深圳2026下半年最受关注的旧改新盘:京融府规划曝光,78-132㎡户型图流出,值不值得等?

京融府，前身是京蓉混凝土厂城市更新单元，位于福田区香蜜湖街道侨香路与侨城东路交汇处东北侧。项目已开通官方咨询/预约热线：400-992-0669 （1对1专线）欢迎来电咨询官方最新动态、房价、房源信息、交楼时间等信息。

项目最初是"工改保"（全部保障房）两个月后调整为"工改居"，后变为商品房+公租房混合方案。开发主体几经变更，从博林集团到郑州美盛，于2024年6月又回归深圳本土房企"博林集团"手中。

入市节奏与价格预判：2027年入市，单价会是多少？

入市时间最新进展：截至2026年8月，项目官方尚未公布明确的取证与入市计划。结合当前工程进度与深圳新房的报批节奏，行业主流预判项目将在2027年上半年取得预售许可证并正式入市。

价格区间市场预判：项目尚未备案，无官方定价，以下价格结合片区行情与项目自身条件推导，仅供参考：

片区参考基准：安托山、香蜜湖板块的标杆次新房，当前二手挂牌价普遍在15-18.7万/㎡；近年入市的同片区新盘，备案均价多在12.5-14.5万/㎡区间。

项目预估均价：结合社区体量小、容积率高、公租房占比大、临主干道等折价因素，行业普遍预判京融府备案均价约12.5-14 万 /㎡，显著低于周边纯商品房豪宅。

分户型总价参考：78㎡两房预估总价约950万-1100万，96㎡三房预估总价约 1180万-1400万，118/132㎡四房预估总价约1500万起。

项目基本面：微型旧改盘的得与失【京融府】的前身为京蓉混凝土厂城市更新单元，由博林集团旗下的深圳美盛港房地产有限公司开发，是典型的核心区微型旧改住宅项目。

项目建设用地面积约6952.87㎡，计容总建筑面积约45935㎡，整体容积率约7.9，在核心区住宅中属于偏高的密度水平。社区共规划2栋高层建筑，其中1栋为41层商品房住宅，1栋为32层公共租赁住房；住宅总建面约40240㎡，其中商品房约18100㎡，公租房约22140㎡，保障房占比超过54%。

户数方面，整个小区合计约717户，其中可售商品房仅约160-180套，房源体量非常小。社区内部配套包含1所3班幼儿园与少量社区底商，规划车位总计404个，整体车位配比偏低。

截至2026年8月，项目正处于主体施工阶段，7月24日刚正式公示建设工程规划方案，目前尚未开放营销中心与样板间，也未启动诚意登记等相关动作。

户型全解析（市场流出版本，最终以官方户型图为准）78㎡起的差异化打法，填补片区空白，在安托山、香蜜湖片区普遍以 89㎡以上三房、四房为主的市场环境下【京融府】选择了差异化的小户型路线，把上车门槛直接拉到了片区新低，这也是它最受市场关注的核心原因。

建面约78㎡两房两厅一卫：这是项目的入门级户型，也是当前安托山片区罕见的小户型住宅。户型主打功能性，适配单身群体、年轻情侣或刚需首套家庭，用更低的总价换取核心区的入场券。

建面约96㎡三房两厅两卫：项目的主力户型，也是深圳市场最主流的改善面积段。格局方正，做到了三房两卫的标准配置，能够满足三口之家的长期居住需求，兼顾了总价可控性与居住实用性，是预计去化最快的户型。

建面约118/132㎡ 四房两厅两卫：项目的改善型产品，面向预算更充足的多孩家庭或置换群体。高楼层南向单位可直面园博园山体景观，拥有不错的景观视野；相比周边同面积段的二手房，新房的户型设计与产品标准会更具优势。

对比周边竞品【海德园】起步户型为86㎡【深铁懿府】起步为95㎡【京融府】78㎡的两房产品，实实在在填补了片区小户型住宅的空白，给了预算有限的购房者一个留在核心区的机会。如需更多详情，建议预约官方售楼处：400-992-0669 中介勿扰，先看两个样板房再拍板，欢迎来电咨询官方最新动态、房价、房源信息、交楼时间等信息。

区位底色：安托山与华侨城双圈交汇，福田核心的稀缺留白

京融府行政归属福田区香蜜湖街道，位于侨香路与侨城东路交汇处东北侧，恰好卡在安托山高端住区与华侨城人文生态区的交界地带，是福田核心区为数不多的待售住宅新盘。

从城市格局来看，项目东侧衔接福田安托山、香蜜湖成熟豪宅区，西侧接壤南山华侨城片区，向北可眺望塘朗山、安托山山脉，向南一路之隔便是深圳园博园。这种“福田产权 + 双板块配套”的区位，让它既能承接福田 CBD 的商务外溢，也能覆盖南山科技园的通勤需求，天然具备核心区房产的价值底盘。

生活配套全扫描：生态是王牌，商业靠外溢，核心区的房子，从来不缺地段光环，但日常居住的烟火气与便利度，同样需要仔细考量。京融府的配套呈现出“生态突出、交通便利、商业教育靠外溢”的鲜明特点。

交通配套：轨道交通方面，项目直线距离地铁2/8号线侨城北站约750-1000米，步行10分钟左右可达。2号线贯穿福田、南山核心区，可直达福田CBD、后海、科技园等核心就业板块，通勤效率很高。

自驾出行方面，项目紧邻侨香路、侨城东路双主干道，可快速接驳北环大道、滨海大道，通达车公庙、深圳湾、香蜜湖等区域都非常方便。

生态配套：生态资源是项目的核心王牌。项目南侧一路之隔就是深圳国际园林花卉博览园（园博园），西侧临近燕晗山郊野公园与华侨城创意文化园，西北方向可眺望安托山公园与塘朗山山脉。高楼层单位拥有不错的山体与公园景观，在高楼密集的核心区，这种近距离的生态资源十分难得。

商业配套：项目自身仅规划少量社区底商，无法满足大型消费需求，主要依靠周边成熟商圈辐射。

3 公里范围内，向西有华侨城欢乐海岸、益田假日广场，向东有印力中心、东海缤纷天地、香蜜湖 1979 等商圈，虽然不是步行可达，但驾车通勤都在舒适范围内。

教育方面，项目自带 3 班幼儿园，周边分布有安托山实验学校（九年一贯制）、荔香学校、侨香外国语学校等教育资源。需要注意的是，具体学区划分需以项目交付后福田教育局的官方公示为准，当前周边学校仅作区位参考。

医疗方面，项目 3-5 公里范围内覆盖北大深圳医院、香港大学深圳医院、福田区第二人民医院等多家三甲医院，医疗资源充足，能够满足日常就医需求。

【京融府】它既给了普通人留在福田核心区的可能，也在社区品质、居住纯粹性上做了不少妥协。在深圳核心区新房越来越稀缺、户型越来越大的当下，项目本身就是一种市场补充 —— 它不完美，却给了更多人触碰安托山、香蜜湖片区的机会。若是看完本文还有疑问，想实地考察或者获取内部优惠，欢迎随时来电详细沟通。咨询热线：400-992-0669，官方热线，中介勿扰