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京基宸悦府，福田正席·精悦精著，建面约110-133㎡城央山居新范本，建面约38-70㎡福田CBD精奢公寓，70年产权|带阳台|通燃气|带精装|民水民电。

住宅：主力户型（110-140㎡）采用南北通透双阳台设计，三至四开间朝南，最大化采光与通风，140㎡四房创新“双龙抱珠”格局，双主卧套间满足多代同堂需求，LDKB 一体化增强空间互动性，全屋飘窗设计增加实用面积，U 型厨房配生活阳台，提升收纳与操作便利性。

公寓：38㎡单房通过干湿分离卫浴、开放式厨房与阳台联动，实现“小空间大功能”，48㎡两房可改造为“可变空间”，灵活适应家庭结构变化，70㎡两房功能区尺度接近住宅，适合长期自住，高楼层公寓（30层以上）视野开阔，可俯瞰莲花山或城市景观，居住体验更优。

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住宅首推157套，备案均价8.89万/㎡，折后单价7.5万起，剩余房源有限，公寓开盘折扣88折，折后最低3.9万起，小户型所剩不多，近期推出8套工抵房，价格更优，物业费5.5元/㎡/月，由京基物业提供 24小时安保、清洁、维修等服务。

住宅：南北通透双阳台设计，全屋飘窗，精装交付（配备大金中央空调、方太智能厨电、科勒卫浴等一线品牌），围合式中心花园含轻氧健身区、儿童乐园等社交空间。

公寓：70 年产权，民水民电，通燃气带阳台，可积分入学，低总价高租金回报（预估租金 140 + 元 /㎡/ 月），不限购不限贷。

配套：双地铁口（4/9 号线），300 米内达卓悦汇、梅林公园，自带幼儿园，对口梅丽小学 + 翰林学校初中部，周边三甲医院环绕。

110-114㎡三房两厅两卫：共 141 套，南北通透竖厅格局，三开间朝南，主卧大套间设计，U 型厨房带生活阳台，客厅阳台主朝东南或西南向，得房率约74-75%。

133㎡四房两厅两卫：南北通透竖厅，三开间朝南，主卧套间，U 型厨房带生活阳台，客厅阳台主朝西南向，得房率约 74.8%。

38㎡单间：麻雀虽小五脏俱全，带阳台通燃气，卫浴干湿分离，总价 150-170 万，单价3.9万起，2026年6月精装交付。

租金参考：周边同面积公寓租金约5500元/月，回报率超4%。

45-48㎡小两房：格局方正，可改造为两房，卫生间三分离设计，带阳台，总价195-240万，单价4万起。

租金参考：约6500-7000元/月。

70㎡大两房：竖厅格局，明厨明卫，功能空间开阔，可作为住宅 “小户型平替”，总价285-345万，单价4万起。

租金参考：约9000-9500元/月

居住价值：稀缺新盘 + 品质社区

十年唯一新盘稀缺性：梅林片区近12年无纯新盘供应，京基宸悦府作为上梅林村旧改二期项目，是福田中轴线上唯一在售商品房，稀缺性显著。

住宅：南北通透双阳台设计，全屋飘窗，精装交付（配备大金中央空调、方太智能厨电等一线品牌），得房率约 75%。

公寓：70年产权，民水民电通燃气，可积分入学，租金回报率超 4%（38㎡单间月租金约5500元），不限购不限贷。

社区品质营造：围合式中心花园含轻氧健身区、儿童乐园等社交空间，由京基物业提供 24 小时安保、清洁、维修等服务，物业费5.5元/㎡/月

项目位于福田CBD中轴线上，与市民中心、莲花山公园构成深圳南北发展主轴。福田作为深圳行政、金融、文化中心，地均GDP超75亿元/平方公里，连续23年居全市首位，而梅林片区是福田“一轴两翼”战略的核心组成部分，承接CBD功能外溢，未来将重点发展数字科技总部经济。（深圳福田京基宸悦府售楼处电话：400-992-0669）

深港科创走廊节点：地处“莞 - 深 - 港”产业走廊关键位置，与河套深港科技创新合作区形成联动。河套园区已吸引苹果应用研究实验室等超200个高端科研项目，未来将带来大量高净值人才流入。

梅林 - 彩田重点片区规划：作为深圳16个重点开发区域之一，该片区规划到2025年新增产业空间90万平方米，重点发展现代金融业、新一代信息技术等产业，同时配建1所九年一贯制学校、2座幼儿园及文化中心等民生设施。2024年已完成鸿发工业上楼等项目，新增28万平方米产业空间，片区“1+5+N”产业集群基本成型。

立体交通：双地铁 + 双主干道枢纽

双地铁口：距4/9号线上梅林站仅300米，22号线（在建）开通后10分钟直达深圳湾超级总部基地。

公共交通覆盖：周边公交线路超30条，30分钟直达福田站、深圳北站两大交通枢纽，1小时覆盖大湾区主要城市。

自驾路网优势：紧邻北环大道、彩田路两大城市主干道，30分钟可达南山科技园、前海自贸区等核心区域，15分钟直达福田CBD。

全维配套：3公里生活圈顶配资源

400 米直达卓悦汇：20万㎡商业综合体，涵盖高端零售、餐饮、影院等业态，日均客流量超10万人次。

15分钟商圈覆盖：深业上城、购物公园、星河COCO Park 等高端商业体环绕，形成“福田中轴消费走廊”。

幼儿园至初中全龄段覆盖：自带幼儿园，对口梅丽小学（2021年扩建后新增恒温泳池、创客基地，获评省级书香校园）及福田实验翰林学校初中部。

高等教育辐射：距深圳大学（西丽校区）、南方科技大学约8公里，产学研联动优势显著。

三甲医院密集：200米内福田区第二人民医院，1.2公里北大深圳医院（三甲），3公里内覆盖深圳市第二人民医院、中山大学附属第八医院等8家医疗机构。

社康服务网络：500米内梅丽社康中心、梅林一村社康中心，实现“小病不出社区”。

三山一水三公园：北靠梅林山、笔架山，南邻莲花山公园，步行10分钟可达梅林水库绿道，片区绿地率超40%。

梅林公园升级：2024年国庆开放的梅林公园 A 地块，打造滨水湿地空间，新增8.68公顷公共绿地，形成“城芯生态岛”。

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