珺悦名都·高拓王炸户型|建面约89㎡三房得房率98%|总价608万起精装上车宝安核心区

宝安【珺悦名都】5/12号线灵芝站双地铁环绕，25万方华南首家大悦城，9年一贯裕安学校、童悦幼儿园，2梯3户低梯户比，实用率达84%-98%，奢装入户大堂，酒店式归家体验，全屋品牌精装，拎包入住省心。

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珺悦名都项目已于2025年6月27日正式取得预售许可证，备案均价约8.1万～8.2万/㎡，开盘推出多重折扣（综合约9.08折）

折后单价：约6.88万～8.04万/㎡丨折后均价：约7.31万～7.4万/㎡

89㎡三房两卫总价：608万～686万丨单价：6.88万～7.62万/㎡

不同楼栋差异丨1栋1单元：629万～686万丨2栋1单元：608万～672万

115㎡四房两卫总价：830万～932万丨单价：7.17万～8.04万/㎡

不同楼栋差异丨1栋1单元：830万～886万丨2栋1单元：845万～932万

价格优势：对比周边历史新盘，当前价格比6年前低约1万/㎡，比4年前低约2万/㎡（如2021年万科大都会均价9.34万/㎡）

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项目总占地面积约1.13万㎡，总建筑面积约14.37万㎡，计容建筑面积约10.95万㎡，容积率9.69，绿化率30.01%，共由2栋31层高住宅组成，分别是1栋1单元/2栋1单元，另外还有2栋31-36层高的写字楼。

总规划377户，其中商品房256套，回迁房5套，保障性住房116套，地下室有3层，总规划792个车位，车位占比约1：2.1，不过多数是给到写字楼使用的，住宅保证1：1的车位比应该是没问题的。

珺悦名都作为区域稀缺新盘，本次推出244套精装住宅，主力户型为89㎡三房及115㎡四房，通过高赠送设计与精细化布局，实现“小户型大空间”的居住体验。以下从户型设计、空间亮点、二大维度深度解析：

一、主力户型全解析：89㎡三房与115㎡四房的空间哲学

89㎡三房两厅两卫（共5种户型，174套）

核心亮点：高得房率，通过凸窗全赠送、阳台改房等设计，实际使用率达85-98%，部分户型可拓展至98㎡。

功能分区：LDKB 一体化设计（客餐厅 + 厨房 + 阳台），动线流畅；主卧双面飘窗 + 独立卫浴，兼顾私密性与采光。

朝向与视野：

A户型（东南向）：三开间朝南，5.6 米景观阳台直面中粮大悦城写字楼，视野开阔，但次卧面积仅8㎡。

B户型（西北向）：横厅南北通透，5.2米客厅开间，双龙抱珠格局，使用率高达 98%，但阳台主朝西北，存在西晒问题。

C/D/E户型（西南向）：经典竖厅设计，双阳台通风效果佳，但直面裕安学校及城中村，低楼层采光受限且噪音风险较高。

价格区间：折后单价约6.9-7.6万/㎡，总价约608-686万，低楼层房源可低至5字头。

115㎡四房两厅两卫（共2种户型，85套）

核心亮点：阔绰尺度，四开间朝南，6.2米巨幕阳台 + 主卧双面飘窗，端头位户型可实现南北通透，采光通风俱佳。

改善属性：主卧套房带独立衣帽区，公卫三段式分离，适合多孩家庭或三代同堂；LDKB 一体化设计增强空间互动性。

价格区间：折后单价约 7.2-8.1 万 /㎡，总价约 830-932 万，东南向高楼层房源溢价显著。

二、户型设计细节：高赠送与实用性的平衡

空间拓展与收纳系统：凸窗全赠送，主卧及部分次卧采用双面凸窗设计，可改造为书桌或储物空间，实际使用面积增加约3-5㎡。

阳台改房：部分户型将阳台封闭改造为次卧，如89㎡三房通过此设计实现“3房变 4房”，但会牺牲部分采光。

定制化收纳：入户玄关柜、冰箱吊柜、主卧衣柜等均为精装交付标准，采用嵌入式设计提升空间利用率。

精装品质与细节把控：品牌配置，日立中央空调、杜拉维特卫浴、西门子厨房三件套（烟机 + 灶具 + 洗碗机）等一线品牌覆盖全屋。

人性化设计：S 墙预留冰箱卡槽位、U 型厨房动线优化、公卫三段式分离（洗手台 + 马桶 + 淋浴间），提升生活便利性。

隔音与隔热：Low-E 中空玻璃幕墙+高规格系统门窗，隔音达45分贝，有效降低地铁及周边噪音影响。

项目位于宝安区新安街道前进一路与裕安二路交汇处，占据宝城25区旧改核心区的优越位置，与中粮大悦城、万科大都会两大标杆项目相邻，共同构建约150万㎡超级大城，尽享区域发展红利 。

这里不仅是宝安老城区的焕新起点，更是深圳城市发展双轴 —— 一路向西发展新主轴与前海中心滨海主轴的黄金交汇点，汇聚商务、商业、科技、生活、休憩、交通等多元要素，发展潜力巨大 。（深圳宝安珺悦名都售楼处电话：400-992-0669）

配套设施：全维生活场景覆盖

商业与教育资源

自建商业：自带3.1万㎡社区商业，规划引入精品超市、轻餐饮等便民业态。

区域级商圈：紧邻深圳首座中粮大悦城（16万㎡，2025年6月底开业），已确认入驻盒马鲜生首店、寰映影城全国旗舰店等品牌，形成“地铁口商业体+区域级商圈”消费矩阵。

教育配套：自带18班幼儿园（2025年9月开学），小学共享建安小学（省一级）、裕安学校（九年一贯制）学区，初中划片新安中学（集团）初中部（市重点），教育质量稳居全区前列。

医疗与生态保障

医疗资源：步行161米可达宝安中医院（集团），1公里范围内覆盖宝安人民医院（三甲）、南方医科大学深圳医院（三甲），5公里内医疗资源密集。

生态资源：3公里范围内拥有灵芝公园（12.6万㎡，2025年启动改造）、宝安公园（72万㎡）等六大公园，人均绿地面积超15㎡，生态宜居。灵芝公园改造工程计划新增儿童乐园、智慧健身场地及林下休闲空间，预计2026年完工。

交通与区位：双地铁 + 双核心辐射

立体交通网络：项目为5号线/12号线灵芝站双地铁物业，步行约200-400米直达地铁站，30分钟内可覆盖深圳湾总部基地、科技园等核心就业区。自驾可通过前进一路、创业二路快速接驳广深高速，至南山科技园约15分钟，福田中心区约30 分钟7。

双核心价值叠加：宝安中心区门户，距宝安中心区仅2站地铁，共享壹方城、滨海文化公园等高端资源，区域 GDP 贡献占比超30%。

前海自贸区外溢：距前海直线距离约 3公里，承接前海高净值人群居住需求，受益于深港现代服务业合作区政策红利。

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