22城试点集中供地 TOP100房企拿地总额1.65万亿

【编者按】“三道红线”政策、“两集中”土拍新政……2021年上半年房地产行业发展进入“新常态”，市场环境发生少有的变化，“钱紧”“高负债”“转型”成为多数房企亟待解决的问题，从业人员面临诸多未曾想到过的新抉择。回顾半年发展历程，有房企“没落”，有高管“离场”，但市场的新变化、新尝试仍值得行业品味。在2021年走过半程之际，央广网房产推出“半程回声”——2021年楼市上半年盘点专题，将从市场、土地、并购、人物、政策等多个篇章回顾市场发展，以期给企业、从业者带来更多新思考。

2021年上半年，土地市场发生重磅变革，“两集中”新政在2月底出台，目前22座试点城市均已完成了首轮集中供地的出让。

受“两集中”政策影响，上半年全国土地市场呈现“量跌价升”的态势，整体供求规模有所下降，而优质地块占比提升则刺激了土地市场热度上涨。同时，在调控收紧的情况下，房企拿地也趋于谨慎，合作开发项目占比增加。

上半年宅地成交4.2亿平方米 22城试点集中供地

中指研究院数据显示，今年上半年全国300城共推出住宅用地5.0亿平方米，同比下降9.5%；成交4.2亿平方米，同比下降10.6%，供应和成交面积整体有所下滑。

其中一线城市住宅用地供求规模同比大幅增长，二线和三、四线城市宅地成交规模出现下滑。据中指研究院统计，2021年上半年，一线城市共计成交住宅用地约0.26亿平方米，同比增长31.2%；二线城市住宅用地约成交1.95亿平方米，同比下降6.1%；三、四线住宅用地总计成交约1.96亿平方米，同比下降17.9%。

整体供应和成交规模下降的同时，住宅用地成交楼面均价创历史新高，溢价率保持高位。上半年全国300城住宅用地总出让金同比增长13.4%，达到2.6万亿元；成交楼面均价为6170元/平方米，同比上涨26.7%；平均溢价率为17.5%，较去年同期提高1.3个百分点。

出现量跌价涨的现象，主要是受到供地节奏和方式变化的影响。

2021年2月，自然资源部要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。目前，北京、上海、重庆、武汉等22座试点城市都已结束了首批集中供地，克而瑞数据显示，22座重点城市首轮集中供地共计出让含宅地块782幅，成交金额达到1.05万亿。

“两集中”新政之下，市场热度主要集中在22个重点城市。部分三四线城市为避免与集中供地重点城市同时段竞争导致土地流拍率上升，普遍放缓了供地节奏，成交量出现下滑，而高能级城市成交占比随之提升；同时重庆、杭州等城市优质土地集中出让，多宗地块以上限价格成交，带动成交楼面均价和溢价率整体上涨。据克而瑞统计，重庆是上半年经营性土地成交总建面排名排名前列的城市，达到2292万平方米，其溢价率为31%。

TOP100房企上半年拿地总金额达1.65万亿

从房企角度来看，今年上半年百强房企拿地总金额小幅上升，但在“三道红线”监管下，房企拿地更趋谨慎，拿地销售比均值明显下滑。

中指研究院数据显示，2021年上半年，TOP100企业拿地总额约为1.65万亿元，同比增长4.6%，门槛值为37亿元，与去年同期相比明显提升，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为55.9%。同时，2021年上半年50家代表企业拿地销售比均值为29.3%，较去年同期下降12.3个百分点，房企拿地热度下降。

在今年的土拍市场中，联合拿地成为一大趋势，北京首轮集中供地出让的30宗地块就有14宗被联合体摘得。据统计，2021年上半年，50家代表房企招拍挂权益金额占比均值为81.3%，同比下降0.5个百分点，合作拿地力度有所增强。具体来看，上半年前10阵营企业及31-50阵营企业拿地权益金额占比均值同比小幅下降，11-30阵营企业拿地权益金额占比均值同比小幅上升。

（2021年上半年50家代表房企各阵营招拍挂权益金额占比，图片来源：中指研究院，央广网发）

同时，受“两集中”政策影响，市场热度主要集中在一二线重点城市和核心城市群。50家代表房企2021年上半年在一线及二线城市投资面积占比均上涨，在五大核心城市群拿地面积占比也达到了69.0%，较上年同期增长12.2个百分点。

具体到城市来看，上半年50家代表房企拿地面积较高的10座城市中，重庆位列排名前列，杭州和长沙占据二、三位；温州、佛山作为非集中供地城市入榜，分别位列第5、第10位，其中佛山则是榜单中少有三四线城市，反映出该城市颇受房企关注。

再看房企排名情况，在中指研究院发布的“2021年1-6月中国房地产企业拿地金额与面积TOP100”榜单中，万科、保利发展、建发房产依次位列拿地金额榜前三名，碧桂园、万科和保利发展则在拿地面积榜单中占据前三。

展望下半年，第二批、第三批集中供地将陆续出让，对于土地市场的影响也将继续加深。克而瑞研究中心表示，上半年土地市场成交规模同比收缩，但全国土地计划供应量和去年相比变化不大，加之住建部、自然资源部等部委要求人口流入较多的城市加大宅地供应，以此来看下半年的土地供应规模预计会明显增加，全年成交量和2020年相比大概率持平。

在市场热度方面，克而瑞研究中心还表示，结合上半年热点城市严格控溢价等现象以及近期监管调控政策走向，下半年土地市场仍是“稳”字当头，城市热度趋平将成为主流现象。中指研究院也表示，下半年中央将继续坚持“房住不炒”基调不变，供给端政策将持续完善和发力。

来源：央广网