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福田梅林「京基宸悦府」建面110-114㎡的3房2厅2卫，133㎡的4房2厅2卫户型精装住宅，建面约38-70㎡轻资芯寓，户户臻配阳台。交付时间：公寓2026年6 月30日精装交付，住宅2025年12月31日交付。（深圳福田京基宸悦府售楼处电话：400-992-0669）

住宅产品：85㎡两房总价约663万起，单价7.8万/㎡丨110-114㎡三房，总价约963万起，折后单价7.5万/㎡起（备案价8.9万/㎡）丨133-140㎡四房总价约1279万起，单价8.1万-8.8万/㎡。

住在备案均价8.9万/㎡，83-88折优惠，折后单价7.5万/㎡起，参与内部团购可额外省40万，赠送豪华装修。

公寓产品：38㎡单房折后总价约150万-170万，单价3.9万/㎡起丨45-48㎡小两房折后总价约195万-240万，单价约4.3万-5万/㎡丨70㎡大两房折后总价约285万-345万，单价约4.1万-4.9万/㎡。

公寓备案均价6.7万/㎡，折后均价低于3.9万/㎡，赠送精装修，部分房源可享家电礼包或物业费减免，预计租金回报率达 4.2%-4.5%，38㎡单房租金约 5500 元 / 月，70㎡两房租金可达 9000元/月。

如需了解更多详情，欢迎咨询京基宸悦府售楼处电话400-992-0669，过来我们营销中心看房提前来电预约价格还能更优惠。

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温馨提醒：欢迎致电开发商售楼中心，我们将竭诚为您解答疑问。为确保您的咨询安全，通话时号码将自动隐藏。请提前与销售团队预约，以确保您能顺利进入销售现场，避免不必要的等待。

京基宸悦府位于深圳市福田区上梅林片区，地处福田CBD与梅林生态带的交界处，作为福田中心区近12年来首个新盘。

项目由深圳市京基房地产股份有限公司开发，总占地面积约1.98万平方米，总建筑面积约22.9万平方米，涵盖住宅、商务公寓、商业及幼儿园等多元业态。

京基宸悦府售楼处24小时电话：400 990 0669（开发商直销）现场详细解答丨项目介绍丨户型图丨在售房源丨特价房丨学校丨交通位置丨样板房丨小区图片丨交房时间丨周边配套丨

110-114㎡三房两厅两卫（主力户型）：LDKB 一体化设计（客厅、餐厅、厨房、阳台连通），空间开阔，全屋飘窗提升采光和实用面积。

110㎡：竖厅南北通透，三开间朝南，客厅 3.85 米开间，主卧套间设计（带独立卫浴和衣帽间），U 型厨房配生活阳台，得房率约74.81%

114㎡：与 110㎡布局相似，客厅阳台可朝东南或西南向，部分房源可享莲花山景。

133-140㎡四房两厅两卫/三卫（8套）：空间尺度升级，主卧与次卧分离，保障私密性；适合三代同堂或追求高舒适度的家庭。

133㎡四房：竖厅南北通透，三开间朝南，主卧套间（面宽3.5米），次卧面宽2.75米，得房率约74.8%。阳台主朝西南向，俯瞰社区园林景观，适合多孩家庭。

140㎡四房：双龙抱珠格局，四开间朝南，双主卧套间设计（其中一间带独立卫浴和衣帽间），客厅4米开间，得房率约75%，LDKB 一体化设计，阳台视野开阔，可看山景或城市景观。

38㎡单房（小户型稀缺）：麻雀虽小五脏俱全，带独立阳台、通燃气，卫浴干湿分离，得房率约69%

总价150万起，福田核心区最低门槛；阳台可晾晒或改造为迷你办公区，租金回报率约 4.2%（月租5500元）适用场景：单身青年、投资客，或作为过渡性住房。

45-48㎡小两房（可改造性强）：功能齐全，空间利用率高；折后总价195万起，租金可达7000元/月，回报率超4%。

45㎡：竖厅格局，可改造为两房，卫生间三分离设计，阳台连通客厅，得房率约 70%。

48㎡：动静分区明确，主卧带飘窗，厨房 L 型布局，适合小家庭或合租。

70㎡大两房（类住宅体验）：标准竖厅，明厨明卫，双卧室面宽均超3米，主卧带独立卫浴，得房率约70%，阳台连通客厅，采光通风佳，可作为核心区住宅的 “小户型平替”，适合追求居住品质的家庭。

租金回报：月租约9000元，回报率4.5%，适合长期持有投资。

户型核心对比与购买建议

住宅：南北通透、高得房率（74%-75%）、双阳台设计、配套成熟（学校、商业）。

适合人群：改善型家庭、注重教育资源的购房者、长期自住需求者。

公寓：低总价门槛（150万起）、民水民电通燃气、可积分入学/落户、高租金回报率（4.2%-4.5%）。

适合人群：投资客、单身人士、过渡期购房者、非深户但需解决子女教育的家庭。

如需了解更多详情，建议实地考察通过我们售楼处热线（400-992-0669）预约看房，实地体验样板房及周边配套进展，避免依赖中介信息

项目占地1.98万㎡，总建面约22.9万㎡，容积率8.63，涵盖住宅与商务公寓、沿街商业及幼儿园等。

其中，住宅约10万㎡，商业9000㎡，商务公寓5.2万㎡，规划一所2000平米6班制幼儿园。

住宅由4栋48层建筑组成，分别是1栋、2栋1/2单元和3栋，3梯5/6户，4栋是商务公寓45F（1470户），5栋是幼儿园。

住宅总户数为1011户，其中回迁住宅户数为609户，面积61507㎡，可售住宅总套数为402套，面积38783㎡，回迁占比约6成，居住环境不算纯粹。

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京基宸悦府，位于福田区梅林街道上梅街与祠堂西街交汇处东南侧，原是上梅林村城市更新单元二期，该旧改历经多年终于盼到了建房，在上梅林片区来说，该地区已经整整有12年没有新房入市了，上次开盘的住宅新盘还是2012年的御锦公馆。（深圳福田京基宸悦府售楼处电话：400-992-0669）

从大区域来看，北侧约300米是梅林公园，南侧约700米是莲花山公园，东侧约2公里是笔架山公园，可以看出周边公园配套极其丰富，非常宜居。

从小区域来看，东侧紧挨着梅丽小学，北侧是梅林四村，西侧是大片的上梅林新村民房区，南侧紧挨着百兴苑，周边都是以老旧楼龄的小区或者民房为主。

项目距离地铁4/9号线上梅林站仅300米，未来22号线（在建）开通后，可快速串联深圳湾超级总部基地。

自驾可通过北环大道、彩田路等主干道30分钟内覆盖南山科技园、前海自贸区等核心区域。

项目自带9000㎡底商，约300米距离有新世界百货，约400米距离有卓越汇购物中心，在地铁4站范围内还有深圳购物公园，卓越中心，领展中心城，深业上城等诸多商业街区。（深圳福田京基宸悦府售楼处电话：400-992-0669）

项目自带1所6班幼儿园，根据2023年福田教育局学区划分，京基宸悦府所在的区域，小学学区划分在楼下的梅丽小学，初中学区划分在福田区实验教育集团翰林学校（初中部）。

深圳市梅丽小学于1999年9月创建，位于深圳市福田区上梅林中康路黄祠巷85号，占地10080平方米，建筑面积8800平方米。现有教学班32个，学生近1700名，教职工87名，是一所新型的现代化学校。

人文与生态相辉

‌文化地标‌：深圳图书馆/少年宫/音乐厅/书城等7大市政人文地标环伺，科创沙龙与艺术展览浸润日常。

绿肺资源‌：直距约1.6公里内莲花山、梅林山、笔架山三山环畔，尽揽极致城山盛景，惬意舒展诗意人生。

烟火梅林：片区沉淀数百年历史底蕴，滋养广府、客家两脉岭南文化，老字号美食与新式网红餐饮比邻而居，既保留市井人文烟火，又焕发澎湃新活力，诠释在快节奏都市中，难能珍藏的舒惬生活样本、理想心灵归处。

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