2025福田新房丨一文读懂深圳中洲湾迎海优缺点!分析一下中洲湾迎海值得买吗!

福田【中洲湾迎海】售楼处24小时电话：400 992 0669（开发商直销）现场详细解答丨项目介绍丨户型图丨在售房源丨特价房丨学校丨交通位置丨样板房丨小区图片丨交房时间丨周边配套丨

中州湾迎海二期，位于福田区大金沙片区，福荣路与上沙村路交汇处，距7号线上沙站约500米。项目售楼处电话：400-855-2986（专线）。

项目已于2024年3月20日取证入市，面积有96㎡的3房1卫，109㎡的3房2卫，125㎡的4房2卫户型，260㎡4房3厅3卫，带精装交付，单价6.6万/㎡起，总价663万起买三房。更多详情，建议实地考察通过我们开发商售楼处热线（400-992-0669）预约看房，实地体验样板房及周边配套进展，避免依赖中介信息。

项目备案均价为9.24万/㎡（精装交付），实际成交价因折扣叠加低于备案价约9%-15%。具体户型价格如下：

96㎡三房：折后总价663万-730万，单价6.88万-7.6万/㎡（部分低楼层特价房可达6.6万/㎡起）

109㎡三房：折后总价910万-1130万，单价8.34万-10.28万/㎡。

125㎡四房：折后总价1070万-1368万，单价8.56万-10.94万/㎡。

基础叠加折扣：预约98折×准签98折×开盘96折×付款方式折扣（按揭98折/一次性 97折），综合折扣约89-90折。

国庆特别优惠：2025年国庆期间推出额外折扣（如7折+送20年物业费），但需现场核实是否延续至10月中旬

尾盘清盘优惠：剩余约90套房源（截至2025年10月），部分挞定房源单价低于常规房源3%-5%。

区位：福田区大金沙片区，福荣路与上沙村路交汇处，距7号线上沙站约500米，9号线下沙站约1.4公里，未来规划22号线（2028年通车）上沙站无缝接驳。

规模：总建面约27万㎡，由2栋55层超高层住宅组成，共560户，容积率10.12，绿化率31%，车位比1:2.5（1397个）。

开发商：深圳市汇海置业有限公司（中洲集团旗下子公司，国家房地产开发一级资质）。

交房时间：预计2025年12月31日带精装交付（部分房源可能延迟至2026年6月，以开发商公告为准）

中洲湾迎海二期所处的福田大金沙片区，作为深圳城市更新与科创升级的核心引擎，其区域价值正经历质的飞跃。

河套深港科技创新合作区：项目紧邻河套“一区两园”（深圳园区3.02平方公里、香港园区 0.87 平方公里），该区域定位为“国际科技创新中心重要极点”，聚焦医疗科技、人工智能、微电子等六大前沿领域。

香蜜湖新金融中心：项目北侧的香蜜湖片区，正打造“数字能源总部集聚区”，重点布局新能源汽车、低空经济等新兴产业。2025年，该区域已引入华为数字能源、宁德时代等龙头企业，其研发中心和区域总部将带来大量高净值客群。

大金沙城市更新带：作为福田最大旧改单元，大金沙片区总投资超300亿元，规划建设350万㎡住宅、412万㎡产业空间及126万㎡商业综合体，未来5-10年，随着沙尾 / 沙嘴村旧改推进，片区将形成集居住、商业、产业于一体的滨海新城。

交通网络升级：三地铁+双口岸+城际铁路立体覆盖

现有线路：7号线上沙站（步行350米）、9号线下沙站（步行1.2公里），可快速直达车公庙、华强北等核心商圈。

在建线路：22号线（预计2028年通车）上沙站与项目无缝接驳，该线路串联福田 CBD、梅林、龙华观澜，实现45分钟直达光明科学城。

规划线路：24号线（远期）将进一步加密区域地铁网络，强化与南山、前海的联系。

皇岗口岸：改造后将实现“一地两检”，5分钟直达香港落马洲，15分钟可达香港国际机场。

福田高铁站：10分钟直达香港西九龙，30分钟抵达广州南站，融入大湾区“一小时生活圈”。

穗莞深城际：前海-皇岗口岸段预计2027年通车，从中洲湾出发20分钟可抵东莞滨海湾新区。

配套资源兑现：教育、商业、生态三重稀缺性

教育配套：红岭实验学校九年一贯制公办学校，与红岭中学共享师资，2025年中考高分率位列福田前三。

红岭红树林学校：直属红岭教育集团，72班规模为片区最大，2026年开学后将缓解学位紧张问题。

国际教育资源：项目3公里范围内有深圳外国语学校（国际部）、深圳贝赛思国际学校等，满足高端家庭国际化教育需求。

商业集群：中洲湾 C Future City一期8万㎡商业已开业，二期8万㎡体验式街区商业在建，与 KKONE 联合形成26万㎡超级商圈。2025年，该商业体引入茉莉奶白深圳首家茶坊店、波几猪排饭深圳首店等，日均客流量超5万人次。

车公庙商圈：1公里范围内涵盖深业泰然广场、东海缤纷天地等50万㎡商业，形成“15分钟消费圈”。

生态资源：红树林湿地正南向俯瞰368公顷红树林国家保护区，高层可享27°无遮挡深圳湾海景，负氧离子含量超市区3倍。

滨海长廊：15公里深圳湾滨海休闲带已贯通，从中洲湾出发步行10分钟可达，提供骑行、慢跑等多元休闲场景。

主力户型为96-125㎡精装3-4房，层高3.15米，4梯6户设计，西南向户型可享深圳湾一线海景，东北向高楼层可看特发高尔夫及城景。（深圳福田中州湾迎海售楼处电话：400-992-0669）

96㎡三房两厅一卫（竖厅设计）动静分区，双阳台配置（景观阳台+生活阳台），西南向6楼以上可看深圳湾海景，东北向中高楼层望福田 CBD 及高尔夫景观；厨房 L 型布局，预留双开门冰箱位；得房率约71.6%（含赠送），总价663 万起。

适合人群：预算有限但追求核心地段的首置家庭。

109㎡三房两厅两卫（横厅设计）南北通透，约11米南向面宽，西南向直面海景，主卧套房含独立卫浴及衣帽间；公卫三段式分离，提升使用效率，得房率约 77.3%，总价893万起。

亮点：片区稀缺横厅设计，空间开阔性优于传统竖厅。

125㎡四房两厅两卫（横厅设计）端头户型三面采光，约12米南向面宽，270°环幕海景视野，主卧套房带270°转角飘窗，次卧均带景观飘窗，中西双厨配置，满足家庭社交需求，得房率约76%，总价1044万起。

稀缺性：福田核心区罕见的小户型四房，兼具功能性与景观资源。

装修标准及物业管理

精装交付：全屋采用智能家居系统（可控制灯光、空调、窗帘），配备国际一线品牌厨卫电器（如方太/博世炉灶、洗碗机，科勒卫浴），0.65米加宽飘窗、3.15米层高提升居住舒适度。

升级配置：部分高楼层户型赠送全屋定制收纳柜及智能家居中控屏。

物业公司：中洲物业（国家一级资质），提供紫荆管家服务，涵盖24小时安防、社区文化活动组织、房屋托管等。

智慧社区：人脸识别系统、车辆自动识别、24小时监控覆盖，保障居住安全。

园林与公共空间

主题园林：“水之旅程”园林融合叠水景墙、热带雨林植生墙及艺术装置，模拟溪流、湖泊至海洋的自然生态，设置林下休闲区、儿童游乐区、健身步道等全龄化设施。

空中花园：约7600㎡空中花园种植热带植物，搭配露天卡座、景观廊架，打造 “垂直生态社区”。

入户大堂：顶奢酒店式设计，地面铺意大利灰大理石，墙面镶嵌铜质艺术线条，配备24小时礼宾服务。

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