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龙华【 富基云珑府】 富基云珑府开发商售楼处电话：400-992-0669（中介勿扰）
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本期将对富基云珑府进行全面评测，打着“龙华卷王” 称号的项目，实际宜居价值到底如何？
富基云珑府位于置业“小透明”的龙华油松片区，片区内有多个旧改项目在建设。从区域价值来看，油松片区不同于北站、红山、上塘等热点区域。
作为龙华的边缘地带，缺乏整体规划，片区面貌以农民房和零散工业厂房为主，目前大型配套设施并不完善，现阶段的发展相对滞后，导致置业者的关注度普遍偏低。
油松片区作为龙华早期工业区所在地，产业转型和更新城市面貌迫在眉睫，目前已聚集众多旧改项目，像富基、卓越、龙湖、合正等开发商已进驻。
如部分城市更新项目能顺利推进，区域配套有望进一步完善，同时也具备一定的发展潜力。
与此同时，油松片区恰好属于龙华现代商贸区范围内，未来可直享现代商贸区红利辐射和生活设施。
虽然旧改集中，却还处于建设的前期阶段，区域发展、面貌与更新进度密不可分，加上旧改周期时间不确定性高，短期内迎来“大跃进”并不现实，但长远看区域未来价值还是看好。
加上去年龙华新房卷出了新高度，一边北站—红山限价宅地持续供应，另一方面油松片区内多个旧改项目也在逐渐入市。
在片区配套优势暂不明显的前提下，如果富基云珑府项目本身不具备较大的亮点，在竞品扎堆入市的阶段将面临巨大的营销压力。
综合配套资源：
配套设施与每一位置业者的生活息息相关，聚焦项目周边3公里范围公共配套，经实地走访，发现项目交通、休闲资源等两个方面仍有较大的短板，但教育资源、商业配套可以满足日常生活。
交通配套：
目前富基云珑府出行主要以路面交通为主，近多条主干道及梅观高速，自驾前往各区较为便捷快速。同时也需要注意，由于自建房和工业区集中，交通路况也相对混乱，早晚高峰容易堵车。
由于缺乏地铁轨道交通覆盖，距离4号线龙华站有2公里以上的距离，无直接利好。对于非自驾出行的人群不够友好，需要通过地铁接驳公交前往地铁站，加上早晚高峰道路拥堵的情况，通勤时间或会增加。地铁轨道拉低了评分标准。
不过项目周边规划有地铁22/25/27五号线规划，已进入深圳地铁五期规划建设，未来这些地铁线路落地，项目也有望迎来轨道交通覆盖，但需要等待数年才能兑现。
教育配套
项目配建一所幼儿园，临近龙华教科院附属外国语学校、展华实验学校，教育资源丰富，在一定程度上也能满足孩子教育需求。
龙华教科院附属外国语学校目前只是临时校区，据了解还将会搬迁，校区、班级数量有望扩大。（项目具体学区以教育局划分为准）
商业配套：
龙华超级商圈正在逐步兑现，壹方天地巨无霸商业已全部开放，业态涵盖餐饮、零售、休闲娱乐等，妥妥进阶深圳网红打卡点之一。富基云珑府距离壹方天地商业超1公里，步行距离需20多分钟，若自驾可便捷到达。
便捷商业享受，可看向一路之隔的龙湖春江天玺底商，已入驻部分商业，带项目交付入住后，周边商业成熟度还将进一步升级。
休闲配套：
由于工业区和自建房集中，区域内目前休闲景观资源匮乏，一条坂田河从项目南侧穿流而过，但目前休闲欣赏价值非常弱，若未来能迎来升级改造，将是周边居民不错的休闲散步场所。
2公里范围内，也可自驾前往龙华文体中心、龙华文化广场放松，但对于休闲配套而言，步行就能到达的距离才最佳。
富基云珑府周边3公里配套明显“劣势大于优势”，地铁交通以及生活休闲都需要进一步完善，已成规模的商业是亮点，但综合来看总体配套还不够成熟。
项目综合规划：
品牌实力：开发商知名度较低
项目的开发主体为深圳市华富控股有限公司，实为深圳市富基投资集团有限公司的全资子公司。
富基集团正式成立于2002年2月，是一家致力于投资和发展住宅产业，商用物业、高端酒店、大型旅游、生态农业观光及文化项目开发和运营的现代企业集团。
主要深耕深圳，辐射大湾区，专心于城市更新与项目运营，约70%的开发项目均来自合作建房、城市更新或三旧改造。
在深圳各路开发商云集的市场中，富基的知名度并不高，成立20多年，比起老牌央企、国企资历较轻，在房地产行业能为人所知的标杆项目更是稀少。
熟悉市场、优质实力开发商在一定程度可以保证开发项目契合居者生活，细节、品控把握更好，也减低置业者购买后烂尾、维权事故风险。
项目未来运营和交付情况上不确定性较大，后期若流转，品牌溢价也不及知名开发商高。
建设进度：主体已封顶
项目地块是“上油松老工业区城市更新单元”，属于工改居项目。
其中“上油松老工业区城市新单元”沿坂田河分为南北两个部分，南边地块为镇乾大厦，以商业、办公为主。
北边为富基云珑府，主要以居住为主。整个更新地块更新范围用地约3.5万㎡，拆除用地范围约2.8万㎡，开发建设用地面积约1.5万㎡。
目前项目已经封顶，正在铺设外立面的工程，在交付这一层面这可以稍微放心，项目未来也是毛坯交付，减少装修的工作，交付时间还有可能提前。
居住舒适度：低梯户比，小社区大4房
2栋40-42层超高层住宅，纯居住社区，未来社区居住氛围会相对纯粹。不过缺点也很明显，规划的是空中花园，花园相对较小，社区活动空间有限。
备案251套房源，均价约6.4万/㎡，推售建面约123-155㎡的纯四房。目前了解到项目还有折扣优惠，具体可到营销中心了解。
项目大四房充分满足了家庭居住需求，且低梯户比2体3户或3梯4户，产品规划向居住舒适靠拢，起步4房明显也是面向改善家庭。
简单计算，购买云珑府4房基本总价约700万起。通过户型面积及产品定位来看，该项目就是为改善家庭的需求去打造的。
但油松片区的生活环境、配套都缺乏亮点，被农民房包围，生活质感面临大降级，而且地段潜力也比不上北站、红山，区域硬伤非常明显。
即使等待未来多条地铁线路开通，及更多旧改的落地，这周期不下10年，改善置业会等待吗?想必可能性也不大，毕竟同期还有更多更好的改善项目可选！
要是定位目标为刚改家庭，那上车门槛已经是一大拦路虎，户型产品设计与区域定位明显错配，该项目如果是打造小户型产品，则会更具备竞争力。
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