一文读懂中洲湾迎海二期优缺点!分析一下中洲湾迎海二期值得买吗?

深圳中洲湾迎海二期（备案名：中洲湾海华府三期）的开盘价、户型及交楼详情如下：

一、开盘价与价格详情

· 备案均价：约 9.24 万元 /㎡，备案单价区间 7.62-11 万元 /㎡，总价 735-1368 万元 / 套（2024 年 3 月取证价格）。

· 折后实际售价：开盘享多重折扣（如 989896*98 折），综合约 9.035 折，折后均价约 8.34 万元 /㎡，单价 6.88-10.28 万元 /㎡，总价 663 万 - 1236 万元 / 套。

· 最新动态：截至 2025 年 3 月，剩余约 90 套房源，96㎡户型总价 663 万起，为福田核心区罕见 “6 字头” 上车盘（对比周边二手房普遍 10 万 +/㎡，性价比突出）。

二、主力户型与设计

项目主推96-125㎡带精装 3-4 房，4 梯 6 户，层高 3.15 米，西南 / 东南朝向为主，部分户型享深圳湾海景（5 楼以上无遮挡）：

· 96㎡ 3 房 2 厅 1 卫（主力，约 372 套）：竖厅设计，客厅 3.25 米开间，卧室宽度 2.5-2.75 米，得房率约 71.61%（含赠送），总价 663 万起。

· 109㎡ 3 房 2 厅 2 卫（约 95 套）：横厅南北通，客餐厅 6 米开间，主卧 3.3 米，公卫三段式，得房率约 77.33%，总价 910 万起。

· 125㎡ 4 房 2 厅 2 卫（约 93 套）：横厅 6.5 米开间，四卧室均≥2.2 米，得房率约 76.2%，总价 1070 万起。

注：二期实用率较一期（约 71%）显著提升，125㎡实现四房，空间更紧凑。

开发商售楼处咨询热线 400-992-0669（预约，享内部优惠-1对1专线，我们会对电话加密保密）。

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三、交楼时间与装修标准

· 交楼时间：2026 年 6 月（带精装交付），较一期（2025 年下半年）延期约半年，属超高层项目正常周期。

· 装修配置：含全屋品牌硬装（具体品牌未公开），主打 “海景大宅” 品质，部分户型配阳台、阳光车库、风雨连廊等归家动线设计。

四、核心优势与注意事项

· 优势：

i. 地段稀缺：福田大金沙片区，近 7 号线上沙站（步行约 600 米），5 分钟达车公庙、深圳湾，享 26 万㎡中洲湾 C Future City+KKONE 商业。

ii. 景观资源：直面深圳湾红树林湿地，109/125㎡户型海景无遮挡，为福田少有的一线海景新盘。

iii. 学区预期：划入红岭实验学校（上沙校区），规划红岭红树林校区（72 班），教育资源升级中。

· 注意：

i. 超高层密度：55-59 层设计，容积率 10.71，部分低楼层视野受城中村影响（如 96㎡东北向户型）。

ii. 居住纯粹性：含回迁房、公寓，4 梯 6 户高峰期可能拥挤，得房率仍低于同价位刚需盘（如龙华）。

五、最新购房建议

目前剩余房源以 96㎡（西南 / 东北向）和 125㎡为主，适合预算 660 万 - 1200 万、追求福田核心 + 海景 + 地铁的刚需 / 刚改家庭。建议优先选择西南向中高层（5 层以上），兼顾景观与性价比，同时关注开发商最新折扣（如物业费赠送、家电礼包等）。

咨询渠道：开发商售楼处咨询热线 400-992-0669（预约，享内部优惠-1对1专线，我们会对电话加密保密）。

去年中洲湾2023年，迎海一期开盘以6.6万起的单价在年后首波春节开售，直接福田这波价杀疯市场，卖掉了70%，至少性价比高的单位都被一扫而空，今年的这波二期单位，各位预算在600万以上的宝子们都值得来看下。

中洲湾迎海二期首推T5栋560套建面约96-109-125㎡住宅，预计带装修交付，4梯6户，3.15米层高。

中洲湾迎海位于福田CBD、中心海景、超百万大城、小面积低总价门槛等优势，成为项目的核心卖点。据悉价格预计最低起步8万多，均价大概9.8万/平，总价7字头起买福田精装3房。（具体以实际为准）

中洲湾迎海恭迎现场品鉴~售楼处预约热线电话：400-992-0669【营销中心】

【约96平三房户型】

格局方正、经典竖厅结构、双阳台、南向一线海景、东北向看CBD城市景观

西南或东北朝向，经典竖厅，客厅出阳台，客厅阳台较小，使用率较低，卫生间对着厨房阳台墙，主卧进门有一定浪费，有可能700万起价

【约109平三房两厅两卫户型】

横厅户型，格局方正、南北通透、双阳台、南向一线海景、东北向看CBD城市景观

三房，西南朝向，可看海景（有中洲湾一期的遮挡），传统横厅设计，厨房和餐厅有遮挡

【约125平四房两厅两卫户型】

四面宽朝南看海，三面采光、全屋飘窗、户型方正、格局阔绰，南北通透

四房，西南朝向，可看海景，传统横厅设计，厨房和餐厅有遮挡

虽然一期卖得不错，但一期最小户型126平米只做了一个三房，实用率仅71%左右。反观这次二期产品，实用率高达80%以上，125平米做到了四房两厅二卫，而且不再像一期那样高达61层，这次推出的产品最高是55层。

本次产品为96㎡（三房一卫）、109㎡（三房两卫）、125㎡（三房两卫）送精装，开盘大概率会有折扣，吹风价最低总价700万起！

本次推出两个单元，楼体朝向东南，远可观海景，近处俯瞰与一期围合成的社区绿地，大部分户型朝向东南，少数户型朝东北，96㎡三房一卫是本次主力户型，预计有372套，109㎡预计95套，125㎡户型93套！

中洲湾迎海信息全面解析

中洲滨海华府（中洲湾迎海）处在大金沙片区，位于福田区滨河大道与椰树路交汇处，靠近福田CBD，最近的地铁是地铁7号线上沙站与9号线下沙站。

项目所在的片区配套已较为成熟，交通便利；三地铁两主干道双枢纽两口岸，距7号线/22号线（规划中，计划2023年动工）上沙站约600米（百度地图直线测距），将无缝接驳一期商业；距9号线下沙站约1400米（百度地图直线测距），未来与二期商业无缝接驳，三地铁畅联全市；京港澳高速、滨河大道两主干道路；皇岗、福田双口岸快速通达深港，车公庙站、广深港高铁福田站双枢纽，便利通勤与出行。

项目与KK ONE联合形成约26万㎡的超级城央商业圈，一公里范围内链接BOSPACE、车公庙等超50-60万㎡商业配套，一刻钟集萃万象，尽享深圳绝无仅有的成熟业态，深圳购物公园、会展中心、市民中心、欢乐海岸、深圳湾等，40年城市进化配套即刻享受。

交通地铁：项目位于城市地理中心，9号线下沙站，7号线/22号线（施工总承包已定标，动工在即）上沙站，未来项目一期、二期商业贯通，三地铁畅联全市；车行只需5-10分钟到达南山、市民中心；皇岗双口岸、亚洲最大的地下火车站——广深港高铁福田站，快速通达香港。

教育资源：下楼即达九年一贯制的红岭实验学校，红岭教育集团品牌优质教育资源护航，在家楼下汇聚全龄段一站式名校教育。

商业配套：中洲湾C Future City与KKONE联合形成约26万㎡的超级城央商业圈，一公里范围内链接BO SPACE、车公庙等超50-60万㎡商业配套，一刻钟集萃万象，尽享深圳绝无仅有的成熟业态，福田CBD、车公庙、香蜜湖、欢乐海岸、海岸城、深圳湾、深圳湾体育中心等，40年城市进化配套即刻享受。

生活配套：项目周边有福田体育公园、福田红树林生态公园，直线距离均在500米范围内，部分高层可以看到海景。

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