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中洲湾迎海为什么价格相对较低？深圳市福田区的中洲湾迎海是一个备受关注的楼盘，其以低总价、优质学区和优越的地理位置吸引了众多购房者的目光。然而，许多人对于中洲湾迎海的低价感到疑惑，究竟是什么原因导致了它的价格相对较低呢？本文将为您解析中洲湾迎海的优缺点，并探讨其未来的发展潜力。

优点：

① 占据了福田最好海景，南向户型6层以上即可人看到海，中高层一线海景景观更加不错，而且所有户型都带双阳台，整体视野开阔，无遮挡

② 中洲的写字楼已经拉入深圳招商引资的产业规划，官方定位为湾区科创总部及金融的专业楼宇，会吸引到一波高新科技企业入驻，而且由于本身比较好的地理位置，也容易吸引一大批高新人才

③ 商业定位为深圳版本的K11，业态40%以上都是华南首家，茑屋书店等等，由于福田近期对于香港的吸引力，这个商业对于未来福田高端商业的布局，也是重要的网红打卡地

④ 整体为百万平大盘，配套齐全，区位也不错，福田CBD，去哪都近

⑤ 三四房定位是比较纯粹的，还有总价控制，优惠力度预计也会不错，是深圳19公里海岸线上的最低门槛现价上车盘

项目采用的是开发商直接在售楼处进行销售，并且通过网络平台进行推广。

福田中洲湾迎海售楼处咨询/营销中心预约热线：400-992-0669（中介勿扰）

缺点：

① 网传备案均价9.8万，23年一期备案均价是8.5万，单看备案价是有一些价差，但具体要看折扣，以中洲的习惯预计开盘会有惊喜；目前传700万买96平3房(折算下来单价约7.3万），而且这批次有96平的户型，一期都是126平起步，相对上车门槛低很多

② 目前项目被城中村包围，周边面貌较差，周边开发周期也会比较长，相应的就会有噪音影响，需要时间蜕变

③ 主力产品为96平3房1卫，偏紧凑，实用性较一般，因为是超高层，使用率也会比较低

中洲湾迎海售楼处哪？中洲湾迎海售楼处在深圳福田大金沙片区，属于深圳福田超大规模的城市更新区域，位于福荣路与上沙村路交汇处，位于地铁7号线“上沙站”，步行距离约600米左右。

中洲湾迎海所在的片区配套已较为成熟，交通便利；三地铁两主干道双枢纽两口岸，距7号线/22号线（规划中，计划2023年动工）上沙站约600米（百度地图直线测距），将无缝接驳一期商业；距9号线下沙站约1400米（百度地图直线测距），未来与二期商业无缝接驳，三地铁畅联全市；京港澳高速、滨河大道两主干道路；皇岗、福田双口岸快速通达深港，车公庙站、广深港高铁福田站双枢纽，便利通勤与出行。

项目与KK ONE联合形成约26万㎡的超级城央商业圈，一公里范围内链接BOSPACE、车公庙等超50-60万㎡商业配套，一刻钟集萃万象，尽享深圳绝无仅有的成熟业态，深圳购物公园、会展中心、市民中心、欢乐海岸、深圳湾等，40年城市进化配套即刻享受。

中洲湾原为沙村城市更新项目，共分四期开发。一期为中洲滨海华府，二期为中洲湾迎海，一二期总建设用地约9.7万㎡，总建面约126万㎡，集约56万㎡住宅、21.42万㎡公寓与超甲级写字楼、2.18万㎡精品酒店、约16万㎡Mall及主题商业街区等超百万城市综合体。

本次将推售的是中洲湾迎海的二期。中洲迎海湾一期在23年年初推了T2的328套126-128㎡及87套260+的大户型，备案单价8.5万/㎡起，折后6.6万/㎡起，目前还剩十几套。

一期跟二期整体上有4个区别：

1、二期有96平3房小户型产品，一期都是126平起步

2、二期层高3.15米，一期3.05米，二期舒适度更好

3、二期得房率高于一期，因为一期是超高层

4、一期没有回迁，二期除了本次推售的T5其余都为回迁，所以这批单位也是中洲的收官之作

中洲湾迎海二期占地约1.86万㎡，建面约27万㎡，容积率10.12，总户数560户，绿化率31%，车位570个，车位比超1:1。

项目二期由两栋住宅楼组成，1栋1单元和1栋2单元，均为55层。1栋1单元两梯两户，都是260㎡四房三卫大平层；1栋2单元为5梯6户，户型面积为96-109-125㎡三至四房。

中洲湾迎海为稀缺板楼设计，二期户型为96㎡三房两厅一卫、109㎡三房两厅两卫和125㎡的四房两厅两卫，可看海景。

项目一期126平为三房户型，二期125平则做到了四房户型，二期使用率提高至80%，还有很多赠送面积。

本次推出T5栋三、四单元，楼体朝向西南（可看海景），少数户型朝东北（看高尔夫球场及平安金融大厦）。96㎡3房1卫是主力户型，有372套，109㎡3房2卫95套，125㎡93套4房2卫。

96㎡3房2厅1卫：货量最多，有8条腿，一半朝西南，一半朝东北；经典竖厅，客厅出阳台，不过客厅阳台不是很大；还带了一个小的生活阳台；总体使用率会比较低。

109㎡3房2厅2卫：有两条腿，西南朝向，横厅设计，可看海景；虽然109平只做了3房，但实际去看样板房尺度的确不错

125㎡4房2厅2卫：也是两条腿，西南朝向；横厅设计，可看海景，样板房体验一样还不错，想看的可以预约现场指定销售专员还有惊喜优惠券~Vip Tel：400 992 0669（中介勿扰）

中洲湾迎海未来发展潜力如何？

福田上下沙片区用一句话来形容就是“有豪宅潜质的土著人”，南邻红树林湿地自然保护区，与香港米埔隔海相望，西边是深圳湾15公里滨海休闲带，单论景观其实不输深圳湾的，地理位置是很好的。不过上下沙也是有名的城中村聚集地，虽然已经在着手更新旧改了，但推进不是一朝一夕的，需要时间蜕变.

上下沙主打的是“大金沙片区”的概念，大金沙（上沙、下沙、沙尾、沙嘴4个村）也是福田最大的旧改片区，可改造区域总占地面积为114.5公顷，被划分为15个更新单元，重建总建筑面积包含住宅350万㎡，产业空间达412万㎡。

从区位上看，项目所处的大金沙片区位于福田区西南部的深圳湾畔、南邻国家级红树林湿地自然保护区，与香港米埔自然保护区隔海相望，紧靠深圳市中心区，西望深圳湾15公里滨海休闲带，地理位置和交通条件十分优越。

福田，城市唯一正统中心，深圳规划起点最高、城市配套最顶级、经济实力最强劲的区域，凝集政治、经济、文化、交通等九大功能中心，恒定时代的中心坐标。

超300亿大金沙规划唯一接驳福田CBD和深圳湾的滨海新城，北邻香蜜湖新金融中心和车公庙2049未来之城，南接河套深港科创合作区，以政府资源的倾斜和前瞻的规划，成为最具生长力片区，主推福田CAZ转型。

而深港科技创新合作区位于深圳落马洲河套地区，坐落在深圳和香港天然边界的深圳河两岸，总占地面积约 387 万㎡米。其中北岸深圳园区 300 万㎡，南岸香港园区 87 万㎡，再给香港十年吸纳新移民应该有机会做出规模来。

回到实在的，说到价值就离不开价格，在市场下行的时候，全市楼价均出现不同程度的暴跌，不论西部还是东部都未能幸免。这样的行情反而能让人重新理性地思考居住和实际需求，这次开发商不讲武德搞出了6.6万/㎡起折扣价让利，就算是中楼层户型也比龙华、西乡还要便宜。

目前深圳仍有大多数仍在福田工作生活习惯的群体，「中洲湾迎海」拥有物理距离的优势、纯商品房、车位够商业好，就算附近村多点烟火气重一点，在价格优势上还是值得妥协。

「中洲湾迎海」未必适合投，但一定适合买来自住，这个价格买入是没毛病。

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