一文读懂深圳福田京基宸悦府能不能买?深入解析京基宸悦府优缺点!

京基宸悦府位于福田CBD中轴之上、莲花山下，由实力房企京基地产倾力打造，为梅林片区近十年唯一新作。拥揽4/9号线双地铁口+2.5公里高阶生活圈，推售产品为建面约110-114㎡城山双景美宅、约38-70㎡精奢公寓。

项目总占地面积约1.99万㎡，总建筑面积约23万㎡，计容建筑面积约17.1万㎡，容积率8.63，绿化率31.5%，共由4栋48层住宅组成，分别是1栋/2栋1/2单元/3栋，另外4栋是商务公寓45F，5栋是1所6班制幼儿园。

总规划有1011户，其中商品房有402户，回迁房有609户，3梯5户、3梯6户设计，回迁房比例占到60%，地下3层，停车位1265个（车位比1:1.25）

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京基宸悦府产品类型（住宅、公寓、商业）

住宅产品介绍：共402套商品房，首推1栋/2栋1单元，共157套，面积有85㎡的2房2厅1卫共有8套，110-114㎡的3房2厅2卫共有141套，130㎡的4房2厅2卫共有5套，140㎡的4房2厅3卫户型共有3套，备案价8.9万/㎡，折扣单价7.5万起/㎡，交房时间2025年12月31日前带精装交房。

公寓产品介绍：70年产权公寓，民水民电，可落户，可积分入学，通燃气带阳台的稀缺公寓产品，备案均价5万多，开盘折扣88折，折后最低3.9万起，其中38㎡单房，折后总价约150-170万，45-48㎡小两房，折后总价约195-240万，70㎡大两房，折后总价约285-345万，公寓交房时间2026年6月31号精装交房。

商业介绍：自带9000㎡底商，约300米距离有新世界百货，约400米距离有卓越汇购物中心，在地铁4站范围内还有深圳购物公园，卓越中心，领展中心城，深业上城等诸多商业街区。

如需了解更多详情，欢迎咨询京基宸悦府开发商售楼处咨询/预约电话：400-992-0669（中介勿扰），过来我们营销中心看房提前来电预约，而且最终的价格还能享受更多优惠。

京基宸悦府：住宅在5月18号已开盘入市！最低价格在6.8万左右，均价7万多，项目总建面约22万㎡是福田中轴之上为数不多的重点项目。除了住宅外项目还有小户型的70年产权公寓低总价产品，

公寓产品是市面上少见的70年产权公寓，民水民电，通然气，有阳台高租金高承租高回报，深圳投资自住都合适，均价5万多，开盘折扣88折，折后最低3.9万起还送精装修，38平方一房（周边13-19年老小区公寓租金5500左右）45-70平方二房（周边13-19年老小区公寓租金7800-9800）平均超4↗以上回报率（目前已经开盘认购，据说已经销售约120套左右，小户型所剩不多）

折后单价3.9万，总价150万起，买福田上梅林地铁口，70年产权真公寓，月租超月供。

约38㎡大单间 总价:150-170万 单价3万9起

约48㎡两房一厅一卫 总价:195-240万 单价4万起

约70㎡两房两厅一卫 总价:285-345万 单价4万起

公寓户型介绍：

建面约38㎡：麻雀虽小五脏俱全，带阳台通燃气，卫浴干湿分离，房间更防潮，总价1字头，以最低门槛上车福田核心区，

建面约48㎡，格局方正，功能齐备带阳台，卫生间三分离设计；且经专业人士评判，该户型可以改造为两房，在寸土寸金的福田实现面积利用最大化

建面约70㎡，标准竖厅格局，明厨明卫，贴近住宅家庭生活需求；每个功能空间尺度都很开阔，居住体验更好，可以作为核心区住宅的“小户型平替”。

住宅户型介绍:

110㎡的3房2厅2卫，设计的是竖厅南北通透格局，进门独立玄关，客厅3.85米开间，三开间朝南，3个卧室分别做到了3.4米/3.05米/2.9米的宽度，主卧大套间设计，U型厨房，还带1个小生活阳台，得房率约74.81%（不含赠送），客厅阳台主朝东南向。

114㎡的3房2厅2卫，设计的是竖厅南北通透格局，进门独立玄关，客厅3.85米开间，三开间朝南，3个卧室分别做到了3.25米/2.75米/2.75米的宽度，主卧大套间设计，U型厨房，还带1个小生活阳台，得房率约73.64%（不含赠送），客厅阳台主朝东南或西南向。

133㎡的4房2厅2卫，设计的是竖厅南北通透格局，进门独立玄关，客厅3.55米开间，三开间朝南，4个卧室分别做到了3.5米/3米/2.75米/2.7米的宽度，主卧大套间设计，U型厨房，还带1个小生活阳台，得房率约74.8%（不含赠送），客厅阳台主朝西南向，看花园景观。

140㎡的4房2厅3卫，设计的是竖厅双龙抱珠格局，进门独立玄关，客厅4米开间，四开间朝南，双主卧套间，U型厨房，还带1个小生活阳台，得房率约75%（不含赠送），客厅阳台主朝西南向，看花园景观。

项目区域及配套介绍

福田CBD中轴之上，限购区绝版资产：首善福田，深圳行政、文化、金融商务和国际交往四大中心，深港双城都市圈头排。项目择址福田中轴正脉，为高净值人才居住&投资的理想承载地。

项目位居深圳福田北的梅林，在食肆环绕、烟火气息中，不仅涌现时尚、轻奢的慢生活格调；也在破旧立新的蝶变下，形成新质生产力的聚集地。

这几年，片区内诞生了卓悦汇、佐阾虹湾等新型商业体，又迎来了以A park为代表的艺术商业空间。

同时，新一代信息产业园、万科创智云中心、华强科创广场、大悦广场等产业综合体落地，荣耀、汇顶科技、华润数科、华强云等强企入驻，片区高厦林立、产业欣荣，又不缺玩味。

中心双地铁口物业-租金水平遥遥领先-双地铁口+四轨交汇+一横两纵+深港畅行

【地铁】地铁4/9/10/22号线（在建中）四轨汇聚，直距约300米内4/9号线上梅林站、梅村站，3站市民中心

【干道】近邻北环大道、新洲路、彩田路等一横两纵城市干道，半小时速通全城

【深港畅行】4站福田高铁站，速达香港西九龙；近邻福田、皇岗双口岸；预计2024年“粤车南下”初步落地，逐步实现全自驾往返

项目自带1所6班幼儿园，根据2023年福田教育局学区划分，京基宸悦府所在的区域，小学学区划分在楼下的梅丽小学，在2023年的录取积分是72分，按照当前教育局的录取积分政策，小孩非深户就近购买商品房就有75分，深户就近购买商品房80分，是可以保证入读这个学校的；初中学区划分在福田区实验教育集团翰林学校（初中部）

项目自带9000㎡底商，约300米距离有新世界百货，约400米距离有卓越汇购物中心，在地铁4站范围内还有深圳购物公园，卓越中心，领展中心城，深业上城等诸多商业街区。

片区坐享福田72%的山林面积，为深圳关内生态资源密度最高的纯居住区。项目周边梅林山、莲花山、笔架山、梅林水库超460公顷"三山一水三公园"环畔，天赋自然优越占有。

项目品质介绍

一座能够代言城市封面的建筑作品，不仅在于舒适的空间设计，更在于与居者身份相匹配的生活方式，以及对塔尖圈层生活的深刻理解。

穿过主入口，入眼便是雍容典雅，约10.5米挑高的酒店式门楼，彰显恢弘格局与气度，奢贵与尊荣扑面而至；在名贵绿植与景墙的点缀下，传递出低调奢华的韵味与质感，匹配居者的非凡格调。

而社区内部，宛如一座静谧自然的公园，高浓度树阵绿荫以及场景空间的打造，将城市山景私享于此，赋予隔绝都市喧嚣的静谧一隅。

未来，随着儿童乐园、林荫休闲剧场与轻氧健身等5大主题剧场的逐步落地，一座充满活力与静谧的园林空间即将呈现，美好的生活将在这里提前预演。

位于深圳福田梅林片区「京基·宸悦府」

住宅：面积有85㎡的2房2厅1卫，110-114㎡的3房2厅2卫，130㎡的4房2厅2卫，140㎡的4房2厅3卫户型，

公寓：38㎡单间，45-48㎡小两房，70㎡大两房。

如需了解更多详情，欢迎来咨询京基·宸悦府售楼处电话/预约热线：400-992-0669（中介勿扰）中介请勿扰，过来我们营销中心看房务必记得提前来电预约，预约看房的话最终的价格还能更加优惠