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中洲湾二期，现在推广名为中洲湾·迎海，这个项目我一直以来都比较期待。曾经一度认为，这个项目可能是今年自海德园以下，福田最值得期待的新房。

营销中心沙盘实景图

项目本次开盘总共推出426套住宅，分为两个单元。户型有三种，分别是126平的3房、126平的3+1房、以及260平的大平层。

中洲湾迎海值不值得买？

01 地段价值以及周边感受

中洲湾整个大项目都位于福田西南角，在地铁上沙站附近，是整个大金沙旧改的一部分。

福田的开发顺序，就是顺着深南大道一路向西的过程。而福田南部包括上下沙这边，因为有很多早期原住民，开发难度高，所以在这个过程中几乎是被忽略了。具体体现在房价上，福田南的价值也一直比不过福田北。

这个状况直到今天也没能改变。整个大金沙板块，京基滨河时代和KKONE沿着滨河大道排开，尚能维持住不错的都市感；而一旦越过它，就只能看到连绵不绝的城中村了。整个大金沙的航拍画面，有一种赛博深圳的迷幻感。

因此，这一片的人居环境一直饱受诟病，一方面是落后的城市面貌，另一方面是日常拥堵的交通环境。

不过，在此之外，这一片也有很多优点。

首先上下沙在福田中心以西，近滨河大道，距离香蜜湖金融街3公里，距离深超总8公里，可以算是三中心辐射，先天区位优势很明显。

其次上下沙还临海，这里是整个福田都极少的，具有海景资源的片区。

最后这一片也有挺大的饼，那就是大金沙旧改。按规划，整个大金沙旧改体量超过700万平，是华润大冲的两倍还多，具体规划在各开发商的通稿里都被写烂了，我这里就不细聊。

整体来说，中洲湾所处的地段，先天条件很好，但历史包袱沉重。这个地方上限很高，未来它可能是香蜜湖和福田中心以外，福田最好的地段。但想要达到这个上限，需要的旧改周期非常漫长（五年八年都不止的那种漫长）。

02 项目的优劣概要

大的地段感受谈完了，接下来回到产品本身，优劣势也都挺明显。

优势面：

1、比起深陷城中村的一期三期四期，二期是位置最好的那一个。二期和城中村交界最少，出大路也最方便。

2、配套比较齐全，项目自带了16万平商业，学校是挂牌的红岭，就在楼下也很近。

3、海景资源挺不错的。虽然大金沙是临海片区，但首排近海的位置，其实也非常稀缺，很多地块早在0X年代就开发得差不多了。而且像金域蓝湾、金海湾这些楼盘，也都有三四十层的高度，对后面住宅的遮挡很明显。

目前只有红岭学校这边，以及沙嘴四坊地块，有两个一线无遮挡的近海位置。沙嘴四坊规划为绿景红树湾的二期项目，而红岭学校这边，就是中洲湾迎海。

4、项目设计了比较稀缺的大平层产品，260平的海景大平层还是很吸引人的。而且这个户型独占一栋，梯户比和层高也都拉到了豪宅配置，有一定的收藏价值。

劣势面：

1、居住密度有点高，这也是旧改住宅的通病。项目两个单元，一个高54层，一个高61层，61层这个单元就有300多户。虽然这一栋配了5个电梯，但高层等电梯依然是少不了的。

2、总楼层高，核心筒和避难层都要空间，所以导致项目公摊大，得房率偏低。126平起步的三房，即便是在核心区，也显得过于奢侈了。同期的前海项目普遍只要110平左右。

扩展阅读：现在的深圳新房，为什么得房率这么低？

3、学校比较差，红岭实验学校其实就是是原来的上沙中小学，只是挂了个集团牌而已。搞集团化的名校牌子那么多，红岭是其中比较不值钱的一个。

4、其他可能被我遗漏的，欢迎大家补充

03 价格和同期竞品

之前的项目一期，总共分了两批卖，18年第一批均价8.9万/㎡，21年第二批均价9.3万/㎡。

参考一期的价格，二期均价我预估是在9.5万左右，然后我们分户型讨论。

260平的大平层

如果大小户型价差不大，那么这个户型总价应该在2500-3000万之间。真要这个价的话那还不错，毕竟全深圳类似的竞品都不多。

新房里比较主流的竞品就是深铁懿府三期。如果和懿府对比，中洲湾的优势是景观和商业，懿府的优势是户型设计、学校和人居环境，在这个价位上都是不错的盘子，按照个人喜欢去选问题都不大。

二手房里，这个价位基本都会选择买主流豪宅区，比如香山美墅三四期的185，鸿威海怡湾的143，香域中央的133等。

它们彼此产品属性大相径庭，不太好对比。但我一直都不支持那种唯豪宅区论，对所谓的错配也看得淡一些，就我个人感受而言，一个260平的海景大平层，并不比这些传统豪宅差，甚至可能更好点。

总得来说，我对这个户型还是比较看好的，但以上所有讨论也都仅建立在2500-3000万的价格来谈。如果最后大户型选择定更高的价，那我觉得可能也就那么回事。

126平的3房和3+1房

这个户型总价预计在1100万-1300万之间。类似的新房竞品不少，福田这边有湾尚庭玺和富通九曜公馆；南山那边主要是天健悦湾府、万科臻湾悦和新世界临海揽山。

样板间欣赏

户型图介绍

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