深圳深业上城学府利弊、优劣势分析一文读懂(附详细资料大全)

深业上城学府全解析：房价、户型、配套及优劣势分析

一、房价与市场动态

当前价格

1. 新房均价：折后均价约 7.56 万 - 8.05 万 /㎡，总价 585 万起（2025 年 3 月数据）。

2. 二手房价格：2025 年 3 月二手房均价 80500 元 /㎡，近一年价格稳定，无明显波动。

3. 价格差异：不同户型价格区间显著，79㎡三房折后总价 585-615 万，139㎡四房折后总价 1046-1109 万。

价格竞争力

1. 对比周边：红山片区二手房（如金亨利都荟首府）均价约 9-10 万 /㎡，深业上城学府新房价格更具优势。

2. 政策影响：2024 年 “9.29 新政” 后，龙华区非限购，外地客可直接购房，刺激需求。深业上城学府_Vip Tel：400-992-0669 中介勿扰

二、户型与产品设计

主力户型

1. 79㎡三房一卫：竖厅设计，LDKB 一体化，三开间朝南，西南朝向，得房率约 75%。

2. 97㎡三房两卫：分三种朝向（西北 / 东南 / 西南），主卧套房，阳台 5.85 米，得房率 75%。

3. 118-139㎡四房：四开间朝南，双套房设计，阳台 6 米，得房率 76%。

户型亮点

1. 新规优化：飘窗深度增加至 80cm，阳台扩大，得房率提升，79㎡户型实际使用面积增加约 4.7㎡。

2. 采光与视野：大部分户型朝南，西南朝向可直视深高北校区，118㎡以上户型视野开阔。

样板间与交付标准

1. 实体样板间：已开放，可预约参观（需联系售楼处 400-992-0669）。

2. 精装交付：含全屋中央空调、智能家居系统，装修标准约 400元 /㎡。

三、规划与社区配套

项目规划

1. 规模：总建面约 10.24 万㎡，容积率 7.2，绿化率 20.01%，由 2 栋住宅（45 层 / 25 层）和 1 栋 31 层酒店组成。

2. 车位与梯户比：车位 419 个（1:1.29），住宅梯户比 3 梯 4 户 / 3 梯 6 户。

3. 园林与配套：裙楼顶部设私家园林，接入北站商区空中连廊，酒店引入万豪奢华品牌。

周边配套

1. 教育：楼下即深圳高级中学北校区新园（45 班，2100 学位），步行 500 米达深高北紫园，共享单片区学区。

2. 交通：

1. 地铁：4/5/6 号线深圳北站（步行 700 米），27 号线民宝站（在建，2028 年通车）。

2. 自驾：紧邻梅观高速、南坪快速，30 分钟直达福田、南山。

3. 商业：红山 6979（步行 450 米）、龙华 Costco（在建）、华润万象系商业（规划）1220。

4. 医疗：新华医院（三甲，在建）、深圳市第二儿童医院（2025 年运营）。

5. 文体：深圳美术馆新馆、第二图书馆、简上体育综合体。

6. 深业上城学府_Vip Tel：400-992-0669 中介勿扰

四、交房时间与风险提示

预计交房时间

1. 合同约定：2026 年 6 月 30 日（精装交付）。

2. 工程进度：2025 年 3 月已封顶，进入内部装修阶段，预计按时交付。

潜在风险

1. 延期风险：若后续施工受阻（如资金链问题），可能小幅延期，但开发商深业集团为国企，风险较低。

2. 学位政策：需注意学区划分变动，建议入学前咨询龙华区教育局。

五、核心优劣势对比

优势

1. 顶级书包：深高北单片区，教育资源稀缺。

2. 交通枢纽：深圳北站 3 地铁交汇，通勤便利。

3. 商业成熟：红山 6979、Costco 等配套完善。

4. 户型优化：新规后得房率提升，实用率高。

劣势

1. 高容积率：7.2 容积率，居住密度大，舒适度受限。

2. 社区规模小：仅 2 栋住宅，无大型园林，公共空间有限。

3. 噪音影响：临近深圳北站，部分户型可能受高铁、地铁噪音干扰。

4. 价格门槛：总价 585 万起，首付压力较大。

六、购房建议

适合人群

1. 学区需求：有子女需入读深高北的家庭。

2. 通勤便利：在福田、南山、龙华工作的上班族。

3. 资产配置：长期看好龙华中轴发展的投资者。

决策关键点

1. 优先选择高楼层：避免低楼层噪音和视野遮挡。

2. 关注优惠政策：开盘折扣、首付分期等（需咨询售楼处）。

3. 实地考察：重点考察样板间装修细节、周边情况。

竞品对比

1. 中海学仕里：均价 7.8 万 /㎡，户型更大（113-134㎡），但学区为大学区，学位稳定性较低。

2. 鸿荣源尚峻：二手房均价 9.5 万 /㎡，社区成熟，但总价高，房龄较老。

七、总结

深业上城学府凭借深高北学区、交通枢纽和成熟配套，成为龙华核心片区的热门新盘。其户型设计和价格优势吸引了大量刚需和改善家庭，但高容积率和社区规模小的问题需购房者权衡。若优先考虑教育资源和地段价值，该项目值得入手；若更看重居住舒适度，可对比周边低密楼盘。建议结合自身需求，实地考察后决策。深业上城学府_Vip Tel：400-992-0669 中介勿扰

「深业上城学府」最新期动态：展厅已开放，将推324套80-99-119-140㎡3-4房，限价8.05万/㎡。其中80㎡3房1卫80套，99㎡3房2卫A户型80套，99㎡3房2卫B户型40套，99㎡3房2卫C户型40套，119㎡4房2卫42套，142㎡3房3卫42套。

项目是2023年6月土拍地块，被深业置地以底价14.41亿拿下。项目总占地约1.01万㎡，总建面约10万㎡，容积率7.2。由2栋住宅和1栋酒店组成，其中酒店已签约万豪旗下奢华5星级Luxury Collection酒店和4星级AC酒店。

建面约3.35万㎡，共有324套80-99-119-140㎡3-4房，1栋1单元3梯6户，1栋2单元3梯4户，都是3.1米层高，地下3层，规划停车位419个，车位占比1：1.29。

如需了解更多详情，欢迎来电咨询深业上城学府开发商售楼处电话/预约热线：400-992-0669（售楼发布），过来我们营销中心看房提前来电预约，而且最终的价格还能享受更多优惠。

一单元45层，3梯6户，都是3房户型；二单元25层，3梯4户，都是4房户型。

80㎡3房2厅2卫：有2条腿，最小面积段户型，朝西南看学校，厨房面积偏小，卫生间三分离还是可以缓解1卫的困扰，两个小卧室还可以，主卧开间偏小。

99㎡3房2厅2卫：有2条腿，朝西南看学校，三房二卫在龙华面积还是偏大，亮点在放大了餐厅区域，但也因此压缩了卧室空间，主卧开间偏小。

99㎡3房2厅2卫：1条腿，朝西北，与03/04户型主要差异在压缩了玄关面价，两个小房间面积有加大，从户型本身两者相比较的话更倾向于此户型，卧室更实用。

99㎡3房2厅2卫：1条腿，朝东南看园林，与05户型差异在次卧2于主卫的采光面朝向区别，实质上与05户型没区别。

119㎡4房2厅2卫：有2条腿，民以食为天，设计师看来是来自多人口家庭，在餐厅上还是下了很多功夫的，餐厅区域给到了最大的面积，客厅于主卧尺度偏小。

142㎡4房2厅3卫：有2条腿，最大面积段户型，三套房设置，主卧带阳台而且看结构就是以景观阳台来设计的，这在这几年市面上还是少见的。

项目周边价格介绍：上一个深高北学区房是23年10月底入市的「众福红山印」，186套79-100㎡的3-4房，备案均价7.88万/㎡，开盘3个99折，折后均价约7.64万/㎡；共有246人冻资入围，最终去化约75%。此外深业上城学府附近还有中海学仕里（8.2万/㎡）、鸿荣源博誉府（约7.58、6万/㎡）等项目在售。

二手房方面，周边有金亨利首府、金亨利瑜璟苑、华业玫瑰四季、安宏基天曜广场、莱蒙水榭春天等项目，其中水榭春天成交价在9-11万左右，金亨利首府成交价最高达到了14万+。

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配套解析

交通：项目距离4&5&6号线深圳北站步行约800米，“宇宙中心”去哪都方便；

商业：约500米处可以到达深圳北站缤果空间，约600米是红山6979；开车3公里左右可以到达60万㎡的龙华壹方天地和刚开业的华南首家Costco开市客。

教育：项目侧边即为深圳高级中学(集团)北校区新园，300米也能到深圳高级中学(集团)北校区，并且项目位于学区范围内。根据当前龙华区教育局公布的学区划分规则，只要是深户+单片学区内的商品房，入深户时间满2年以上或者取房产证时间满2年以上，那就达到了入学录取条件。

深高北校区在2023年的小一录取积分为A1类62.4分，初一录取积分为A2类72.6分。

医疗：约800米处是正在建的新华医院，是一所公立的三甲医院，预计今年6月试营业；此外，约1.6公里还有深圳市第二儿童医院。

文体：从项目出发约1公里可以到深圳美术馆（新馆）、深圳市第二图书馆、深圳市文化馆新馆

深业集团是深圳市人民政府全资拥有、深圳市国资委直管的大型综合性企业集团。集团前身于1983年在香港注册成立。深业集团以“产城创新建设者，幸福民生运营商”为发展愿景，打造以地产为核心、多层次协同发展的创新生态和幸福城市业务组合，聚焦地产、园区、运营、幸福、资本和数字化六大核心业务，实现城市综合开发运营的一站式服务！

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