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深超总稀缺住宅新盘——「中洲深湾胤府」要来了，计划近期将开展厅，预计今年6月入市。项目共6栋楼，共514套住宅，主力产品为建面约190-315平3-4+1房，毛坯限价13.3万/㎡，主体即将出地面，目前暂无官方出街资料，项目成套图纸和户型资料团队已整理（届时会第一时间更新，可提前进打新群获取）。

中海深超总_深湾胤府营销中心_Vip Tel：400-992-0669（开发商宣传）中介勿扰

中海深湾胤府售楼处电话（深圳南山|中海深湾胤府）楼盘详情，商品房规划为：

约190㎡3+1房四卫 164套 四梯三户 / 部分四梯两户

约250㎡4+1房三卫 207套 四梯三户 / 部分四梯两户

约315㎡4+2房五卫 138套 三梯两户（专梯专户）

另有5套顶复在410-520㎡之间

深湾胤府

最新进度

位于深圳湾C位的深超总唯一新盘住宅定名「深湾胤府」，目前营销团队已经进驻，预计4月开放展厅，已经基本确定2024年6月开盘.

项目实地拍摄

先锋哥利用资源拿到了截止3月底更新的全部楼盘数据，包括3D标高、带标尺的户型图、整层平面图、部分租赁房资料等等。（部分信息仍未最终确稿，先锋哥后续会持续更新迭代）

毫不夸张地说，这份资料当属地表最全最新的「深湾胤府」资料库。

「中海深超总地块」特点：

①打破7090政策的限制，将全部规划成大户型

②突破深圳最贵限价，毛坯限价13.2万/㎡

③王炸地段，配套成熟

④周边是中信红树湾、红树西岸、瑧湾汇等豪宅，二手成交价在15-21万之间，仍存在新房红利！

⑤片区住宅很稀缺，继01年佰仕达拿下红树西岸地块后，多年来深圳湾超级总部基地就没有再推出过新住宅地块

⑥中海首进深超总备受质疑与关注，最终豪宅品质、调性如何，有悬念与期待！

总而言之：该项目地段是非常有价值的，处于深超总核心地段，与周边二手房对比有明显倒挂，值得打新。不过，从最新户型曝光后，重新总结一下！

深湾胤府项目即为南山深圳湾超级总部基地的T207-0060宗地，占地3.63万㎡，建筑面积为20.77万㎡。容积率≤6.0，建面20.77㎡，其中住宅约19万㎡，由5栋商品房+1栋自持租赁房组成，共6栋，商业6000㎡，以及配建一所3300㎡的9班幼儿园等。限高200米

地址：深圳市南山区深湾一路与深湾二路/白石二路交汇处

占地：3.63万㎡

建面：20.77万㎡

产权：70年(23-93年)

总户数：514户

价格：毛坯限价13.33万/㎡

交楼标准：精装

物业公司：中海物业

梯户比：4梯3户/4梯2户/3梯2户

容积率：6

绿化：30%

建筑类型：住宅

层高：200米

栋数：6栋

水电：民水民电

学校：自带9班幼儿园，南山实验深湾小学，深圳外国语学校

面积户型：

190㎡3+1房4卫 164户

250㎡4+1房3卫 207户

330㎡4+2房5卫 约142户

有5套顶复在410-520㎡之间

较多数据还未公布，更新中...

中海深湾超总项目中标方案

190平 实用率75.5%

190平综合实用率为75.5%，在3个主力户型中，已经算是实用率最好的户型了。

该户型特点：

虽然大小有4个房间，但阳台旁边的书房只有4个平方，大家都在诟病阳台小，但它比阳台还小！最主要的是它还位于房子最中心的位置，真的是无处安放的房间~

该户型位于1栋2单元及2栋3单元（前面2栋）的单位，因为紧靠前面写字楼，有较大的光污染。但因为是起步户型，总价当然也是最低的。

250平 实用率71.92%

250平综合实用率为71.92%，在3个主力户型中，数量最多，实用率目前来看最低。

该户型特点：

阳台比190的略小，但各个房间面积较均匀，适合大家庭居住。简单来看功能上此户型在190平户型基础上增加了一个储物间。

330平 实用率73.6%

330平综合实用率为73.6%，之前该户型为315平结构，后期更改了面积，但对比来看，户型结构与之前传出的315户型基本一致。不排除后期此户型还有改动的可能。

该户型特点：

最安静花园中间的位置，设计了4个套房。大小有6个房间+保姆间。唯一带生活阳台的户型，功能舒适性上来讲最高。

深湾胤府介绍

「深湾胤府」是早前商改住调规的新地，起拍价为108亿，其中商品房限价均价13.3万/㎡，打破了深圳以往常规毛坯限价12.6万/㎡及带装修13.2万/㎡的限制。也冲破了7090*的限制。

地块具体位于南山区深圳湾超级总部基地范围，在「中信红树湾南区」东侧、「OPPO」北侧，周边有蛇口线（2号线）红树湾站及梅林线（9号线）与机场线（11号线）红树湾南站。

项目介绍

「深湾胤府」商品房面积段在约190-250-330㎡，共512套，限价均价13.3万/㎡

商品房具体信息：

约190㎡ 4房2厅4卫 128套

四梯三户 / 部分四梯两户

约250㎡ 5房2厅3卫237套

四梯三户 / 部分四梯两户

约330㎡ 5房2厅5卫 142套

三梯两户（专梯专户）

另有5套顶复面积段在410-520㎡之间

阳台问题

「深湾胤府」此次的户型被人诟病最多的就是产品目前属于深圳顶豪，但不像传统住宅一样做大阳台。

经先锋哥了解，是由于次地块原属于商业地块，后来变更为住宅。土拍时就有的“公建化”标准，因此户型几乎没有主阳台，只有较小的内阳台和生活阳台。

设计效果

项目位于深圳湾超级总部基地核心区西北角。深超总是一个汇集了大量企业总部、轨道交通以及海湾公园等公共资源的 “超级城市”。区域呈现极强的城市性、公共性，以及打造未来城市图景的雄心。

方圆一公里内汇聚了深圳最优越的自然景观和城市配套，比如深圳湾海岸线、华侨城湿地公园、世界之窗、京基百纳广场等等。多个居住项目+学校环绕+丰富的生活娱乐配套，共同构成了良好的居住氛围。

6月30日，深超总T207-0060宅地被中海151轮竞价125.32亿元+竞配自持租赁面积58500㎡斩获。地块总用地3.63万㎡，容积率≤6.0，建面20.77万㎡，其中住宅约19万㎡共6栋（含自持租赁单元），商业6000㎡，以及配建一所3300㎡的9班幼儿园。

胤府地块位于深超总片区，最近的2/8号线红树湾站步行距离约500米，9、11号线的红树湾南站步行距离900米，地铁出行十分方便。项目一路之隔就是知名的万科臻湾汇项目，西侧是深圳湾超级总部基地城市展厅和中信红树湾豪宅楼盘，北侧是南山实验集团华侨城高级中学。

这宗地有几个特点：

1、打破7090政策的限制，可售住宅将全部规划成大户型；

2、限售均价突破深圳最贵的限价，毛坯限价13.33万/平；

3、周边是中信红树湾、红树西岸、瑧湾汇等豪宅，二手成交价在15-19万之间，仍存在新房限价红利；

4、片区住宅很稀缺，继01年佰仕达拿下红树西岸地块后，多年来深圳湾超级总部基地就没有再推出过新住宅地块；

5、位处王炸核心地段，周边配套成熟（配套详情可看一页纸细节）。

02

区位解析

深圳湾是深圳继后海、前海之后最重要的发展区域，是深圳7大总部基地之一，也是深圳唯一一个全南向拥有一线海景资源的总部基地，有着“深圳曼哈顿”之称，地段条件非常好。

在这个片区，政府投资了3000亿，规划总建筑面积约520万平米，定位是整个产业链的终端，目标是吸引世界/中国500强总部，从2001年开始规划，多年来经过n次推翻和调整才正式落地。为了把地面绿化环境和造型层次做得更高端，gov投入了大量的金钱和心血打造，甚至把已建成多年的滨海大道改下沉隧道，其重要程度可想而知。

深超总多轮设计方案

目前已入驻企业开工项目达到16个，其中深湾汇云中心、神州数码集团总部、天音大厦、中国电子总部主体结构已封顶，中信金融中心、中兴通讯总部、OPPO国际总部、招商银行总部、碳云大厦等项目已进入主体施工阶段。众多写字楼云集将会支撑片区的崛起，也能保证片区的土地价值。

当年这个地段是没有规划住宅的，只有世界500强或者中国200强的企业，有资格到这个地方拿地做总部。不过规划也不是一成不变的，深湾胤府就是早前商改住调规的新地，坐落在超级总部基地核心区西北角，这个位置最大的优势就是占有深圳湾公园的临近自然资源和圈层资源。

目前深超总仍有部分地块未拍出，粗略估算还有8块左右，全部为商业用地，未知后续会不会有更多商改住调规出现。

03

设计解读

深超总+稀缺住宅供应+限价新房+大面积平层，胤府可以说把豪宅BUFF叠加到极致，作为中海首进深超总的项目，基本是当做深圳的标杆项目来打造的，虽然这两年中海的口碑自由落体下降，多数都集中在一些刚需盘。但其早期的豪宅作品，如福田的香蜜湖1号、宝安的中海九号公馆一直都不含糊，市场对胤府项目的关注度和质疑一直并存，最终豪宅品质、调性如何，还悬而未知。

目前单看设计效果图还是比较抗打的，高大上的全玻璃幕墙的外观，较市面上其他住宅产品采光面更长。

不过项目在土拍时不仅要求外观要尽量与周边建筑贴合，不能设计凸窗和凸阳台的，从效果图也能看出来，没有景观阳台，对于大平层豪宅，不能不说是一个遗憾。

01

优势

1、目前深圳湾超级总部基地唯一住宅新盘，具备稀缺的地段+供应优势；

2、限价优势，限价13.33万/平，与周边住宅结合楼龄和设计后综合评估，有一定价差空间；

3、项目外立面具有未来感、科技感，突破7090限制的大平层产品，圈层更纯粹；

4、周边配套醇熟且丰富，三地铁+主干道环绕，出行更便捷。

02

劣势

1、视野景观较为欠缺，被周边小区和几个总部写字楼遮挡；

2、中海口碑拉跨，豪宅开发品质担心不如预期；

3、地块占地面积不大，建设6栋，社区花园不会太大；

4、存在自持租赁单元，小户型为主，未来是否共享公区花园以及租客管理方面有待确定；

5、没有凸窗+凸阳台赠送少，只有小房间的内嵌式阳台或生活阳台让人遗憾。

作为目前【深圳湾超级总部基地】唯一的住宅，稀缺度和价值一定是不言而喻的，可惜因为地段在后面，并不会有无遮挡的海景，因此顶级豪宅的基因将有所缺失，不过综合楼龄、设计、限价等因素，只要落地品质还不错，还是比较值得期待的。适合预算2200万以上，在科技园、深超总、后海、前海、福田中心区上班，豪宅改善型及以上的多口之家。

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