【天健集团出品】南山赤湾天健湾时代府:容积率 2.8 低密海景住区,290 套纯商品住房规划

南山赤湾板块的「天健湾时代府」项目所在地块是天健集团于去年 11 月 13 日竞得，当时以14.35亿元总价拿下，溢价率16.48%，楼面价为3.76万/㎡。

值得关注的是，该地块不限定售价、无需配建其他业态、户型也不受“7090 政策” 限制，将全力打造纯商品住房社区。

具体户型：113㎡四房和139㎡五房共约 290 套房源，其中，113㎡四房是主力户型，整体朝向以朝南、西南为主，仅有两套房源朝东北方向，正对金众相关小区。

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价格与入市节点

价格预估：参考周边竞品（金众云山海折后6.5万/㎡、琅玥湾7万+/㎡），项目预计单价5万起，113㎡四房总价750-850 万，139㎡五房总价900-1100 万，性价比突出。部分东北向房源可能低至 700 万出头，作为引流价格。

入市时间：目前已出地面，预计2025年9月底开盘，2027年3月31日交房，施工周期至 2027 年可能影响短期居住体验，但交房时周边配套将更成熟。

基础参数与规划设计

地理位置：位于南山区赤湾六路与天后宫路交汇处东侧，临近地铁 2 号线和 5 号线赤湾站，距离地铁站约 500 米，步行可达。项目北侧为金众云山海，南侧为天后博物馆，西侧为山海逸居，东侧为规划中的九年一贯制学校。

占地面积：13,657.28㎡，容积率仅 2.8，是赤湾片区容积率最低的新盘（对比开云府 7.0、琅玥湾 4.77），主打低密舒适居住体验。

建筑面积：38,155㎡，其中住宅 34,555㎡，配建公交首末站、托育机构、文化活动室等公共设施，车位 380 个，车位比约 1:1.1。

楼栋与户数：共 2 栋 31 层塔楼，2 梯 4 户设计，总户数 290 套，全部为纯商品住房，无配建人才房或保障房，社区圈层纯粹。

户型设计：主力户型为建面约 113㎡四房和 139㎡五房，均为南向或西南向，4 层以上可越过天后博物馆无遮挡看海，部分高层可同时俯瞰小南山公园。户型采用新规设计，空间使用率高，例如 113㎡四房实现南北通透、动静分区，主卧套房带独立卫浴和飘窗，次卧与公卫采用类套房设计，适合多孩家庭。

配套资源与区域价值

交通：地铁 2/5 号线赤湾站步行 5 分钟可达，可快速到达前海、后海、蛇口等核心区；兴海大道、月亮湾大道等主干道环绕，但赤湾片区高峰期易拥堵。

在建配套：隔壁开云府规划 4.6 万㎡赤湾汇购物中心（预计 2026 年开业）。

成熟商圈：地铁 2 站可达海上世界商圈，10 分钟车程至太子湾 K11 ECOAST（2025年4月已开业，为亚洲最大 K11 综合体）。

现有学校：南二外（集团）赤湾学校（九年一贯制）、北师大南山附属高中新校区。

规划学校：项目东侧规划九年一贯制学校，预计2026年动工。

生态：紧邻小南山公园、文天祥纪念公园，部分高层可同时观赏山景与海景，但视野可能受周边楼盘遮挡。

产业：位于前海蛇口自贸区中轴线，赤湾海洋科技城规划落地，未来将聚集海洋科技、文化创意等产业，区域升值潜力较大。

市场定位与竞品对比

目标客群：项目主打深圳改善型家庭，尤其是注重居住舒适度、景观资源和片区长期价值的购房者。

竞品分析：

金众云山海：容积率 3.45，折后单价 6.5 万 /㎡，品质对标西丽标杆，但海景视野不如天健湾时代府。

琅玥湾家园：一梯一户设计，海景资源突出，但容积率 4.77，居住密度较高，单价 7 万 +/㎡。

开云府：价格最低（特价房5字头），但容积率 7.0，舒适度较低，适合预算有限的刚需。

天健湾时代府，是赤湾片区低密海景的标杆项目，适合追求居住品质、认可区域发展潜力的购房者。建议结合自身需求，对比周边竞品后决策，并密切关注开盘动态与价格策略。

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