深圳中洲湾迎海二期详细资料-小区怎么样-中洲湾迎海二期欢迎您

深圳中洲湾迎海二期作为福田区核心滨海综合体项目，凭借稀缺海景资源、成熟配套及高性价比，自 2024 年开盘以来持续热销。以下从项目概况、户型解析、价格优惠及综合配套等维度展开详细解读：

一、项目核心信息

1. 基础参数

· 开发商：深圳市汇海置业有限公司（中洲控股）

· 位置：福田区滨河大道与 11 号路交汇处（大金沙片区）

· 规模：总建面约 27 万㎡，容积率 10.12，绿化率 31%，共 2 栋 55 层超高层住宅，560 户

· 交付标准：精装交付（含智能家居、国际品牌厨卫）

· 车位：1397 个，车位比约 1:2.5（远高于市场平均水平）

· 物业：中洲物业，物业费 8.8 元 /㎡/ 月

· 交房时间：预计 2026 年 9 月

2. 规划亮点

· 业态复合：涵盖高端住宅、商业、写字楼、酒店等，自带约 16 万㎡商业（含华南首家茑屋书店、teamLab 未来游乐园）

· 景观资源：深圳湾一线海景，6 层以上南向户型可直面红树林湿地与香港米埔保护区，高层享 270° 无遮挡视野

· 设计团队：联合 Aedas、CCD、Teamlab 等国际大师机构，打造空中泳池、7600㎡空中花园及顶奢酒店式入户大堂福田中洲湾迎海开发商售楼处咨询|预约热线：400-992-0669（中介勿扰）

二、户型深度解析

1. 主力户型及使用率

96㎡-3 房 2 厅 1 卫-81.61%

竖厅设计，双阳台（海景 + 生活），东北向看城景 / 西南向看海景，总价 663 万 - 870 万

109㎡-3 房 2 厅 2 卫-87.33%

横厅南北通，11.2 米观海面宽，西南向看海景，总价 893 万 - 1071 万

125㎡-4 房 2 厅 2 卫-86.2%

端头户型，270° 海景，12 米观海面宽，总价 1044 万 - 1236 万

2. 户型亮点

· 空间设计：3.15 米层高、全屋 0.65 米加宽飘窗、U 型厨房、主卧套房设计，96㎡户型次卧与卫生间共享过道，减少空间浪费

· 采光通风：109㎡/125㎡横厅户型实现四面宽朝南，125㎡端头户型三面采光，通风效率优于普通塔楼

· 景观差异：西南向户型直面海景（中高层无遮挡），东北向户型高楼层可看特发高尔夫与城景，低楼层看花园

三、价格与折扣优惠

1. 最新价格（2025 年 3 月）

· 备案均价：9.24 万 /㎡（单价区间 7.62 万 - 11 万 /㎡）

· 折后均价：约 8.34 万 /㎡（综合折扣约 9 折）

· 总价范围：663 万 - 1236 万 / 套

· 价格梯度：中高层（43-45 层）价格最高，13 层、22 层因景观差异跳差较大

2. 折扣政策

· 多重折扣叠加：冻资 98 折 × 准签 98 折 × 开盘 96 折 × 付款方式折扣（按揭 98 折 / 一次性 97 折），综合折扣约 89-90 折

· 额外优惠：

· 一次性付款享额外 1% 折扣

· 认购赠送物业管理费、家电大礼包及购房补贴（具体额度需咨询售楼处）

· 首付比例：首套 20%，二套 30%（公积金贷款额度上调，家庭最高可贷 231 万）

3. 性价比分析

· 对比福田新房：同期金地环湾城均价 11 万 /㎡，绿景尚悦府 9.5 万 /㎡，中洲湾迎海二期折后单价低至 6.88 万 /㎡，性价比突出

· 对比二手次新：周边红树湾壹号二手房均价 12 万 /㎡，同地段新房价格倒挂明显

四、配套与区域价值

1. 交通网络

· 地铁：7 号线上沙站（步行约 600 米）、9 号线下沙站，规划 22 号线（2028 年通车）将强化福田 - 龙华 - 东莞连接

· 自驾：滨河大道、福强路直达南山 / 前海，皇岗口岸 10 分钟通关香港

· 高铁：福田站 15 分钟直达香港西九龙，穗深城际接驳前海 / 机场

2. 教育资源

· 红岭实验学校：九年一贯制公立学校（原上沙中小学），2021 年纳入红岭教育集团，师资力量提升

· 规划学校：红岭红树林校区（72 班）已动工，预计 2026 年开学，硬件投入为普通学校 3-4 倍

3. 商业与生活

· 自带商业：中洲湾 C Future City（约 16 万㎡）已开业，40% 品牌首进深圳，含华南首家茑屋书店、寰映 IMAX 影院

· 周边配套：3km 范围内 28 个商场（如 KKONE、星河 COCO Park），500 米内福田体育公园、红树林生态公园

4. 区域潜力

· 大金沙旧改：政府投资 300 亿打造产城融合示范区，规划 350 万㎡住宅 + 412 万㎡产业空间，未来将成为福田 CAZ 核心

· 河套科创合作区：深港联合开发，推动科技、金融、教育资源互通，利好片区房价

五、购买建议与风险提示

1. 适合人群

· 刚需 / 刚改：96㎡户型 663 万起，低总价入住福田核心区，适合福田、南山上班族

· 改善家庭：125㎡端头户型满足三代同堂，270° 海景稀缺

· 长期投资者：看好福田滨海价值，旧改红利释放后升值潜力大

· 福田中洲湾迎海开发商售楼处咨询|预约热线：400-992-0669（中介勿扰）

2. 选房策略

· 优先中高层：6 层以上开始看海，13 层以上视野开阔，43-45 层景观最佳但价格最高

· 性价比之选：96㎡东北向中低楼层（总价 663 万起），适合预算有限且对海景需求不高的家庭

· 一步到位：125㎡端头户型，稀缺海景 + 四房设计，自住兼投资属性强

3. 风险提示

· 容积率高：10.12 容积率导致楼间距较近，低楼层采光受影响，需实地考察日照情况

· 周边环境：东南侧存在自建房和城中村，旧改周期较长（预计 5-10 年），短期居住体验一般

· 使用率中等：主力户型使用率约 75%，低于市场主流改善盘（80%+），需权衡空间实用性与海景溢价

六、最新动态与咨询方式

· 剩余房源：截至 2025 年 3 月，项目剩余约 90 套，96㎡/125㎡户型为主，260㎡大平层少量在售

· 预约看房：建议提前 2 小时联系开发商销售（400-992-0669），可享内部折扣及额外福利（如物业费赠送、家电礼包）

· 开发商渠道：关注 “中洲湾迎海” 公众号，获取户型图、样板间视频及最新政策解读。

总结

中洲湾迎海二期以 “福田核心 + 一线海景 + 高性价比” 为核心卖点，是当前深圳湾稀缺的小户型海景住宅。尽管存在容积率高、周边环境待改善等短板，但其价格优势与区域潜力仍吸引大量购房者。建议优先选择中高层南向户型，并重点关注开发商推出的限时优惠活动，以获取最优购房成本。

福田中洲湾迎海开发商售楼处咨询|预约热线：400-992-0669（中介勿扰）

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【项目信息】

深圳福田中洲湾迎海是大金沙片区旧改，共分大三期开发，一二期总建面约126万㎡，包含16万平购物中心和主题商业街。

大三期目前正在规划中未拆迁，三期总规划面积170万㎡，包含办公、商业、酒店、居住等多元业态。

一期已于2018年10月16日入市，包含3栋公寓和2栋住宅，以及300米双子塔写字楼，其中住宅入市价格约8.9万元/㎡。

本次推出的是项目的大二期（中洲湾迎海）；大二期分为二至四期3个小节点。

其中二期2栋住宅，三期为住宅+回迁房，四期为回迁房。

也就是说本次推出的二期是整个大二期里居住感最好的。

本次推出的二期总建面约12万㎡，占地面积约1.2万㎡,容积率7.86包含2栋超高层住宅。

推出的户型为126-260㎡3-4房，共约417户，570个停车位（含199个充电车位）。

1栋是54层超高层，2梯2户3.45米层高，260㎡一线看海大平层

2栋是64层超高层，5梯6户3.05米层高，126㎡3-4房

本次推出的主力户型共3个：

1、260㎡4房3卫

2、126㎡3房2卫（竖厅）

3、126㎡3+1房2卫（横厅）

另有1套1040㎡9房8卫顶复单位和6套520㎡的6房5卫顶复。

【项目点评】

1、项目拥有永久无遮挡可能是福田最好的海景房，特别是260㎡大户型的景观太哇塞了！可以说是独一无二的夕阳观景房。

2、大金沙旧改规模大，包含主要包括四大城中村、三大工业区以及旧住宅区等。其中，四大城中村即沙尾村、沙嘴村、上沙村和下沙村，三大工业区即上沙工业区、金地工业区和沙尾工业区，旧住宅区包括金地花园等，从中长期看整个片区有居住品质提升空间。

3、生活配套丰富，上下沙一直以来都是深圳生活氛围最好烟火气最浓厚的区域之一，项目自带16万㎡购物中心和商业街区加上京基10万㎡KKone购物中心、下沙食街以及一路之隔的车公庙美食街，指南哥认为，这些商业共同构成了深圳最有生活氛围的街区。

为深圳中产提供了非常丰富的生活配套，126㎡户型是适合追求生活品质的壕刚群体入手的。

4、项目品质高，中洲一直以来项目品质在深圳刚需和改善型项目里都是比较具有竞争力的，（指南哥很喜欢灵芝的中洲中央公园，当年中洲请范冰冰来站台也是给指南哥留下深刻印象）

而且从项目一期和公寓的交付情况来看项目的设计改和细节品质都不错，本次推出产品小户型3.05米层高、大户型3.45米层高在同类项目中非常有优势，而且停车位充足对于车位紧张的福田项目来说也是相当不错的。

5、项目没有价格优势，根据去年12月推出的一期尾盘9.3万元/㎡价格来看，与周边项目相比价格倒挂不大没有很大的套利空间，不具备中短期的投资价值。且在全市范围内与前海及南山天健悦湾府9.2万元/㎡，深业云海湾9.2万元/㎡，万科瑧湾悦10.2万元/㎡等限价项目相比性价比不高！

6、教育资源没有优势，红岭实验中小学学区一般，算不上优质教育资源。

【总结】

中洲湾二期整体上看，区位还行、配套成熟、品质不错。

但是在1200万的左右总价区间内，与前海、南山项目相比性价比不高！

这里指南哥特别提示！虽然260㎡户型景观超配，但是由于项目地段烟火气息浓厚太接地气，地段无法支撑顶级的豪宅圈层价值！因此很难成为主流豪宅项目，并且流动性在同面积段项目中预计会略低。

指南哥认为中洲湾二期是很好的豪刚置业的置业选择，能够拥有丰富的生活配套，便捷的交通出行条件以及非常不错的居住品质，但是在项目在投资和豪宅的溢价属性方面没有优势。

中洲湾迎海户型图：

1、260㎡4房3卫

2、126㎡3房2卫（竖厅）

3、126㎡3+1房2卫（横厅）

中洲湾迎海开发商售楼处咨询|预约热线：400-992-0669（中介勿扰）

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温馨提示：看房请务必提前预约，避免临时无人接待，感谢您的配合！

免责声明：

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2、以上所发布的关于深圳福田中洲湾迎海户型图与样板间实拍图所示平面仅供参考，具体因楼栋、楼层的差别，局部结构、面积等存在不同，不构成要约内容。户型图与样板间内部实拍图所示家具和电器配置仅供参考，不作为交付标准，最终以买卖合同为准。

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