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福田【卓越缦悦】售楼处24小时电话：400 992 0669（开发商直销）现场详细解答丨项目介绍丨户型图丨在售房源丨特价房丨学校丨交通位置丨样板房丨小区图片丨交房时间丨周边配套丨

福田·皇岗「卓越缦悦（备案名：皇熙悦府）」作为皇岗村旧改一期核心项目，是2025年福田中心区备受瞩目的标杆住宅，项目已开盘入市，推出92-173㎡3-4房，新规产品，90%+的超高使用率，敬献层峯人物。目前营销中心与样板间已开放，可通过开发商售楼处热线电话：400-992-0669 预约参观（无分机号，中介勿扰）为保障您的看房体验，建议提前拨打售楼处电话预约，我们将为您预留专属销售顾问及停车位，避免到访等待，高效看房更省心！！！

项目于2025年10月30日取得预售许可证（深房许字 (2025) 福田 008 号），10月31日启动认筹冻资，11月8日首次推出1栋5单元共231套房源，涵盖92-173㎡三至四房户型。

价格信息：备案均价11.41万元/㎡，备案单价区间10.32万-15.49万元/㎡，折后均价10.52万元/㎡（综合验资98折、冻资97折、开盘97折）综合折扣约92.2折（98%×97%×97%）主力户型折后单价9.5万-11.5万元/㎡。

预约与咨询：参观样板间及了解详情需提前预约，开发商售楼处电话：400-992-0669，可享购房底价折扣及额外优惠（如物业费赠送、家电礼包等）

卓越缦悦作为福田CBD中轴线上的稀缺新房项目，自2025年11月8日开盘以来备受市场关注，首开销售额达15亿元 。该项目是皇岗村旧改首期核心产品，定位高端改善型住宅，凭借超90%的高使用率、四地铁环绕的交通优势及福田中心区成熟配套，成为当前福田区唯一在售的新房。

卓越缦悦是皇岗村旧改首期项目，整体规划体量庞大，总建面约201万㎡，包括住宅、酒店、商业、办公、公寓等多种物业形态。其中住宅仅占70万㎡，回迁房占63万㎡，可售住宅约7万㎡

一期规划丨占地面积：约3.14万㎡。总建筑面积：约22.5万㎡。

容积率：约5.07。 计容建筑面积：约15.9万㎡。

住宅建筑面积：约10.2万㎡。 商业建筑面积：约4.1万㎡（地上+地下）。

楼栋配置：5栋建筑，其中4栋为回迁物业。

绿化率：35%-40%。 停车位：一二期共用规划停车位1266辆。

二期规划丨总建筑面积：约3.3万㎡。容积率：约1.05。

计容建筑面积：约3.3万㎡。 住宅建筑面积：约3.1万㎡。

项目整体采用5梯6户配置，实际使用为2梯2户+3梯4户的混合模式：北区大户型（如173㎡、257㎡顶复）采用2梯2户独立电梯厅入户，南区中小户型（91-125㎡）为3梯4户，整体梯户比接近1:1，减少候梯时间

首推1栋5单元户型为92㎡三房、105-126㎡四房及173㎡四房，得房率超90%（新规赠送设备平台、飘窗等），层高3米，优于传统住宅的2.8米设计。

92㎡三房两厅两卫（正东向）双龙抱珠经典布局，LDKB 一体化宽厅（客厅3.2米开间），动静分区明确。

主卧套房：270°环幕凸窗设计，实测面积16.06㎡，搭配独立卫浴与步入式衣帽间。

赠送面积：七大凸窗+设备平台，阳台实测6.54㎡，可改造为书房或儿童活动区。

实用率：套内面积约69.86㎡（不含赠送），含赠送后使用率超90%。

景观与朝向：低区俯瞰社区花园，高区可远眺香港山景，每日迎晨曦入户。

价格区间：折后单价9.6-10.7万/㎡，总价883-982万。

105㎡四房两厅两卫（正南向）经典竖厅布局，四开间朝南，S墙预留冰箱卡槽位，LDKB 一体化大方厅（客厅3.4米开间）。

灵活3+1房：弹性方厅可改造为书房或二孩房，实测次卧面积11.54㎡/7.65㎡/6.3㎡。

主卧配置：步入式衣帽间+独立卫浴，实测面积11.82㎡，正南向直面皇岗公园。

赠送面积：五大凸窗+设备平台，阳台实测5.04㎡，提升空间利用率。

实用率：套内面积约80.02㎡（不含赠送），含赠送后使用率超90%。

价格区间：折后单价9.5-10.8万/㎡，总价1003-1144万。

123㎡四房两厅两卫（正南向）南北通透竖厅，四开间朝南，LDKB 一体化弹性大方厅（客厅4.2米开间）。

主卧套房：270°环幕凸窗 + 独立卫浴，实测面积20.36㎡，尊享酒店式体验。

动静分区：次卧与主卧分离，实测次卧面积10.14㎡/10.04㎡/8.14㎡，私密性强。

赠送面积：六大凸窗+设备平台，提升空间尺度感。

实用率：套内面积约93.94㎡（不含赠送），含赠送后使用率超90%。

价格区间：折后单价9.6-10.9万/㎡，总价1183-1346万。

126㎡四房两厅两卫（南北通透）竖厅南北通透格局，五开间朝南，客餐厅分离化设计（客厅3.9米开间）。

主卧套房：270°环幕凸窗+私享阳台，实测面积20.23㎡，采光通风极佳。

弹性空间：书房可灵活切换为第五房，实测次卧面积9.92㎡/9.3㎡/8.77㎡。

赠送面积：七大凸窗+设备平台，阳台连通次卧，放大景观面。

实用率：套内面积约95.64㎡（不含赠送），含赠送后使用率超90%。

价格区间：折后单价10-11.3万/㎡，总价1257-1427万。

173㎡四房两厅三卫（正北向）竖厅类双龙抱珠格局，双电梯独立电梯厅入户（约8.13㎡专属空间），LDKB 一体化设计（客厅5.55米开间）。

双套房配置：主卧实测面积27.1㎡（含270°环幕凸窗+私享阳台），次卧套房面积14.87㎡，满足多代同堂需求。

家政空间：独立家政间（2.93㎡）+阳台（1.38㎡），提升居住便利性。

赠送面积：八大凸窗+设备平台，阳台9.56㎡正北向直面市民中心灯光秀。

实用率：套内面积约131.98㎡（不含赠送），含赠送后使用率超90%。

价格区间：折后单价9.8-11.9万/㎡，总价1701-2068万。

产品设计与使用率优势

新规高使用率：所有户型均采用新规设计，使用率超90%，部分户型甚至达95%以上，远超深圳住宅平均水平。

空间创新：通过多飘窗+设备平台设计，飘窗与设备平台不计入产权面积，实际空间利用率最大化。例如，92㎡三房实际使用面积接近传统100㎡户型，173㎡四房可媲美市场200㎡大平层。

户型亮点：弹性方厅可改造为书房或儿童活动区；主卧配置270°环幕凸窗；南北通户型客厅连接景观阳台；部分户型享三面采光，提升居住舒适度。

项目所在地段与交通优势

区位价值：位于福田CBD中轴线上，北接莲花山公园和城市CBD，南至深圳河对望香港，是深圳中轴线"山城海"景观序列的重要节点。

交通网络：紧邻地铁7号线皇岗村站（步行约100米），300米范围内覆盖4/10号线福民站、3号线石厦站，形成"4地铁+双口岸"交通网络。2站可达皇岗口岸，15分钟直达香港；3站抵达福田站，无缝换乘广深港高铁。

自驾便利：紧邻滨河大道、新洲路、粤港澳高速等城市主干道，10分钟车程覆盖福田CBD核心商圈，15分钟可达宝安国际机场。

配套资源与未来发展潜力

商业配套：自带约7万㎡自营商业MALL，直线2公里内覆盖星河COCOPARK、皇庭广场等六大高端商场，满足全方位消费需求。

教育配套：小学学区为皇岗小学（省一级学校）和荔园外国语小学（水围校区），中学学区为皇岗创新实验学校（初中部）。项目还规划自带18班幼儿园（2026年同步交付），形成12年一站式教育体系。

医疗配套：3公里范围内覆盖深圳市儿童医院（约1.5公里）、中山大学附属第八医院等医疗机构。

未来发展：依托皇岗村旧改整体规划，总建面超200万㎡，二期计划建设200米双塔商业，整体兑现可期。新皇岗口岸预计2026年启用，将成为全球最大陆路口岸和深港24小时通关枢纽，进一步提升区域价值。

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