一文读懂金光华溪山禾玺优缺点/容积率_学校_价格_金光华溪山禾玺楼盘详情

深圳金光华溪山禾玺全维度解析（2025年更新）

一、售楼处电话

· 开发商咨询电话：400-992-0669（开发商直连，中介勿扰）

二、户型与价格

· 在售户型：

· 72㎡ 3 房 2 厅 1 卫：总价约 249 万起，单价约 3.46 万 /㎡，南北通透竖厅设计，主卧 270° 飘窗，得房率约 97%（含赠送）。

· 82㎡ 3 房 2 厅 2 卫：总价约 295 万起，单价约 3.59 万 /㎡，分西南、西北朝向，LDKB 一体化，U 型厨房，得房率约 98%。

· 94-95㎡ 4 房 2 厅 2 卫：总价约 340 万起，单价约 3.61 万 /㎡，东南 / 西南朝向，6 米双联大阳台，得房率约 97%。

· 价格优惠：

目前主推房源享 85 折 + 家电礼包，部分楼层赠送物业费，具体以现场为准。

三、教育配套

· 学区划分：

· 小学 / 初中：根据 2024 年龙华区教育局文件，划入观澜中心学校（九年一贯制），2024 年小一录取至第三类，初一录取积分 81.8 分。

· 高中：龙华高级中学教育集团观澜校区（面向全龙华招生），为寄宿制优质初中，与高中部共享师资。溪山禾玺首府_售楼处_Vip Tel：400-992-0669 中介勿扰

· 规划学校：

项目自带 2 所幼儿园，附近规划 1 所 63 班九年一贯制学校（建设中），未来或提升教育资源。

· 学校评价：

观澜中心学校为市办学先进单位，拥有 40 余名市 / 区名优教师，开设民乐、舞蹈、书法等 30 余门选修课，教学质量稳定。

四、环境与配套

· 生态资源：

· 观澜河：项目紧邻观澜河生态走廊（对标南山大沙河），规划滨水公园、碧道等，步行可达民法公园、观澜河历史公园。

· 文体设施：在建 7.2 万㎡观澜体育中心（含游泳馆、篮球馆）、2 万㎡禾玺文化活动中心（规划中）。

· 商业配套：

· 自带商业：2 万㎡社区底商（规划中），满足日常需求。

· 周边商业：1.3 公里内有百佳华领域广场、兴万达广场，在建 20 万㎡鸿荣源商业综合体（预计 2027 年开业）。

· 交通网络：

· 地铁：4 号线长湖站（1.1 公里）、观澜站（1.4 公里），8 站到深圳北站，12 站到福田。

· 自驾：毗邻珠三角环线高速、龙华大道，30 分钟直达福田 CBD。

· 溪山禾玺首府_售楼处_Vip Tel：400-992-0669 中介勿扰

五、交房时间

· 预计交房：2026 年 12 月（带简装交付）。

· 工程进度：首推地块已取证，主体结构施工中，加推地块（08 地块）规划中。

六、户型使用率

· 得房率：约 97%-100%（含赠送面积），为龙华罕见高使用率项目。

· 72㎡三房：实际使用面积约 70㎡，优于传统 80㎡户型。

· 94㎡四房：实际使用面积约 91㎡，相当于传统 110㎡户型。

· 设计亮点：

· 多开间朝南、双飘窗、LDKB 一体化，空间利用率最大化。

· 部分户型配备 6 米双联大阳台，提升采光与通风。

七、优缺点分析

· 核心优势：

i. 高使用率：新规户型得房率超 97%，同等面积多一房，性价比突出。

ii. 教育资源：双学区覆盖，规划学校落地后或进一步提升价值。

iii. 生态宜居：观澜河 + 七大公园环绕，文体配套完善。

iv. 交通便利：双地铁 + 高速路网，通勤福田、南山便捷。

· 主要不足：

i. 周边环境：西侧紧邻珠三角环线高速，低楼层或受噪音影响；周边城中村较多，城市界面待改善。

ii. 地铁距离：步行至地铁站需 10-15 分钟。

iii. 大盘周期：百万方旧改需分 4 期开发，配套兑现周期较长。

八、购房建议

· 适合人群：

· 刚需家庭：72-82㎡户型总价低，得房率高，满足自住需求。

· 改善群体：94-95㎡四房，空间阔绰，适合三代同堂。

· 长期投资者：看好观澜产业升级（华为、迈瑞医疗等企业入驻）及旧改红利。

· 注意事项：

· 优先选择中高楼层，规避高速噪音；确认学位积分要求，避免入学风险。

· 对比周边竞品（如景勋天著），关注开发商折扣政策

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总结

金光华溪山禾玺以 “高使用率 + 低总价” 为核心卖点，适合预算有限但追求居住品质的购房者。

龙华新规第一盘！「金光华溪山禾玺」已取证，单价3.4万/㎡、总价249万起买72㎡三房

深圳龙华观澜「金光华溪山禾玺」已取证，备案均价4.44万/㎡，开盘85折，再送购物卡（仅限开盘当天），折后均价3.7万/㎡。

约72㎡3房1卫（85折+59800元购物卡）249万起

约82㎡3房2卫（85折+67200元购物卡）280万起

约95㎡4房2卫（85折+77500元购物卡）327万起

金光华溪山禾玺营销中心24小时电话:400-992-0669(售楼中心接待处)项目最新动态:房价、价格、折扣、学区、学校、地铁、交通、户型图、备案价、特价房、优缺点、得房率、优惠活动、小区图片、开盘时间、交房时间、周边配套、位置、最新详情，请来电咨询我们售楼处热线：400-992-0669 中介勿扰

推454套面积为72-95㎡3-4房，72㎡3房1卫,82㎡3房2卫，95㎡4房2卫，对比建筑新规前面积差不多小了10㎡左右。

最大的变化是超高层使用率去到79.6%，对比新规前增加了5%左右，使用率基本上回到了100米高层时代；

赠送后得房率去到100%，同时凸窗部分做到了80CM（旧规60CM）。

其实，这还算不上是最终新规最终户型，只能算是半成品，但大的逻辑还是没变，基本上还是这几年户型设计的延伸，凸窗为主要赠送方式。

这几年，深圳户型设计最大的趋势就是凸窗越来越多，从之前只是每个房间的辅助功能变成了不可或缺，成为赠送面积的最大手段。

厨房凸窗洗菜盆、凸窗榻榻米、主卧凸窗衣柜成了赠送的标配。

以后，深圳娃的儿时回忆，除了统一的校服，还有就是都是睡在凸窗上长大！

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溪山禾玺位于龙华区观澜街道布新路与规划中的布朗路交汇处西北侧。

【开 发 商】深圳星侨地产有限公司

【占地面积】约0.95万㎡ 【建筑面积】约6.32万㎡

【住宅套数】 454户 【楼层总高】42层

【每层层高】 3米 【梯 户 比】3梯6户

【容 积 率】 4.31 【车 位 比】 450个（1：0.99）

【物 业 】深圳市光华物业管理有限公司

【交付标准】简装 【售楼热线】400-992-0669

「金光华溪山禾玺」大大小小地块共20个，主要为二类居住用地、商业用地、教育设施用地、公园绿地等，共分为4期开发建设。

其中01-11地块用地约2.5万㎡，总建筑面积约30万㎡，规划设计为2栋超高层办公、4栋超高层住宅，裙房为商业、文体中心及公共配套设施等；

其中1栋1单元、1栋2单元为37层办公，1栋3单元、1栋4单元为43、44层住宅，1栋5单元、1栋6单元为44、45层住宅(公共租赁住房)，裙房北面1至3层为商业，南面1至5层为文体中心。

溪山禾玺首府规划建设1栋两个单元的超高层，其中1栋1单元为42层、1栋2单元为41层，每层6户。

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新规户型，所以使用率有很大改善，更多凸窗面积的赠送，所以赠送后得房率基本上都去到100%，但正因为全是凸窗赠送，所以所有房间基本全都是凸窗榻榻米床，特别是主卧床头衣柜可能需要一个接受的过程。

这是一些市场上一些凸窗巧妙做法，未来会有更多类似或者创新的出现。

95㎡四三房二厅二卫：竖厅户型，四房大阳台，尺度上也基本满足了，唯一一点就是主卧背靠凸窗衣柜是需要一个接受的过程。

82㎡三房二厅二卫：分竖厅和南北通户型，赠送后得房率去到100%，南北通户型主卧三面凸窗赠送。

72㎡三房二厅一卫：应该是市场上最小面积的三房了，南北通，满足了基本功能，但尺度上肯定是偏紧凑的，面积摆在这里，同时三个卧室床都需要结合凸窗。

配套情况

交通：距离4号地铁线“长湖站”约1.1公里，周边18号线/22号线（在建中），直达北站枢纽、福田CBD；紧邻梅观高速、龙华大道、观澜大道。

商业：项目自带有2万㎡的社区底商，在1.3公里范围内有百佳华领域广场，兴万达广场，还有鸿荣源在建设中的20万㎡大型商业。

教育资源：规划有1所九年一贯制63班学校，小初学区都是划分在观澜中心学校。

观澜中心学校在2024年小一是录取到了第三类，初一录取积分是第六类81.8分。

人文休闲上：紧邻观澜体育中心（在建中），自带文化活动中心（规划中），坐享三馆两心文体配套。

深圳金光华溪山禾玺售楼处电话：400-992-0669【售楼中心】

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