解读|光明松茂御城二期户型核心价值:零公摊 81㎡三房领衔,3万+精装准现房保障2026年交付

光明【松茂御城2期】已取证入市，同时正式开放实体园林跟实体样板房，计划于9月7日（周日）开盘选房！

松茂御城二期当前主推房源为81-135㎡三至五房，项目备案均价4.42万/m²，备案单价3.79-5.09万/m²，总价在304-685万/套，折后单价低至3.2万/㎡起，总价280 万起！

交付时间：预计在2027年2月份带精装交付，不过合同约定是在2026年底，是为了保证26年业主们申请学位问题，另付送装修协议到27年2月份。

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项目位于广深港科创走廊重要节点的“世界一流科学城”光明，归属凤凰城街道，邻建面约383万㎡13号线重点城市更新单元（在建），占位光明城市发展的“价值洼地”，同享磅礴产业规划红利。

13号线重点更新项目（在建），总投资约420亿元，其体量约为光明城站TOD的25倍。将结合13号线月亮路站塑造、城市蓝绿公园网络提升、产城空间更新，无限链接生产、生活、生态要素，建设成光明区“三生融合示范区”。

目前一期产业约36万㎡已竣备完工，预计2025年内交付，深实验光明明湖学校2025年已正式招生办学；凤凰文体中心等已立项，高规格城市配套正逐步兑现。（深圳光明松茂御城售楼处电话：400 992 0669）

项目位于光明区凤凰街道塘尾社区松白路与碧塘路交汇处，总占地面积45352.06㎡，总建筑面积297781.48㎡，规划建设13座高层建筑，采用‘‘围合式’’建筑布局。项目共2126户，车位数2321个，布置有一至二层商业及公共配套，是集住宅、公寓、商业于一体的宜居纯粹性项目。

该项目位于地铁13号线月亮路旁，目前还是双名校深实验+深中学区，还有光明本地名校光明实验，一期已经是现楼，二期估计26年底左右可以交楼。（深圳光明松茂御城售楼处电话：400 992 0669）

项目二期房源为81-135㎡三至五房，得房率高，部分户型可改四房，如89㎡四房二卫。得房率最高达100%，部分户型赠送面积较多。

价格：备案均价约4.42万/㎡，折后均价约3.46万/㎡起，总价280万起。工抵房价格更低，约3.2万/㎡。

楼栋：二期由8栋31-32层住宅组成，梯户比2梯4-6户，容积率4.55，绿化率40%。准现房，交房时间早（2026年9月），户型实用，教育资源丰富（深中、深实验分校），周边规划有大型商业和公园。

建面约81-135㎡三至五房，满足多元居住需求，松茂御城二期深研城市家庭居住痛点，以多元优质户型重构空间价值，从二人世界到三代同堂，让每一种生活理想都能从容安放。

约81㎡三房两厅两卫：堪称“空间魔术师”，实现了功能与舒适度的完美平衡，无论是三代共居还是二孩家庭，都能从容舒享。双卫生间设计，空间功能更优越，早晚高峰期不再拥挤，居家生活更高效。主卧独立套房，精巧三房也能私享私密与尊崇，满足年轻家庭对品质生活的追求。

约89㎡四房两厅两卫：突破性实现四房布局，真正做到了“同等面积多一间房”，既保留了客餐厅的开阔尺度，又为二胎家庭或三代同住预留了充足空间，让成长型家庭无需为换房烦恼，一步到位实现“全生命周期居住自由”。

约109㎡四房两厅两卫：阔绰大四房，尺度舒居，二孩家庭或是三代同堂，皆能各得其乐，是精英家庭一步到位的理想之选。部分独立入户，营造归家仪式感，主卧套房带衣帽间，尽显宽居气度。

约135㎡五房两厅两卫：四开间朝南，将约2万㎡园林景观尽收眼底，双阳台与方正户型设计，让大宅生活的尊崇与舒适淋漓展现。

约2万㎡全龄互动大园林，一座自然生长的“度假公园”。

园林以“水岸绿洲”为蓝本，引水为邻诗意栖居，园内配备约410㎡亲子双泳池，下楼即享悠然度假；约300米元气跑道，把健身房搬进自然中，林涧廊亭与光影水院，为久处喧嚣的人提供一方静谧清幽，约6500㎡三层屋顶花园与双层架空会所，配备儿童益智空间、青年运动场、长者休闲区等，打造“邻里社交厅”，共筑温情社区。

匠心精工，铸造品质人居

外墙甄选高品质铝板，采用先进工艺锻造更加平整、色泽均匀历久弥新的精工品质，赋予建筑奢豪质感。搭配玻璃幕墙式阳台，勾勒简约时尚的建筑艺术，提升人居价值与美学价值。如此豪宅用材精工品质，遍寻光明难觅其二。

交通枢纽：双地铁 + 高速路网构建湾区半小时生活圈

地铁 13 号线通车在即：项目距离在建的地铁13号线月亮路站仅400米，预计2025年12月28日通车后，1站可达光明中心区，9站直达南山科技园，45分钟覆盖深圳湾口岸。远期规划中，13号线将北延至东莞松山湖，与29号线（规划）形成深莞科技创新走廊的黄金节点，强化区域与大湾区其他科创高地的联动。

多维路网无缝衔接：项目紧邻松白路主干道，周边南光、龙大、深圳外环三条免费高速环绕，自驾 30分钟可达宝安国际机场、深圳北站，1小时覆盖大湾区主要城市。光明城站高铁枢纽（3公里）已开通至广州、香港的直达线路，未来还将引入深莞增城际，进一步提升区域通达性深圳市光明区人民政府。

教育资源：名校集群与高成长性教育配套

全龄优质学区覆盖：项目自身配建9班幼儿园，小学学区划分为光明区排名前三的教科院实验小学、秋硕小学，初中学区划入深圳中学光明科学城学校二初中部、凤凰城实验学校。周边规划的深圳实验学校塘尾第一学校（54班九年制）将于 2026年秋季开学，提供2520个优质学位，进一步强化教育优势。

高校与科研机构联动：中山大学深圳校区、深圳理工大学等高校已投入使用，深圳医学科学院、深圳湾实验室等科研机构加速集聚，形成"基础教育 + 高等教育 + 科研转化" 的完整链条，为区域注入持续的人才红利。

商业与生活配套：全维度生活场景构建

社区商业与区域商圈互补：项目自带约1.75万㎡商业街（预计2025年下半年开业），满足日常便利需求，3公里范围内覆盖光明大仟里（15万㎡）、蓝鲸世界（10万㎡）、万达广场（6万㎡）三大成熟商圈。此外，13号线车辆段 TOD 片区规划的近6万㎡万象新天地商业，将成为区域消费新地标。

生态与休闲资源密集：项目毗邻 58 万㎡明湖城市公园、7.45 万㎡鹅颈水湿地公园及茅洲河碧道，步行 10 分钟可达多个生态节点，形成 "公园城市" 的宜居环境。未来，塘尾片区还将规划建设 1.2 万㎡市政公园（由松茂集团代建），进一步提升居住舒适度。

松茂御城所在的光明塘尾片区，凭借国家级科学城规划、地铁 13 号线通车、名校集群、TOD 旧改及产业人口导入等多重利好，在 2025 年展现出显著的区域价值。对于刚需购房者，其低总价、高使用率户型及即买即住的现房优势（一期已交付）具备吸引力；对于投资者，科学城的长期发展红利与房价升值空间值得关注。建议重点关注地铁通车后的市场反应及周边旧改进展，把握价值兑现节点。

松茂御城二期以“高得房率 + 准现房 + 低总价”为核心卖点，在光明区刚需及首改市场中竞争力突出。建议意向客户抓住首推折扣窗口期，优先选择中高楼层、南北通透户型，并充分利用人才补贴、首付政策降低购房成本。

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