深圳深业上城学府预计2026 年 6 月 30 日(精装交付)/交房太晚/会提前交房吗

深业上城学府全解析：房价、户型、配套及优劣势分析

一、房价与市场动态

当前价格

1. 新房均价：折后均价约 7.56 万 - 8.05 万 /㎡，总价 585 万起（2025 年 3 月数据）。

2. 二手房价格：2025 年 3 月二手房均价 80500 元 /㎡，近一年价格稳定，无明显波动。

3. 价格差异：不同户型价格区间显著，79㎡三房折后总价 585-615 万，139㎡四房折后总价 1046-1109 万。

价格竞争力

1. 对比周边：红山片区二手房（如金亨利都荟首府）均价约 9-10 万 /㎡，深业上城学府新房价格更具优势。

2. 政策影响：2024 年 “9.29 新政” 后，龙华区非限购，外地客可直接购房，刺激需求。深业上城学府_Vip Tel：400-992-0669 中介勿扰

二、户型与产品设计

主力户型

1. 79㎡三房一卫：竖厅设计，LDKB 一体化，三开间朝南，西南朝向，得房率约 75%。

2. 97㎡三房两卫：分三种朝向（西北 / 东南 / 西南），主卧套房，阳台 5.85 米，得房率 75%。

3. 118-139㎡四房：四开间朝南，双套房设计，阳台 6 米，得房率 76%。

户型亮点

1. 新规优化：飘窗深度增加至 80cm，阳台扩大，得房率提升，79㎡户型实际使用面积增加约 4.7㎡。

2. 采光与视野：大部分户型朝南，西南朝向可直视深高北校区，118㎡以上户型视野开阔。

样板间与交付标准

1. 实体样板间：已开放，可预约参观（需联系售楼处 400-992-0669）。

2. 精装交付：含全屋中央空调、智能家居系统，装修标准约 400 元 /㎡。

三、规划与社区配套

项目规划

1. 规模：总建面约 10.24 万㎡，容积率 7.2，绿化率 20.01%，由 2 栋住宅（45 层 / 25 层）和 1 栋 31 层酒店组成。

2. 车位与梯户比：车位 419 个（1:1.29），住宅梯户比 3 梯 4 户 / 3 梯 6 户。

3. 园林与配套：裙楼顶部设私家园林，接入北站商区空中连廊，酒店引入万豪奢华品牌。

周边配套

1. 教育：楼下即深圳高级中学北校区新园（45 班，2100 学位），步行 500 米达深高北紫园，共享单片区学区。

2. 交通：

1. 地铁：4/5/6 号线深圳北站（步行 700 米），27 号线民宝站（在建，2028 年通车）。

2. 自驾：紧邻梅观高速、南坪快速，30 分钟直达福田、南山。

3. 商业：红山 6979（步行 450 米）、龙华 Costco（在建）、华润万象系商业（规划）1220。

4. 医疗：新华医院（三甲，在建）、深圳市第二儿童医院（2025 年运营）。

5. 文体：深圳美术馆新馆、第二图书馆、简上体育综合体。

6. 深业上城学府_Vip Tel：400-992-0669 中介勿扰

四、交房时间与风险提示

预计交房时间

1. 合同约定：2026 年 6 月 30 日（精装交付）。

2. 工程进度：2025 年 3 月已封顶，进入内部装修阶段，预计按时交付。

潜在风险

1. 延期风险：若后续施工受阻（如资金链问题），可能小幅延期，但开发商深业集团为国企，风险较低。

2. 学位政策：需注意学区划分变动，建议入学前咨询龙华区教育局。

五、核心优劣势对比

优势

1. 顶级书包：深高北单片区，教育资源稀缺。

2. 交通枢纽：深圳北站 3 地铁交汇，通勤便利。

3. 商业成熟：红山 6979、Costco 等配套完善。

4. 户型优化：新规后得房率提升，实用率高。

劣势

1. 高容积率：7.2 容积率，居住密度大，舒适度受限。

2. 社区规模小：仅 2 栋住宅，无大型园林，公共空间有限。

3. 噪音影响：临近深圳北站，部分户型可能受高铁、地铁噪音干扰。

4. 价格门槛：总价 585 万起，首付压力较大。

六、购房建议

适合人群

1. 学区需求：有子女需入读深高北的家庭。

2. 通勤便利：在福田、南山、龙华工作的上班族。

3. 资产配置：长期看好龙华中轴发展的投资者。

决策关键点

1. 优先选择高楼层：避免低楼层噪音和视野遮挡。

2. 关注优惠政策：开盘折扣、首付分期等（需咨询售楼处）。

3. 实地考察：重点考察样板间装修细节、周边情况。

竞品对比

1. 中海学仕里：均价 7.8 万 /㎡，户型更大（113-134㎡），但学区为大学区，学位稳定性较低。

2. 鸿荣源尚峻：二手房均价 9.5 万 /㎡，社区成熟，但总价高，房龄较老。

七、总结

深业上城学府凭借深高北学区、交通枢纽和成熟配套，成为龙华核心片区的热门新盘。其户型设计和价格优势吸引了大量刚需和改善家庭，但高容积率和社区规模小的问题需购房者权衡。若优先考虑教育资源和地段价值，该项目值得入手；若更看重居住舒适度，可对比周边低密楼盘。建议结合自身需求，实地考察后决策。深业上城学府_Vip Tel：400-992-0669 中介勿扰

【深业上城学府】最新消息：预计推出共324套房，面积80-99-119-140平3-4房，限价8.05万/㎡。

项目最大的卖点是位于名校深高北学区范围内，去年学区内的新盘在淡市中开盘均取得很好的成绩。

2022年6月，学区新盘中海学仕里开盘，在天铁+新区大道主干道噪音和紧邻城中村的不利因素影响之下，去化率也达到了88%，现在已经售罄。

23年11月，学区新盘众福红山印开盘，单体独栋的设计，劲销151套，去化率也高达82%，现在也已经售罄。

项目所在的深高北学区，是整个龙华房价最高的片区，也是整个龙华最热门的置业圣地，如旁边的金亨利一直保持在10万+的水平，高峰期曾达到15万+，是龙华二手房市场的天花板。

近年来片区内鲜有新盘入市，所以这个新增供应宅地的一举一动备受关注，虽然限价略有上涨，但是与周边二手对比之下倒挂价差优势仍旧明显，深业上城学府位置比众福红山印的位置还更好，就看深业最终能定什么样的价格了，会不会成为日光盘，让我们拭目以待。

项目位置：位于龙华区民治街道民塘路与白松三路交汇处西南侧，距离深圳北站约350米。

深业上城学府项目总占地约1.01万平，总建面约10万平，计容建面约7.28万平，容积率7.2，有2栋住宅和1栋酒店组成，住宅建面约3.35万平，限价80500元/平，共324套，住宅车位比1:1。酒店将引进万豪旗下奢华5星级酒店Luxury Collection和4星级AC酒店。

深业上城学府_营销中心售楼处_Vip Tel：400-992-0669（中介勿扰）

住宅一单元：3梯6户，约150米，层高3.1，总层高45层

80平3房1卫户型(80套)

99平3房2卫户型(160套)

住宅二单元：3梯4户，约90米，层高3.1米，总层高25层

119平4房2卫户型(42套)

140平4房3卫户型(42套)

【项目名称】深业上城学府

【开发商】深业置业

【项目地址】龙华区民塘路和白松西路交汇处西南侧

【占地面积】住宅33550㎡

【总建筑面积】10118.41㎡

【建筑类型】住宅+商业

【楼栋数】两个单元楼

【套数】共324套

【产品面积段】80-99-119-140㎡ 3-4房

【售楼处电话】400-992-0669

【梯户比】3T6、3T4户

【楼高】25-45F

【户型层高】3.1m

【容积率】规定容积率≤7.2

【车位比】住宅超1:1，酒店和住宅分开管理

【价格】限价8.05万/㎡（预计折后七万多）

项目将推出可售住宅324套，面积约80-140㎡，毛坯限价8.05万/㎡，车位比超1:1。

2023年6月30日，开拍3分钟被深业置地以底价14.41亿元斩获，限价8.05万/㎡，比去年同为深高北学区房的中海学仕里7.8万限价涨了2050元/㎡。

项目位于深圳北站国际商务区重点片区范围内，还属于头部名校深高北扩建校区(扩建)的覆盖范围之内（学区划分以教育局规定为准），距离北站约500米，所以关注度非常高。

教育配套

自深高北落地龙华以来，中考成绩一直是龙华的top1，经过几年的沉淀，现在更是已经跻身深圳市第一梯队的优质学校。

所处的深高北校区2021年中考570分以上占比17.94％，560分以上占比29.41％，550分以上占比39.41％，今年更是以594分稳占龙华第一位置。

尤其是，去年初深高北启动了扩建工程，拟扩建45个班，新增2100个学位，深业上城学府就在扩建校区(扩建)的覆盖范围之内。

这就意味着，那些担心被分流的家长，未来其孩子有更多机会进入深高北，最终入学和积分政策以报名当年龙华区教育局的公示为准

交通地铁：

地铁：距离深圳北站交通枢纽步行10分钟，有多条地铁线（4号线龙华线、5号线环中线、6号线光明线）和通往全国包括香港西九高铁线路和深惠城际。

另外向东侧步行10分还规划了27号线（在建中）民宝站。

陆路：福龙路、新区大道、龙华大道、留仙大道、南坪快速、北环大道“三纵三横”路网，直通南山、福田中心区。

商业配套：

项目毗邻13万平的龙华版万象城（在建中），目前已经建成的大型商圈中，预定的超级网红打卡地

星河coco city距离项目约1.2公里，鸿荣源北站商业中心、龙华天虹、红山6979、华南首家Costco距离约在2公里左右。

周边的商业都在北站和红山两个地铁站，步行或者搭乘一个地铁站就能抵达，出门消费娱乐都很便利。

生活配套：

附近有16万㎡绿芯公园、北站中心公园，都是比较大型的公园，尤其是超核绿芯公园，将建设公园+探索馆+大剧院+科创中心，建成后将是三星级绿色建筑，预期于2027年建成。

另外，周边还有深圳市文化馆新馆（建设中）、深圳市美术馆（在建）、深圳市第二图书馆（在建），演艺馆、展览馆、简上体育综合体等人文配套设施已投入使用。

医疗配套：深圳市第二儿童医院（建设中）：三甲儿童医院，可提供1500张床位，即将试运营。

深业上城学府较深高北学区二手房保守2~3万倒挂价差！！！

近年来学区内新盘寥寥无几，2021年开盘的中海学仕里备案均价约8.2万，很快清盘；2023年11月开盘的红山印备案均价约7.8万，在当时北站南五盘乱战的行情下脱颖而出，很快全部售罄。可见，顶级学位永远是硬通货，始终受到家长们的追捧

看完以上介绍，如需了解更多关于我们楼盘最新消息、剩余房源、优惠活动、房价走势等情况，欢迎来电咨询我们深业上城学府开发商售楼处电话：400-992-0669（中介勿扰）

温馨提示：因本项目参观样板间采取预约制，为不耽误您的行程，过来营销中心现场看房请记得提前来电进行预约，感谢您对我们工作的支持和配合，在此恭候您大驾光临实地品鉴。