2025南山中海云启源境·楼盘精选房源|最新价格|交房时间|配套信息

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南山【中海云启源境】已取证，首推208套约90-143平3-4房，开盘约92折，折后均价约8.34万/平，总价701万起！计划在2027年4月30日带精装交房！

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南山中海云启源境售楼处400免费咨询/预约电话：400-992-0669，中介勿扰

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项目位于南山区南头街道南农路西侧（豪方天际旁），近地铁12号线同乐南站（直线300-400米），占地约9006.5㎡，总建面约8.7万㎡，容积率6.45，绿化率30%

楼栋规划：共3栋住宅，含2栋商品房（1座47层、2座21层）及1栋46层保障房。

户数与车位：总户数708户（商品房298套，保障房410套）；车位598个（车位比约1:0.84）

梯户比：1栋一座（47层）：3梯5户，1栋二座（21层）：2梯5户

交付标准：精装修，预计2027年4月交付。中海云启源境：400-992-0669 中介勿扰

项目备案均价为9.09万/㎡，首开推出9.18折综合折扣，折后均价约8.46万/㎡，折后单价区间为7.44-9.3万/㎡，总价覆盖700万至1338万。

主力户型：90㎡/95㎡/105㎡三房两卫、143㎡四房两卫，另有两套239㎡顶复

得房率：约95%-110%（新规设计，含赠送面积），显著高于周边二手房（如豪方天际仅78%）

90㎡三房两卫：经典竖厅，LDKB一体化设计（客餐厨阳台连通），三开间朝南。

空间亮点：入户玄关+S墙预留冰箱位，U型厨房操作高效，主卧双飘窗（进深0.8米），可拓展衣柜空间；次卧与电梯井共用墙需关注隔音，生活阳台可放置洗衣机，设备平台改造增加实用性。

适合人群：预算有限的科技园刚需家庭，总价701万起。

95㎡三房两卫：竖厅四开间朝南，动静分区明确。

空间亮点：主卧南北双飘窗+独立卫生间，隐私性强，超大设备平台连接双卫，可改造为1.5卫或小书房（非承重墙设计），走道较长，空间利用率稍弱。

价格：折后总价742万起，中低楼层性价比高。

105㎡三+一房两卫：竖厅5米超大客厅开间，三卧室朝南。

空间亮点：爆改潜力，客厅与次卧非承重墙可拆，灵活切换三房/四房；设备平台改书房，主卧L型转角飘窗，双层衣物+行李箱收纳空间，实测卧室面积：主卧16.62㎡、次卧11.31㎡、次卧7.28㎡。

视野：东向看科技园城市景观，低楼层视野开阔。

143㎡四房两卫：四开间朝南，双主卧套房+次卧连通巨幕阳台，7.6米贯通式阳台连接客厅与次卧，IMAX级观景视野。

01号东南户：高区可看深圳湾海景，溢价较高（总价1137-1338万）

02号西户：性价比之选（总价1070-1272万）

户型设计核心优势

新规高得房率：综合得房率超 95%，远超南山同类项目（如豪方天际得房率约78%），95㎡户型可改4房，143㎡户型实现4房双套房，显著降低公摊成本。

精细化空间利用：

S 墙设计：预留冰箱位，释放厨房空间，提升操作效率。

可进化空间：设备平台、阳台均可改造为房间，满足家庭不同阶段需求。

飘窗拓展：主卧 L 型飘窗、双飘窗设计，增加使用面积与采光面。

采光通风优化：90-143㎡户型均实现三开间或四开间朝南，143㎡户型阳台与三个房间同一朝向，冬暖夏凉，南北通透格局 + YKKAP 系统窗，保障室内空气流通与隔音效果。

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中海云启源境依托南山成熟的城市配套与前海发展红利，构建了 “5 分钟生活圈” 与 “15 分钟都市圈” 的双重生活场景。

生活便利性：烟火气与国际化并存

日常采购丨南山农批市场：步行约800米（10分钟），深圳西部最大农产品集散地，日均交易量超2000吨，涵盖生鲜、干货、花卉，价格比超市低 30%。

宝民市场：步行1.2公里，提供海鲜、熟食、日用品，早市高峰期（6:30-9:00）人流密集，需注意环境噪音。

社区底商：项目自带约3000㎡生鲜超市（拟引入钱大妈）、药店（海王星辰）、便利店（美宜佳），满足即时需求。

金融服务：3公里范围内覆盖工商银行、深圳农商银行、交通银行等8家银行网点，其中工商银行麒麟支行步行约1.5公里，招商银行常兴支行驾车5分钟可达。

跨境金融：前海深港国际服务城（建设中）将提供港资银行、跨境理财等服务，预计 2026 年投入使用。

商业升级：前海世界级商圈加速兑现

前海山姆旗舰店：驾车8分钟可达，全球最大山姆店（6.2万㎡），配备直升机停机坪、宠物寄养区，独家发售茅台冰淇淋、澳洲和牛等高端商品。

啤酒小镇（BREWTOWN）：前海・宝中商圈核心项目，2024年已开业，引入全国首家 “雪花 Bistro 酒馆”、华南首家 “MAO Livehouse”，周末举办精酿品鉴会与街头艺术表演。

深圳首座大悦城：宝中创业路湾区商务大道核心项目，定位“科技+艺术”主题 mall，规划引入大疆旗舰店、先锋书店、沉浸式剧场，预计2025年第四季度开业。

前海港式商业街区：前海交易广场3万㎡空间将集聚香港 “老字号” 餐饮、文创品牌，打造深港融合消费体验，预计2026年开放。

交通优化：轨道与路网双重升级

12 号线同乐南站：步行300米，早高峰发车间隔3分钟，6站直达科技园（腾讯大厦），8站到深圳湾口岸。

15 号线（规划中）：同乐关站预计2028年建成，可快速换乘12号线、1号线，形成 “环南山轨道走廊”，直达前海桂湾金融区。

北环大道：早高峰实测10分钟到科技园，20分钟到深圳湾总部基地，但同乐立交段易拥堵（建议7:30 前出发）。

社区车位：商品房车位比 1:0.845（598个），充电桩覆盖率30%，月租预计600 元，临时停车首小时免费。

教育与人文：全龄段优质资源

南山实验教育集团园丁学校：步行50米，2024年中考普高率88.55%，四大率 8%，实行“分层走班制”，家长可通过“学校开放日”参与课堂旁听。

南头城小学：步行1.2公里，广东省一级学校，开设粤剧、陶艺等非遗课程，2025年扩建后新增360个学位。

南方科技大学：驾车15分钟可达，校园图书馆、体育馆向市民开放（需提前预约）。

深圳大学西丽校区：地铁12号线直达，定期举办学术讲座、艺术展览。

南头古城：步行1.5公里，2025年新增“深港非遗文化街区”，周末举办广绣、醒狮等体验活动。

南山博物馆：地铁12号线2站可达，2025年推出“海上丝绸之路文物特展”，凭身份证免费参观。

中海云启源境以700万级南山三房门槛、高得房率设计及优质学区为核心竞争力，适合科技园工作的刚改家庭。若注重性价比，可优先考虑90-95㎡三房或143㎡02户型；若追求景观，143㎡01户型高区是优选。

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