南山新盘取证!同乐公馆开盘92折,600万买3房为何刷爆刚需群?

「同乐公馆」是2025年深圳市南山区南头街道同乐片区推出的住宅新盘，由深圳市龙锦源投资有限公司开发，定位为"世界南山·科技园上·新规高定臻邸"。

该项目位于南山与宝安交界处，紧邻地铁12号线同乐南站，主打91-123㎡的3-4房户型，是当下南头板块新盘中唯一有3房在售的楼盘，具有独特的产品竞争力。本文将从项目基础信息、价格详情、核心卖点等方面，为您提供全面的分析与参考。

同乐公馆作为2025年深圳南山南头板块的稀缺新盘，已于2025年6月13日正式取得预售许可证，作为南山区少有的新规住宅项目，项目以高得房率、3.1米层高和优质户型设计为核心竞争力，推出91-123㎡三至四房及少量顶复户型，共131套房源，预计2026年12月底前简装交付。南山同乐公馆_售楼处_Vip Tel：400-992-0669 开发商直销，中介勿扰

项目备案均价为8.1万元/㎡，通过多重折扣策略降低实际成交价：开盘折扣98折丨团购折扣99折丨7天准签98折丨装修补贴97折丨综合折扣约92折（98×99×98×97≈92）

实际折后均价约7.4万元/㎡，但存在楼层差异导致的价格梯度：

低楼层（10楼以下）：约10套特价房源，折后单价6万元+/㎡（"6字头"）

中高楼层：折后单价6.9-7.6万元/㎡

91㎡三房是南头板块新盘中唯一在售的3房户型，填补了区域市场空白

113-123㎡四房得房率高达94%，远超普通住宅的76-80%

低楼层特价房拉低了整体均价，使项目在南山区具备较强价格竞争力，600多万买南山新规大3房，800万买南山横厅大4房的性价比定位。

若您对该项目感兴趣，建议与我们联系，无需任何中介费，以底价成交，并且可获得额外的（物业费+家电礼包）。为保证您的看房体验，请提前预约看房时间。项目楼层、首付、月供、朝向、样板间视频等，请认准我们开发商售楼处电话/预约热线：400-992-0669 中介勿扰

91㎡3房2卫：总价区间约621.5万元-655.7万元

折后单价：6.5-6.7万元/㎡

得房率：约89%（含赠送）

朝向：正南朝向

设计特点：竖厅格局，LDKB一体化设计，三开间朝南，主卧转角飘窗带设备平台，U型厨房，公卫三段式干湿分离。

113㎡ 4房2卫：总价区间约734.5万元-758.1万元

折后单价：6.5-6.7万元/㎡

得房率：约94%（含赠送）

朝向：正东朝向

设计特点：横厅南北通透格局，客餐厅一体化，全屋6个飘窗面，客厅连接次卧出5.6米长巨幕阳台，L型厨房带设备平台。

123㎡4房2卫：总价区间约824.1万元-936万元

折后单价：6.5-6.7万元/㎡

得房率：约94%（含赠送）

朝向：南北通透

设计特点：方正横厅，客厅开间较大，连接景观阳台，主卧套房设计，四房布局适配多孩家庭或长辈同住。

项目在建筑标准上表现出色，多项指标优于市场平均水平：

约3.1米层高，严格执行住宅建筑层高不低于3米的规范，高于传统2.8-2.9米的设计

楼板厚度：约12厘米，优于市面常见的10厘米标准

钢材用量：约70kg/㎡，显著高于行业45kg/㎡的平均水平，增强建筑结构的抗风抗震性能

外立面：采用双层夹胶low-e玻璃+铝板线条设计，配置一体化系统窗，提升隔音效果

安全措施：全户型配置两处约500kg受力二级扣逃生装置，与建筑主体同步浇筑，结构安全性显著提升

项目容积率达4.97，远高于南山区普通住宅项目3.37的平均水平，但通过规划调整实现合规。项目总占地面积2,901㎡，总建筑面积约2.48万㎡，共1栋39层建筑，总户数131户，车位比为1:1(132个车位)，属于高密度但车位充足的项目。

核心区位：项目位于南山区北门户，紧邻科技园、前海自贸区、留仙洞总部基地三大产业核芯，直线3公里覆盖腾讯、大疆等3000+科技企业。科技园作为深圳科创引擎，聚集了贝格迈思、三环知识产权等前沿企业，形成高净值人群密集区，留仙洞总部基地已吸引优必选、深信服、大疆等企业入驻，规划高端就业人口约 60 万，未来将形成超3000亿元的产业集群。

同乐片区作为产业外溢的直接承接点，将优先享受“职住平衡” 红利，成为科技园、前海等高薪人群的居住优选。南山同乐公馆_售楼处_Vip Tel：400-992-0669 开发商直销，中介勿扰

居住与投资价值

户型实用性：主力91-123㎡三至四房，得房率最高达94%（含赠送），3.1米层高优于市场标准，满足家庭全周期需求。

过渡型资产属性：独栋超高层设计（39层）虽带来4.97高容积率，但低总价、双地铁预期及产业外溢需求，使其成为科技园刚需 “以空间换地段” 的过渡型优质资产，租赁及增值潜力突出。

价格竞争力：预计折后均价6.5-6.7万/㎡，总价600万起，为南山最低购房门槛，对比前海东岸（37㎡270万起）等竞品，兼具南山户籍与户型实用性优势。

项目配套设施与周边环境

双地铁规划：步行约500米可达已开通的地铁12号线同乐南站，4站直达科技园，6站抵达前海；在建的15号线同乐关站（预计2028年通车）将形成“双地铁口”优势，串联前海、南山、宝安核心区。

立体路网：南坪快速、京港澳高速等主干道环绕，驾车15分钟直达科技园，30分钟覆盖福田、宝安机场等核心区域。

枢纽辐射：近邻西丽高铁枢纽（在建中），规划“4高铁+2城际+4地铁”，未来将成为全国最大轨道交通换乘站之一，进一步提升区域能级。

全龄教育资源：家门口教科院同乐实验学校，作为南山区首个教科院系实验学校，以区教科院为智库，为儿女成长提供优质教育平台。

直线300米范围内1所公办18班幼儿园（华泰幼儿园）、国际学校（深圳市博纳学校），及规划建设中的五十四班制九年一贯制学校（教科院同安学校）、九班制幼儿园（建星幼儿园），全龄段的教育资源，就近即可享受优质的教育服务。

直线约100米有1万㎡隆尚 Minitown（招商中），可满足日常餐饮、购物需求。1.7公里可达海雅缤纷城，3公里辐射云城万科里、壹方城等超50万㎡高端商圈，此外，300米范围内还有南山家禽批发市场和茶叶干货水果批发市场，购物较为便利。

项目楼下规划约2.5万㎡公园绿地，300米可达铁路文化公园，毗邻中山公园、新安公园，生态环境良好，为居民提供了休闲和娱乐场所。

同乐公馆作为2025年南山区同乐片区的新建住宅项目，具有显著的价格优势和产品优势。其折后均价6.5-6.7万/㎡远低于南山区整体均价，同时在建筑标准、使用率、梯户比等方面表现优异。项目位于南山科技园附近，交通便利，未来发展潜力大。

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