罗湖莲塘金岸里77-114㎡户型 —— 高得房率、全龄适配与山景河景资源融合范本

最新信息，深圳【莲塘金岸里】是罗湖区下半年唯一待售新盘，由兆丰源公司开发，股东背景涉及珠宝行业。项目位于莲塘港莲路与莲南路交汇处，背靠梧桐山国家森林公园，辖拥仙湖植物园，南望香港，生态资源优越。

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项目由兆丰源公司开发，背后股东为两家深圳本土珠宝企业（帝腾珠宝与天旎珠宝），这是其首次涉足房地产领域。（深圳罗湖莲塘金岸里售楼中心电话：400-992-0669）

总占地面积0.82万㎡，总建筑面积约11.59万㎡，容积率9.62，绿化率40%，由2栋超高层住宅（1栋A座51层、1栋B座45层）及1所幼儿园组成。其中，1栋B座6-22层为保障性住房，与商品房分区管理，总户数360户，车位比1:1.88（677个车位），可满足业主停车需求。

产品规划：首期推出1栋A座1/2单元 ，面积段为77-114㎡的2-4房，共360套房源，其中包含保障性住房，车位比1:1.88（677个车位）

价格参照：参考罗湖当前均价4.24万/㎡，吹风价为4万+/㎡，较邻近项目京基梧桐轩（备案价6.23万/㎡）大幅下调，性价比突出。

交付标准：2026年12月带精装交付，配置耶鲁智能门锁、方太厨电三件套、欧派整体橱柜及科勒卫浴体系。

建面约 77㎡ 两房两厅一卫（1 栋 1 单元 01 户型）

空间布局：竖厅设计，入户即见约3.2米开间客厅，衔接北向生活阳台，采光通风良好。主卧与次卧分列两侧，主卧带飘窗，次卧可灵活改造为书房或儿童房。

功能亮点：U 型厨房预留双开门冰箱位，操作动线流畅；卫生间干湿分离，提高使用效率。

得房率：约99%，实际套内面积约 76㎡，空间利用率高。

景观朝向：东北向为主，部分房源可远眺梧桐山景。

建面约 82-83㎡ 三房两厅一卫（1 栋 1 单元 02/2 单元 01 户型）

核心设计：南北通透竖厅格局，独立入户玄关，LDKB（客厅 - 餐厅 - 厨房 - 阳台）一体化设计，视觉空间延伸感强。

细节优化：北向生活阳台可改造为家政区，U 型厨房操作台长度达3.8米，卫生间干湿分离，淋浴区预留壁龛。

得房率：约 102%，套内面积约84㎡，赠送设备平台及飘窗，实际使用空间接近传统 90㎡户型。

采光通风：南北双阳台设计，厨房与客厅形成穿堂风，夏季降温效果显著。

建面约 93-94㎡ 三房两厅两卫（1 栋 1 单元 03/04/2 单元 03 户型）

空间升级：经典竖厅格局，客厅开间 3.6 米，三开间朝南，面宽达 9.4 米，主卧套房设计（含独立卫浴及衣帽间）。

功能分区：次卧与主卧动静分离，避免干扰；二字型厨房外接生活阳台，可放置洗衣机及杂物柜。

得房率：约 105%，套内面积约 98㎡，赠送双阳台及飘窗，实际使用率领先同面积段竞品。

景观优势：正南朝向，可俯瞰小区园林及部分香港山景。

建面约 114㎡ 四房两厅两卫（1 栋 2 单元 04 户型）

旗舰户型：四开间朝南，面宽达12.1 米，客厅连接次卧形成6.2米超长观景阳台，主卧套房面积超20㎡，配备独立卫浴及步入式衣帽间。

空间创新：双次卧可打通为儿童活动区，或保留独立房间满足多孩家庭需求；厨房与餐厅一体化设计，提升家庭互动。

得房率：约112%，套内面积约128㎡，赠送入户花园及双阳台，实际使用空间接近140㎡户型。

采光与视野：正南朝向，无遮挡俯瞰梧桐山及深圳河景观，部分高层房源可远眺香港打鼓岭。

户型设计核心亮点

得房率颠覆传统：赠送面积通过设备平台、入户花园、阳台等不计容空间实现高得房率，例如 82㎡三房赠送约 2㎡设备平台，可改造为迷你书房。

合法性验证：建设工程规划许可证显示，项目保障性住房面积为15710㎡，商品房部分得房率计算未包含保障房公摊，实际套内面积与宣传基本一致罗湖政府在线。

空间实用性突破：LDKB 一体化全系户型采用客餐厨阳台一体化设计，减少墙体隔断，提升空间通透感。例如93㎡三房客厅与餐厅无立柱遮挡，可灵活摆放8人餐桌。全明设计所有户型做到明厨明卫，卫生间均带窗户，避免潮湿异味问题。

景观资源最大化：南北双阳台设计82㎡、93㎡户型均配置南北双阳台，北向观山、南向瞰景，实现“开窗见绿”。

高层视野：51层超高层设计，中高楼层可同时俯瞰梧桐山、深圳河及香港景观，形成 “山 - 河 - 城” 三重景观面。

核心价值解析

区位与生态优势

生态宜居：项目背靠梧桐山，毗邻仙湖植物园、弘法寺等自然人文景观，步行可达深圳河，享有 “天然氧吧” 之称。

深港门户：距离莲塘口岸约 3 站地铁，适合跨境通勤人群；南侧 200 米即为香港打鼓岭，区位战略价值显著。

交通配套

地铁便捷：步行约 300 米至 2/8 号线梧桐山南站，3 站到莲塘口岸，7 站直达大剧院，快速接驳福田、南山核心区。

路网升级：临近罗沙路主干道，未来将改造为复合快速通道，通行能力提升 65%，预计2026年开工。

教育资源

大学区制度：小学划入第 24 学区（含莲南小学、罗外小学等 7 校），初中对口罗湖外语初中（二梯队），教育资源多元。

近距离覆盖：莲南小学距离约 770 米，罗湖外语初中部约 600 米，自带幼儿园满足全龄教育需求。

商业与生活配套

社区商业：自带 3000㎡社区底商，满足日常消费。

区域商业：850 米可达岁宝邻里，地铁 2 站至盐田壹海城，15 分钟车程覆盖罗湖万象城、金光华等核心商圈

莲塘金岸里作为罗湖2025年唯一新盘，凭借地铁口、大学区、低总价及生态优势，具备较强的市场竞争力。尽管存在高容积率、保障房混合等挑战，但其价格倒挂及区域规划红利仍使其成为值得关注的刚需置业选项。

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