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观山海家园，前海7字头新盘，用“非核心地段”换“低密舒适度”，适合追求实用概念的买家，若通勤便利+山景是刚需，可重点考虑。

南山刚改家庭：预算有限但想要三房/四房，高得房率+低总价是王道。

山景爱好者：稀缺低密社区，天然氧吧+部分海景视野。

长线自住党：配套成熟，居住氛围纯粹，保值属性＞暴击预期。

观山海家园，优先选中高楼层+非临路户型，减少噪音影响，对比同价位的西丽/赤湾新盘，这里居住舒适度更高，

低密山景，居住舒适度拉满：限高80米，17-25层小高层，楼间距开阔，西南向看海，东北向观山，部分户型双面采光，容积率仅2.65，对比周边新盘（普遍3.0+），纯住宅社区更纯粹。

交通+配套+教育，生活便利：地铁5号线荔湾站650米，1站换乘2号线，通勤前海/宝中无压力，自带6000㎡商业，步行可达泛海广场；5公里到万象前海，日常够用，荔湾小学+深大附中，南山区普通梯队，家门口上学省心。

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户型能打，得房率逆天：拓展后使用率97%！对比周边盘（75%左右），实得面积多出“一间房”，95㎡做三房两卫，113㎡四房双卫，竖厅设计+宽阳台，改善家庭福音。

价格优势，刚改友好：同片区二手指导价9万+/㎡，新盘如瑧湾悦10万+，这里“7字头”性价比突出。总价710万起买南山三房，适合预算有限但追求品质的刚改家庭。

项目首批房源按揭折后均价约7.6万！现再次加推，本次有95-113㎡的三到四房，如果按照目前在售价格看，均价约7.6-7.7万左右，则低楼层大概7.3-7.4万/㎡起步，约700万起就可以上车真前海的大三房两卫！

本次295套小高层产品，拓展后使用率可达96%-97%，带装修交付，容积率仅2.66，2026年12月份交房。

项目区位：位于深圳南山区，具体位置为兴海大道东侧和沿山路南侧。

【开发商】深圳市远荔实业有限公司

【物业公司】远洋物业 【物业费】7.8元/㎡·月

【总占地】约4.2万㎡ 【建筑面积】约16.3万㎡

【容积率】2.65 【绿化率】30.85%

【楼栋】12栋独立塔楼（870户）

【楼高】总层高17-25层 【层高】3.3米

【梯户比】2梯4户、2梯5户、2梯2户

【车位比】1:1.13（987个）

【装修情况】2026年12月30日（简单装修）

【主力户型】建面约95㎡、110㎡、113㎡ ，115㎡，138㎡（3/4房）

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95㎡3房2厅2卫户型：该户型为西南向（部分户型看海）或东北向看山景，是传统的竖庭格局，南北通透。最大亮点是，阳台从客厅对出连通到次卧，显得比较宽敞。特别是对于三代同堂的家庭，适合老人早期锻炼。

108-110㎡的4房2厅2卫：户型分布于1栋以及2栋2/3单元，东南、西南朝向，双龙抱珠户型。

113㎡4房2卫：竖庭格局，西南向，基本居住功能与建面约108-110㎡4房2卫一致，但格局不一样，从目前公布的户型图上看，主要是主卧空间有了更大的提升，比如可以放更大一点的衣柜。

115㎡的4房2厅2卫：有3种户型分布于1/2栋，东南、西南朝向，横厅户型但是能做到南北通，赠送率最高的户型，2栋1单元户型差异这在阳台位置的设置上。

138㎡的4+1房3厅2卫：竖厅南北通透格局，南向板楼，独立电梯厅，小高层，有中间户和端头户区别，端头户多整面凸窗赠送，核心区非常罕见的优质产品，跟2015年入市的前海时代CEO公馆有点接近。

观山海家园，所在的地段可以说是在前海这个片区除了妈湾、荔湾、桂湾之外最有价值的板块，该项目容积率仅2.65，整个小区都是17-25层高住宅，是一个低密度且纯商品房住宅小区，也是深圳市面上非常稀有依山而建的新盘，并且得房率也做到了95-97%！

项目位于南山区兴海大道东侧，沿山路南侧，地处当今深圳最具发展潜力的前海合作区，根据《前海规划》，前海将联动港澳打造优质高效的现代服务业新体系，在“金融业、提升会展业和商贸物流业、科技服务业、专业服务业、新型国际贸易和现代海洋产业”等六大重点产业发力。到2025年，将培育形成金融、现代物流等一批千亿级产业集群，加快布局战略性新兴产业和未来产业，初步构建多轮驱动创新体系，科技发展体制机制改革创新取得重大突破。（深圳观山海家园售楼处电话：400-992-0669）

观山海临近5号线荔湾站，步行700米便捷范围之内。同时一个站到铁路公园站规划了5号线与9号线换乘，未来将于宝安新老中心、南山重点区、蛇口、西丽、前海片区串联起来，此外，将还有15、21、27、穗莞深城际等多条轨道交通串联前海与其他重点片区。

项目旁边是泛海城市广场购物中心，基本可以满足日常生活。不远处是印里首期商业（约3万平）已经正式开业，会有愈欣书店、SEESAW咖啡、罗森便利店、丘大叔柠檬茶等多个品牌入驻，远点还有前海山姆会员店，前海万象中心

太子湾国际医院（在建中），近南山区蛇口人民医院、南山区妇幼保健院、南方医科大学深圳医院等多家三甲医院。

项目周边拥有15所幼儿园、4所义务教育学校，还有荔湾小学和深大附中等学校都在周边。此外项目靠近多所国际学校，拥有3000到5000个名额，包括荟同国际学校、礼德国际学校、英国国王学校（深圳分校）以及深圳哈罗国际学校。

项目周边生态资源丰富，位于大南山脚下，享有大南山一线山景，周边还有荔林公园、月亮湾公园、青青世界等配套。

观山海家园（深圳南山）

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