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深业上城学府全解析：房价、户型、配套及优劣势分析

一、房价与市场动态

当前价格

1. 新房均价：折后均价约 7.56 万 - 8.05 万 /㎡，总价 585 万起（2025 年 3 月数据）。

2. 二手房价格：2025 年 3 月二手房均价 80500 元 /㎡，近一年价格稳定，无明显波动。

3. 价格差异：不同户型价格区间显著，79㎡三房折后总价 585-615 万，139㎡四房折后总价 1046-1109 万。

价格竞争力

1. 对比周边：红山片区二手房（如金亨利都荟首府）均价约 9-10 万 /㎡，深业上城学府新房价格更具优势。

2. 政策影响：2024 年 “9.29 新政” 后，龙华区非限购，外地客可直接购房，刺激需求。深业上城学府_Vip Tel：400-992-0669 中介勿扰

二、户型与产品设计

主力户型

1. 79㎡三房一卫：竖厅设计，LDKB 一体化，三开间朝南，西南朝向，得房率约 75%。

2. 97㎡三房两卫：分三种朝向（西北 / 东南 / 西南），主卧套房，阳台 5.85 米，得房率 75%。

3. 118-139㎡四房：四开间朝南，双套房设计，阳台 6 米，得房率 76%。

户型亮点

1. 新规优化：飘窗深度增加至 80cm，阳台扩大，得房率提升，79㎡户型实际使用面积增加约 4.7㎡。

2. 采光与视野：大部分户型朝南，西南朝向可直视深高北校区，118㎡以上户型视野开阔。

样板间与交付标准

1. 实体样板间：已开放，可预约参观（需联系售楼处 400-992-0669）。

2. 精装交付：含全屋中央空调、智能家居系统，装修标准约 400-992-06690 元 /㎡。

三、规划与社区配套

项目规划

1. 规模：总建面约 10.24 万㎡，容积率 7.2，绿化率 20.01%，由 2 栋住宅（45 层 / 25 层）和 1 栋 31 层酒店组成。

2. 车位与梯户比：车位 419 个（1:1.29），住宅梯户比 3 梯 4 户 / 3 梯 6 户。

3. 园林与配套：裙楼顶部设私家园林，接入北站商区空中连廊，酒店引入万豪奢华品牌。

周边配套

1. 教育：楼下即深圳高级中学北校区新园（45 班，2100 学位），步行 500 米达深高北紫园，共享单片区学区。

2. 交通：

1. 地铁：4/5/6 号线深圳北站（步行 700 米），27 号线民宝站（在建，2028 年通车）。

2. 自驾：紧邻梅观高速、南坪快速，30 分钟直达福田、南山。

3. 商业：红山 6979（步行 450 米）、龙华 Costco（在建）、华润万象系商业（规划）1220。

4. 医疗：新华医院（三甲，在建）、深圳市第二儿童医院（2025 年运营）。

5. 文体：深圳美术馆新馆、第二图书馆、简上体育综合体。

6. 深业上城学府_Vip Tel：400-992-0669 中介勿扰

四、交房时间与风险提示

预计交房时间

1. 合同约定：2026 年 6 月 30 日（精装交付）。

2. 工程进度：2025 年 3 月已封顶，进入内部装修阶段，预计按时交付。

潜在风险

1. 延期风险：若后续施工受阻（如资金链问题），可能小幅延期，但开发商深业集团为国企，风险较低。

2. 学位政策：需注意学区划分变动，建议入学前咨询龙华区教育局。

五、核心优劣势对比

优势

1. 顶级书包：深高北单片区，教育资源稀缺。

2. 交通枢纽：深圳北站 3 地铁交汇，通勤便利。

3. 商业成熟：红山 6979、Costco 等配套完善。

4. 户型优化：新规后得房率提升，实用率高。

劣势

1. 高容积率：7.2 容积率，居住密度大，舒适度受限。

2. 社区规模小：仅 2 栋住宅，无大型园林，公共空间有限。

3. 噪音影响：临近深圳北站，部分户型可能受高铁、地铁噪音干扰。

4. 价格门槛：总价 585 万起，首付压力较大。

六、购房建议

适合人群

1. 学区需求：有子女需入读深高北的家庭。

2. 通勤便利：在福田、南山、龙华工作的上班族。

3. 资产配置：长期看好龙华中轴发展的投资者。

决策关键点

1. 优先选择高楼层：避免低楼层噪音和视野遮挡。

2. 关注优惠政策：开盘折扣、首付分期等（需咨询售楼处）。

3. 实地考察：重点考察样板间装修细节、周边情况。

竞品对比

1. 中海学仕里：均价 7.8 万 /㎡，户型更大（113-134㎡），但学区为大学区，学位稳定性较低。

2. 鸿荣源尚峻：二手房均价 9.5 万 /㎡，社区成熟，但总价高，房龄较老。

七、总结

深业上城学府凭借深高北学区、交通枢纽和成熟配套，成为龙华核心片区的热门新盘。其户型设计和价格优势吸引了大量刚需和改善家庭，但高容积率和社区规模小的问题需购房者权衡。若优先考虑教育资源和地段价值，该项目值得入手；若更看重居住舒适度，可对比周边低密楼盘。建议结合自身需求，实地考察后决策。深业上城学府_Vip Tel：400-992-0669 中介勿扰

龙华顶流学区深高北《深业上城学府》建面79-97-118-139㎡3-4房，预计2026年简装交付。

最新消息：深高北学区内限价新盘【深业上城学府】最新进度来了，目前已经建设到10来层，因建筑新规后，有所波动，调整后新规户型出炉，推出可售住宅约324套，面积79-139㎡，折后三房625万起，四房940万起，折后最低单价7.2万/平起，最低总价578万起买深高北三房。

若您对该项目感兴趣，建议与我们联系，无需任何中介费，以底价成交，并且可获得额外的（物业费+家电礼包）。为保证您的看房体验，请提前预约看房时间。项目楼层、首付、月供、朝向、样板间视频等，请认准我们售楼处电话/预约热线：400-992-0669 中介勿扰

项目位于龙华区民治街道，民塘路与白松四路交汇处西北侧。其中包含住宅33550㎡、酒店37130㎡、公配2170㎡（含便民服务站400㎡、社区警务室50㎡、物业服务用房200㎡、社区老年人日间照料中心1500㎡、母婴室20㎡）建成后普通商品住房平均销售价格不高于80500元/平方米（不含室内装修价格）

总占地10118平

建面100736平

住宅建面33550平

容积率7.2

可售共324套

车位比超1:1

共1栋2个单元，

一单元3梯6户约150米，层高3.1，45层

二单元3梯4户约90米，层高3.1米，25层

项目位置：位于龙华区民治街道民塘路与白松三路交汇处西南侧，距离深圳北站约350米。

户型：80-99-119-140平3-4房1-3卫

项目位于龙华区民塘路与白松路交汇处，距北站和万象系商业约800米，总占地约1.01万㎡，总建面约10万㎡，容积率≤7.2，由2栋住宅和1栋酒店组成。

住宅建面约3.35万㎡，共有324套79-97-118-139㎡3-4房，住宅车位比超1:1，层高约3.1米。

社区比较小只有两栋住宅，基本没有花园，一单元高层3T6户全三房户型，设计比较刚需；二单元则是3T4户的小高层，低密度全四房户型。

住宅一单元：3梯6户，约150米，层高3.1，总层高45层

79平3房1卫户型(80套) 97平3房2卫户型(160套)

住宅二单元：3梯4户，约90米，层高3.1米，总层高25层

118平4房2卫户型(42套) 139平4房3卫户型(42套)

想了解更多我们项目近期动态、剩余楼层、底价信息与保留房源，请认准我们售楼处电话/预约热线：400-992-0669中介勿扰

79㎡的3房2厅1卫，设计的是竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.05米开间，LDKB一体化设计，三开间朝南，3个卧室分别做到了2.65米/2.65米/2.6米的宽度，L型可开放式厨房，新版三分离卫生间设计，得房率约90%（包含赠送），西南朝向，看学校景观。

97㎡的3房2厅2卫（A户型），设计的是竖厅格局，客厅3.25米开间，LDKB一体化设计，三开间朝南，3个卧室分别做到了3.05米/2.7米/2.6米的宽度，客厅连接次卧出5.85米长的大阳台，主卧套房设计，L型可开放式厨房，得房率约87%（包含赠送），西南朝向，看学校景观。

97㎡的3房2厅2卫（B户型），仅1单元01户型，设计的是竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.25米开间，LDKB一体化设计，3个卧室分别做到了3.05米/3.05米/2.6米的宽度，主卧套房设计，客厅连接次卧出5.85米长的大阳台，L型厨房，得房率约88%（包含赠送），西北朝向。

97㎡的3房2厅2卫（C户型），仅1单元06户型，设计的是竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.25米开间，LDKB一体化设计，三开间朝南，3个卧室分别做到了3.05米/2.6米/2.325米的宽度，主卧套房设计，L型厨房，得房率约88%（包含赠送），东南朝向。

118㎡的4房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.35米开间，LDKB一体化设计，四开间朝南，4个卧室分别做到了3.05米/2.65米/2.65米/2.4米的宽度，主卧套房设计，客厅连接次卧出6米长的大阳台，U型厨房，公卫三段式分离设计，得房率约88.5%（包含赠送），西南或东南朝向。

139㎡的4房2厅3卫，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，客厅4.25米开间，LDKB一体化设计，四开间朝南，双套房设计，4个卧室分别做到了3.15米/2.8米/2.75米/2.35米的宽度，L型厨房，得房率约90.5%（包含赠送），西南或东南朝向。

交通方面：四轨三站：周边4、5、6、27（建设中）四地铁线路；深圳北站、红山站、民宝站（规划中）三站汇聚，坐拥中轴TOD城市范本。

三纵三横：福龙路、新区大道、龙华大道、留仙大道、南坪快速、北环大道“三纵三横”路网，直通南山、福田中心区。

高铁枢纽：接驳广深、深港高铁及深惠城轨（建设中），速抵香港西九龙、广州，高效往来湾区生活圈。

教育方面：深业上城学府旁边就是深圳高级中学（集团）北校区新园，该校是1所九年制公办学校，办学规模为45班，可以提供2100个优质学位，其中小学学位1350个，初中学位750个，在2023年9月已经开学，与深圳高级中学北校区紫园单片区共享学区。

深高北校区在2023年的小一录取积分为A1类62.4分，初一录取积分为A2类72.6分，根据当前龙华区教育局公布的学区划分规则，只要是深户+单片学区内的商品房，入深户时间满2年以上或者取房产证时间满2年以上，那就达到了入学录取条件。

商业方面：项目周边商业氛围极其浓厚，仅一路之隔拥有亚洲第一超12KM空间连廊的商业旗舰壹方里（待开业），在2公里内有龙华首个建面约13.4万㎡的华润万象城进驻（在建），华南首个Costco（开市客）已经在2024年1月12日正式开业，还有红山6979商业中心，天虹购物中心，星河coco city等大型商业综合体。

Costco开市客是美国最大的连锁仓储式会员超市，目前在全球14个地区拥有870余家门店、1.2亿会员，是仅次于沃尔玛的全球第二大零售商。

开业当天Costco开市客深圳店会员开卡数量超14万人，居全球第一，销售额刷新中国Costco开业当日销售额数据，居全国第一。

休闲生态方面：在深业上城学府约300米内有深圳超核绿芯公园（在建），内有一座充满科幻及未来感的巨构建筑，数字探索馆抬高在半空中，形成城市之门的地标形象，同时也创造出来绝佳的城市观景平台，人们可以通过缆车到半空中，在这里体验最前沿的数字技术，也是全球具有最大跨度功能的建筑结构，同时也是全球最大跨度的多肢空间拱结构，除探索馆外，其余的建筑均以覆土形式在地面，含有1200座的大剧院与多功能厅，青少年科创体验区，时尚运动活力区与公共配套服务。

在周边约1.1公里范围内，还有北站中心公园，深圳美术馆（新馆），演艺中心（演艺馆），深圳市文化新馆（建设中），深圳图书馆北馆，龙华城市客厅（展览馆），北站中心公园，约3公里范围内还有简上体育综合体。

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