京基宸悦府85-110-114-133-140㎡(开发商发布) 2025深圳京基宸悦府楼盘详情

京基宸悦府作为福田上梅林片区稀缺的新盘项目，其优劣势及产品细节可结合最新市场动态综合分析如下：

一、核心优势解析

1. 地段与交通价值突出

项目位于福田 CBD 与梅林生态带交界处，距地铁 4/9 号线「上梅林站」仅 300 米，2 站直达市民中心、3 站可达车公庙，未来 22 号线（在建）开通后，10 分钟内可快速串联深圳湾超级总部基地14。自驾方面，北环大道、彩田路等主干道环绕，30 分钟内可覆盖南山科技园、前海自贸区等核心商务区。

2. 生活配套成熟度高

· 商业：自带 9000㎡社区底商，400米直达卓悦汇购物中心（20 万㎡商业体量），4 站地铁范围内覆盖深圳购物公园、深业上城等高端商圈18。

· 教育：自带 6 班制幼儿园，对口梅丽小学（2023 年录取积分 72 分）和翰林实验学校初中部，虽非名校但学位稳定89。

· 医疗：200 米内有福田区第二人民医院，1.2 公里可达三甲北大深圳医院，满足日常就医需求。

· 生态：北靠梅林山、笔架山，南邻莲花山公园，步行 10 分钟可达梅林水库绿道，形成「城芯生态岛」居住环境49。

· 3. 产品设计亮点

· 户型优化：主力 110-140㎡三至四房均采用南北通透双阳台设计，110㎡户型实现三开间朝南，140㎡户型配置双主卧套间，得房率约 75%（不含赠送）18。

· 精装品质：全屋配备大金中央空调、方太智能厨电、科勒卫浴等一线品牌，公共区域采用天然石材铺装，酒店式入户大堂提升归家仪式感49。

· 社区规划：围合式布局形成中心花园，设置轻氧健身区、儿童乐园等五大社交空间，48 层超高层设计实现 IMAX 级景观视野48。京基宸悦府_售楼处_Vip Tel：400-992-0669 中介勿扰

4. 政策与市场机遇

2025 年深圳公积金新政将家庭最高贷款额度提升至 110 万元，多孩家庭叠加首套优惠后最高可贷 231 万元，显著降低购房门槛1112。此外，项目所在的上梅林片区已 12 年无新盘入市，稀缺性支撑长期价值8。

二、主要短板分析

1. 居住密度与舒适性

· 高容积率：8.63 的容积率导致楼间距较窄，部分低楼层单位采光受影响，且 3 梯 5/6 户设计可能加剧高峰时段电梯使用压力28。

· 回迁房占比：609 户回迁房占比超 60%，可能影响社区纯粹性，物业管理难度较大29。

2. 周边环境与城市界面

项目周边以城中村（上梅林新村）和 20 年以上老旧小区为主，城市更新进度缓慢，短期内区域面貌难以改善28。

3. 车位与通勤压力

· 车位紧张：1266 个车位对应 2481 户（含公寓），车位比约 1:0.5，未来停车矛盾可能凸显24。

· 交通拥堵：北环大道早晚高峰拥堵频发，地铁 4/9 号线在通勤时段拥挤度较高。

4. 教育与投资风险

· 学区一般：梅丽小学、翰林实验学校在福田区排名中下游，教育资源竞争力不足29。

· 投资回报：当前 7.5 万 /㎡的折后均价已透支部分升值空间，且片区二手房流通性较弱，需长期持有才能兑现价值68。

三、房价与户型详情

1. 价格体系

· 住宅：备案均价 8.9 万 /㎡，折后单价 7.5 万 - 8 万 /㎡，总价区间 825 万 - 1120 万（110-140㎡）18。

· 公寓：70 年产权公寓折后单价 3.9 万起，38㎡单房总价约 150 万，70㎡两房约 285 万，租金回报率约 4%68。

2. 主力户型解析

110三房-竖厅南北通，三开间朝南，U 型厨房 + 生活阳台，东南向看城市景观-东南 / 西南

114三房-双阳台设计，主卧套房带独立卫浴，主力可售户型-东南 / 西南

133-四房-竖厅南北通，西南向看园林景观，进门独立玄关-西南

140-四房-双龙抱珠格局，四开间朝南，双主卧套间，LDKB 一体化设计-西南

四、购买建议

1. 适合人群

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· 自住客群：福田及龙华通勤的改善型家庭，注重地铁便利性与商业配套。

· 长期投资者：看好梅林片区旧改潜力，能承受 5-8 年持有周期的资产配置者。

· 学区过渡需求：需解决子女基础教育，计划未来置换优质学区房的家庭。

2. 风险提示

· 合同细节：需确认精装修交付标准，重点关注装修品牌、交付时间（预计 2026 年 4 月）及违约责任18。

· 回迁房管理：要求开发商明确回迁房与商品房分区管理方案，避免品质稀释。

· 贷款规划：利用公积金新政优势，优先选择组合贷款降低月供压力。

3. 竞品对比

与同片区「绿景佐阾虹湾」（二手房 8.2 万 /㎡）相比，京基宸悦府新房溢价约 10%，但户型设计更优；与龙华红山片区新盘（均价 7.8 万 /㎡）相比，福田核心地段优势明显，但教育资源稍弱。

五、总结

京基宸悦府是福田中心区稀缺的地铁口改善盘，适合追求成熟配套与品牌保障的自住客群。其核心价值在于「城芯 + 生态 + 地铁」的三重稀缺性，但需权衡高容积率、回迁房占比及学区一般的短板。若能接受 8 万 + 单价，且计划长期持有，项目具备一定的抗跌属性

「京基宸悅府」最新动态：福田新盘，梅林片区时隔10年再推（宸悅府）住宅项目，可售402套房源，预计推157套，面积段约85-110-114-133-140㎡，计划在2025年12月31日前带精装交房

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京基宸悅府项目基础信息

【开 发 商】 深圳市京基房地产股份有限公司

【总 建 面】 约22.9万㎡

【可售套数】 约402套

【推售户型】 约85㎡-140㎡2到4房

【售楼处热线】400-992-0669

【楼层总高】 48层

【每层层高】 3米

【梯 户 比】 3梯5户/3梯6户

【容 积 率】 8.63

【车位数量】 1265个

【物 业 费】 5.5元

【交通配套】4号线上梅林站、9号线上梅林站、22号线（在建）凯丰站

【商业配套】卓悦汇、深业上城、卓悦中心

【教育配套】梅丽小学、福田实验翰林学校

【医疗配套】福田区第二人民医院、北大医院

京基宸悦府位于福田上梅林，地理位置优越，临近北环大道，南向俯瞰莲花山，距离市民中心约2.3公里。

宸悦府占地1.98万㎡，总建面约22.9万㎡，容积率8.63，涵盖住宅与商务公寓、沿街商业及幼儿园等。项目住宅约10万㎡，商业9000㎡，公寓5.2万㎡，还规划了一所2000㎡的6班制幼儿园。

项目住宅由4栋48层建筑组成，分别是1栋、2栋1/2单元和3栋，4栋是商务公寓45F，5栋是幼儿园。

住宅总户数为1011户，其中回迁住宅户数为609户，面积61507m，可售住宅总套数为402套，面积38783m。住宅户型为建面约85m-143m2房至4房，套内面积小于90平米的户数为378户，

预计本次推售157套，85㎡的2房2厅1卫，共有8套，110-114㎡的3房2厅2卫，共有141套，130㎡的4房2厅2卫，共有5套，140㎡的4房2厅3卫，共有3套。对外放风价在8万左右，周边近10年无新房推出，二手周边在8万左右

Vip Tel：400-992-0669

项目区域及楼盘介绍

京基宸悦府，位于福田区梅林街道上梅街与祠堂西街交汇处东南侧，原是上梅林村城市更新单元二期，该旧改历经多年终于盼到了建房，在上梅林片区来说，该地区已经整整有12年没有新房入市了，上次开盘的住宅新盘还是2012年的御锦公馆；

从大区域来看，京基宸悦府，北侧约300米是梅林公园，南侧约700米是莲花山公园，东侧约2公里是笔架山公园，可以看出周边公园配套极其丰富，非常宜居。

从小区域来看，京基宸悦府，东侧紧挨着梅丽小学，北侧是梅林四村，西侧是大片的上梅林新村，南侧紧挨着百兴苑，周边都是以老旧楼龄的小区或者民房为主。

周边3条地铁线环绕，4/9号地铁线交汇站“上梅林站”，距离约300米，另外有22号地铁线”北环中学站“在建设中，距离约1公里，该线路全线长34.7公里，起自福田上沙站，途径龙岗区，止至龙华黎光站，设站21座，时速100公里。

另外还有距离项目旁边300米的的北环大道，东西贯穿前海-罗湖，南北联通福田口岸-福田中心区。

15分钟精粹生活圈，近享卓悦汇、虹湾左邻，深业上城、卓悦中心等商圈荟萃；市民中心、深圳少年宫、深圳图书馆等市级市政人文配套芸集；福田区第二人民医院、北京大学深圳医院等顶尖医疗资源护航。

项目自带1所6班幼儿园，根据2023年福田教育局学区划分，京基宸悦府所在的区域，小学学区划分在楼下的梅丽小学，在2023年的录取积分是72分，按照当前教育局的录取积分政策，小孩非深户就近购买商品房就有75分，深户就近购买商品房80分，是可以保证入读这个学校的；初中学区划分在福田区实验教育集团翰林学校（初中部）

项目周边生态资源优越，超460公顷“三山一水三公园”环绕，北面是梅林山、笔架山、梅林水库，南面几百米就是知名的莲花山公园，周边还有多个小型社区公园，闲暇时间遛娃遛弯的好去处。

方圆5公里以内，还能享受到福田顶配的市政人文配套，深圳书城、深圳博物馆、市民广场等近在咫尺。

推售157套，85㎡的2房2厅1卫，共有8套，110-114㎡的3房2厅2卫，共有141套，130㎡的4房2厅2卫，共有5套，140㎡的4房2厅3卫，共有3套。Vip Tel：400-992-0669

110㎡的3房2厅2卫，设计的是竖厅南北通透格局，三开间朝南，全屋飘窗设计，主卧大套间，U型厨房，还带1个小生活阳台，得房率约75%（不含赠送），客厅阳台主朝东南向。

110㎡的3房2厅2卫，设计的是竖厅南北通透格局，三开间朝南，全屋飘窗设计，主卧大套间，U型厨房，还带1个小生活阳台，得房率约75%（不含赠送），客厅阳台主朝东南向。

130㎡的4房2厅2卫，设计的是竖厅南北通透格局，进门独立玄关，三开间朝南，全屋飘窗设计，主卧大套间，U型厨房，还带1个小生活阳台，得房率约75%（不含赠送），客厅阳台主朝西南向，看花园景观。

140㎡的4房2厅3卫，设计的是竖厅双龙抱珠格局，进门独立玄关，LDKB一体化设计，四开间朝南，双主卧套间，U型厨房，还带1个小生活阳台，得房率约75%（不含赠送），客厅阳台主朝西南向，看花园景观。

福田区梅林片区，该片区已经有12年没有新房入市了，上次入市的还是2012年开盘的御锦公馆，时隔12年再推住宅项目【基京宸悦府】主推的还是85㎡-140㎡2到4房，刚需改善型户型。

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