深圳【中洲湾迎海二期】销控-备案-2025开发商网站-营销中心-福田新房咨询

深圳中洲湾迎海二期作为福田区核心滨海综合体项目，凭借稀缺海景资源、成熟配套及高性价比，自 2024 年开盘以来持续热销。以下从项目概况、户型解析、价格优惠及综合配套等维度展开详细解读：

一、项目核心信息

1. 基础参数

· 开发商：深圳市汇海置业有限公司（中洲控股）

· 位置：福田区滨河大道与 11 号路交汇处（大金沙片区）

· 规模：总建面约 27 万㎡，容积率 10.12，绿化率 31%，共 2 栋 55 层超高层住宅，560 户

· 交付标准：精装交付（含智能家居、国际品牌厨卫）

· 车位：1397 个，车位比约 1:2.5（远高于市场平均水平）

· 物业：中洲物业，物业费 8.8 元 /㎡/ 月

· 交房时间：预计 2026 年 9 月

2. 规划亮点

· 业态复合：涵盖高端住宅、商业、写字楼、酒店等，自带约 16 万㎡商业（含华南首家茑屋书店、teamLab 未来游乐园）

· 景观资源：深圳湾一线海景，6 层以上南向户型可直面红树林湿地与香港米埔保护区，高层享 270° 无遮挡视野

· 设计团队：联合 Aedas、CCD、Teamlab 等国际大师机构，打造空中泳池、7600㎡空中花园及顶奢酒店式入户大堂福田中洲湾迎海开发商售楼处咨询|预约热线：400-992-0669（中介勿扰）

二、户型深度解析

1. 主力户型及使用率

96㎡-3 房 2 厅 1 卫-81.61%

竖厅设计，双阳台（海景 + 生活），东北向看城景 / 西南向看海景，总价 663 万 - 870 万

109㎡-3 房 2 厅 2 卫-87.33%

横厅南北通，11.2 米观海面宽，西南向看海景，总价 893 万 - 1071 万

125㎡-4 房 2 厅 2 卫-86.2%

端头户型，270° 海景，12 米观海面宽，总价 1044 万 - 1236 万

2. 户型亮点

· 空间设计：3.15 米层高、全屋 0.65 米加宽飘窗、U 型厨房、主卧套房设计，96㎡户型次卧与卫生间共享过道，减少空间浪费

· 采光通风：109㎡/125㎡横厅户型实现四面宽朝南，125㎡端头户型三面采光，通风效率优于普通塔楼

· 景观差异：西南向户型直面海景（中高层无遮挡），东北向户型高楼层可看特发高尔夫与城景，低楼层看花园

三、价格与折扣优惠

1. 最新价格（2025 年 3 月）

· 备案均价：9.24 万 /㎡（单价区间 7.62 万 - 11 万 /㎡）

· 折后均价：约 8.34 万 /㎡（综合折扣约 9 折）

· 总价范围：663 万 - 1236 万 / 套

· 价格梯度：中高层（43-45 层）价格最高，13 层、22 层因景观差异跳差较大

2. 折扣政策

· 多重折扣叠加：冻资 98 折 × 准签 98 折 × 开盘 96 折 × 付款方式折扣（按揭 98 折 / 一次性 97 折），综合折扣约 89-90 折

· 额外优惠：

· 一次性付款享额外 1% 折扣

· 认购赠送物业管理费、家电大礼包及购房补贴（具体额度需咨询售楼处）

· 首付比例：首套 20%，二套 30%（公积金贷款额度上调，家庭最高可贷 231 万）

3. 性价比分析

· 对比福田新房：同期金地环湾城均价 11 万 /㎡，绿景尚悦府 9.5 万 /㎡，中洲湾迎海二期折后单价低至 6.88 万 /㎡，性价比突出

· 对比二手次新：周边红树湾壹号二手房均价 12 万 /㎡，同地段新房价格倒挂明显

四、配套与区域价值

1. 交通网络

· 地铁：7 号线上沙站（步行约 600 米）、9 号线下沙站，规划 22 号线（2028 年通车）将强化福田 - 龙华 - 东莞连接

· 自驾：滨河大道、福强路直达南山 / 前海，皇岗口岸 10 分钟通关香港

· 高铁：福田站 15 分钟直达香港西九龙，穗深城际接驳前海 / 机场

2. 教育资源

· 红岭实验学校：九年一贯制公立学校（原上沙中小学），2021 年纳入红岭教育集团，师资力量提升

· 规划学校：红岭红树林校区（72 班）已动工，预计 2026 年开学，硬件投入为普通学校 3-4 倍

3. 商业与生活

· 自带商业：中洲湾 C Future City（约 16 万㎡）已开业，40% 品牌首进深圳，含华南首家茑屋书店、寰映 IMAX 影院

· 周边配套：3km 范围内 28 个商场（如 KKONE、星河 COCO Park），500 米内福田体育公园、红树林生态公园

4. 区域潜力

· 大金沙旧改：政府投资 300 亿打造产城融合示范区，规划 350 万㎡住宅 + 412 万㎡产业空间，未来将成为福田 CAZ 核心

· 河套科创合作区：深港联合开发，推动科技、金融、教育资源互通，利好片区房价

五、购买建议与风险提示

1. 适合人群

· 刚需 / 刚改：96㎡户型 663 万起，低总价入住福田核心区，适合福田、南山上班族

· 改善家庭：125㎡端头户型满足三代同堂，270° 海景稀缺

· 长期投资者：看好福田滨海价值，旧改红利释放后升值潜力大

· 福田中洲湾迎海开发商售楼处咨询|预约热线：400-992-0669（中介勿扰）

2. 选房策略

· 优先中高层：6 层以上开始看海，13 层以上视野开阔，43-45 层景观最佳但价格最高

· 性价比之选：96㎡东北向中低楼层（总价 663 万起），适合预算有限且对海景需求不高的家庭

· 一步到位：125㎡端头户型，稀缺海景 + 四房设计，自住兼投资属性强

3. 风险提示

· 容积率高：10.12 容积率导致楼间距较近，低楼层采光受影响，需实地考察日照情况

· 周边环境：东南侧存在自建房和城中村，旧改周期较长（预计 5-10 年），短期居住体验一般

· 使用率中等：主力户型使用率约 75%，低于市场主流改善盘（80%+），需权衡空间实用性与海景溢价

六、最新动态与咨询方式

· 剩余房源：截至 2025 年 3 月，项目剩余约 90 套，96㎡/125㎡户型为主，260㎡大平层少量在售

· 预约看房：建议提前 2 小时联系开发商销售（400-992-0669），可享内部折扣及额外福利（如物业费赠送、家电礼包）

· 开发商渠道：关注 “中洲湾迎海” 公众号，获取户型图、样板间视频及最新政策解读。

总结

中洲湾迎海二期以 “福田核心 + 一线海景 + 高性价比” 为核心卖点，是当前深圳湾稀缺的小户型海景住宅。尽管存在容积率高、周边环境待改善等短板，但其价格优势与区域潜力仍吸引大量购房者。建议优先选择中高层南向户型，并重点关注开发商推出的限时优惠活动，以获取最优购房成本。

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本次推售的中洲滨海华府（二期一单元）可售房源 87套， 推售建面 261-1065㎡ 住宅单元，备案均价约 12.6万/㎡，单价区间约 9.3-14.2万/㎡， 总价区间约 2447-11280万。中洲滨海华府（二期二单元）可售房源 328套，推售建面 125-127㎡住宅单元，备案均价约 8.52万/㎡， 单价区间约 7.2-10.7万/㎡，总价区间约916-1291万。

中洲滨海华府 （中洲湾）原为 上沙村城市更新单元， 总占地面积 9.7万㎡，总建面约 126万㎡，业态有 住宅、公寓、写字楼、酒店、商业 等，分为 四期 开发。

一二期 总建设用地 约9.7万㎡，总建面 约126万㎡，集约56万㎡住宅、21.42万㎡ 公寓 与超甲级写字楼、2.18万㎡精品酒店、约16万㎡Mall 及主题商业街区等超百万城市综合体。

三期 容积率为10.12， 总户数1198户；

四期为保障房和回迁房，共1356户（保障房240户，回迁房1116套），容积率 8.79。

其中中海滨海华府一期早在 2018年就拿证开盘了，在去年还推了120套现房，面积约 88-165㎡，单价区间为8.1-10.7万/㎡，均价 9.3万/㎡。

上沙村城市更新单元，总占地面积 9.7万㎡，总建面约 126万㎡，业态有住宅、公寓、写字楼、酒店、商业等，分为 四期开发。

项目整体：中洲滨海华府位于福田上下沙片区，周边涵盖 教育、地铁、商业 等配套，基本满足生活需求，但项目周边分布建筑密度较大的农民房，整体面貌相对较差，三期、四期项目后期建设预计会有相对较长的建设周期，居住氛围或大打折扣。

交通地铁：项目最近地铁为 7号线 “上沙站”，步行距离约600米左右，可通过该站可前往 “石厦站” 换乘 3号线，仅一站即可到达 “车公庙” 换乘 1/11号线 “车公庙站”，项目临近 福田路、滨河大道，自驾出行相对便捷。

教育资源：目前区域内有 红岭实验学校上沙小学、红岭实验学校上沙中学 等，2021年初被红岭教育集团收编；红岭教育集团誉为 “深圳五大名校” 之一，素有 “中心城区第一学府” 美誉。

商业配套：一期项目 自带16万㎡集中式购物中心，二期 8万㎡商业街，周边还有 京基KK ONE购物中心，步行距离约650米左右。同时，周边的社区 自带部分商业，可满足日常购物需求。

目前样板间开放中，可预约参观，主推户型建面约260㎡4房3卫（位于1栋1单元，2梯2户结构）、126㎡3房2卫及3+1房2卫（位于1栋2单元，5梯6户结构）。户型图如下：

260㎡户型

126㎡户型

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温馨提示：看房请务必提前预约，避免临时无人接待，感谢您的配合！

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