光明【满京华金硕悦府】首推83-150㎡3-5房!科学城头排+新规100%得房率!最新价格+户型图解析!

满京华金硕悦府，是光明入市的第5个新规楼盘最高102%得房率，科学公园+光明湖景观，且做到了户户朝南或南北通透格局，6号地铁线光明站距离仅400米。

何为新规住宅产品，主要大概包括↓

1.层高与净高新建住宅建筑的层高不低于3.00米。卧室、起居室的室内净高不应低于2.60米，局部净高不应低于2.20米。

2.电梯设置，4层及以上的住宅必须设置电梯，每个住宅单元至少设置1台电梯。12层及以上的住宅，每单元至少设置2台电梯，且轿厢尺寸需满足担架通行。

3.隔音标准楼板撞击声压级不应大于65分贝。卧室分户墙空气声隔声量不应小于50分贝。

4.深圳最新的住宅标准规定，得房率有了明显的提升。得房率是指套内建筑面积与实际建筑面积的比率。 基本新规住宅都能达到92%左右得房率，老规会在85%左右。

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项目已于2025年6月24日取得预售许可证。首推房源为2栋1单元，共81套，面积涵盖83-151㎡的3-5房户型

备案均价：4.84 万 /㎡，备案单价区间为 4.55-5.11 万 /㎡，总价 379-771 万 / 套618。

折后价格：开盘综合折扣约9.12折（96/96/99 折叠加），折后均价4.41万 /㎡，折后单价4.15-4.66万 /㎡，总价345-703万/套。具体户型价格如下：

83㎡三房两厅两卫：折后总价 345-362 万 / 套，单价 4.15-4.35 万 /㎡。

102㎡四房两厅两卫：折后总价 432-460 万 / 套，单价 4.24-4.53 万 /㎡。

111㎡四房两厅两卫：折后总价 494-510 万 / 套，单价 4.44-4.59 万 /㎡。

151㎡五房两厅两卫：折后总价 680-703 万 / 套，单价 4.51-4.66 万 /㎡。

满京华金硕悦府，新规设计下，含赠送面积的得房率最高达 102%（如 111㎡户型套内面积 89.4㎡+ 赠送 23.94㎡= 实得 113.34㎡）。

交楼时间：预计2027年10月31日带精装交付，全屋配置格力中央空调。

配套设施：

交通：距地铁6号线光明站约350米，步行5分钟可达，2站换乘13号线直达南山。

商业：自带3.19万㎡创意街区，1公里内星河 COCO City（年底开业），2.8公里内蓝鲸世界、万达广场。

教育：1公里范围内有5所幼儿园、4所九年制学校及中科院附属高中，深圳外国语学校楼村第四学校（45 班）2025年招生。

景观：部分楼栋为科学公园头排景观，高层可俯瞰光明湖，社区绿化率30.01%

生态：紧邻 208 万㎡科学公园，部分房源可俯瞰光明湖景观。

项目采用新规设计，通过飘窗、阳台、设备平台等合法赠送空间，得房率普遍超 97%，最高达102%。例如 111㎡户型实得面积比备案面积多22.34㎡，相当于赠送一间次卧。

层高3米（常规 2.9 米），空间感更开阔，且全屋配置格力中央空调，精装交付标准提升生活品质

采光通风优化：户户朝南或南北通透，如 111㎡和 151㎡户型实现南北对流，通风效率提升 30%，飘窗进深 80cm（常规60cm），可改造为书桌或休闲区，增加使用功能。

景观资源分级配置：111㎡及以上户型优先享有科学公园景观，其中151㎡户型阳台直面公园核心湖区，景观溢价显著。

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建面约 83㎡明星爆款三房两厅两卫：经典竖厅格局，LDK 一体化设计延伸空间尺度，S墙预留冰箱位，厨房采用 U 型操作台，可容纳双开门冰箱。主卧配备80cm飘窗，次卧及书房同样配置飘窗，增加采光与储物功能。

得房率：套内面积66.92㎡+赠送面积14.57㎡= 实得81.49㎡，综合得房率97.97%。

功能亮点：动静分区明确，三开间朝南，公卫采用三段式分离设计，提升使用效率。

景观朝向：东南或西南朝向，低楼层可能受前排遮挡，高楼层可俯瞰城市景观。

适合人群：新婚夫妻或首次置业家庭，总价门槛低（折后345万起），兼顾功能性与性价比。

建面约 102㎡明星标杆四房两厅两卫：竖厅格局，四开间朝南，客厅连接 5.9 米超长观景阳台，可扩容生活场景（如打造茶室或绿植区）。主卧套房配备独立卫浴，三间次卧面积均超6.9㎡，满足二孩家庭需求。

得房率：套内面积 81.85㎡+ 赠送面积 18.57㎡= 实得 100.42㎡，综合得房率 98.7%6。

功能亮点：预留独立家政间，厨房 U 型布局与餐厅动线流畅，公卫三段式分离提升使用效率。

景观朝向：东南或西南朝向，部分高楼层可远眺科学公园。

适合人群：改善型家庭，兼顾四房功能性与阳台景观价值，折后总价432万起。

建面约111㎡明星阔景四房两厅两卫：南北通透格局，独门独户设计，客厅4米开间，餐客厅分离，主卧面积达18.67㎡（含飘窗），次卧均超8.6㎡，部分户型可改造为多功能房。

得房率：套内面积89.4㎡+ 赠送面积23.94㎡= 实得113.34㎡，综合得房率102%（项目最高）。

功能亮点：多飘窗设计（含玄关飘窗），北向阳台可直面科学公园景观，全屋层高3米，高于常规住宅。

景观朝向：东北向为主，前排无遮挡，可俯瞰深圳科技馆及科学公园。

适合人群：三代同堂家庭，注重空间尺度与景观资源，折后总价494万起。

建面约151㎡传世悦藏五房两厅两卫：横厅南北通透格局，客厅4.5米开间连接6.7 米MAX景观阳台，主卧套房配备独立衣帽间及卫浴，三次卧面积均超10㎡，可灵活改造为书房、琴房或保姆房。

得房率：套内面积121.31㎡+赠送面积32.09㎡=实得153.4㎡，综合得房率101.73%。

功能亮点：楼王户型，双套房设计，阳台主朝西北向，可无遮挡俯瞰科学公园及光明湖景观。

景观朝向：西北向头排景观，部分高楼层可远眺马峦山。

适合人群：终极改善家庭，追求空间奢华感与景观稀缺性，折后总价680万起。

光明满京华金硕悦府，结合新规设计亮点、空间布局及景观资源，为不同家庭结构提供针对性选择建议：

项目包含2栋回迁房（2栋2单元、3栋），但商品房与回迁房独立管理，且商品房位于地块东北侧，景观与私密性更优。

居住密度提示：容积率5.95，高于片区平均水平，建议优先选择中高楼层以降低拥挤感。

户型实用性对比：83㎡三房与周边竞品相比，同等面积多一房，但次卧尺度较小（约 8.5㎡），适合儿童房或书房。

102㎡四房玄关预留1.8米收纳墙，空调机位改造为储物间，空间利用率领先同面积段产品。

选购策略建议

刚需客户：优先锁定83㎡三房，折后单价4.15万/㎡起，总价345起，建议选择中高楼层（15层以上），避免东南向低楼层被前排遮挡。

改善客户：注重景观与空间的家庭，直接入手 111㎡四房或 151㎡五房，科学公园景观资源不可复制。

102㎡四房性价比突出，适合预算有限但需四房功能的家庭，阳台可改造为儿童活动区。

投资客户：关注151㎡五房的稀缺性，未来科学公园成熟后，头排景观大户型溢价空间更大。

警惕回迁房集中楼栋（3 栋）对二手流通性的潜在影响，优先选择商品房集中的 1 栋、2 栋1单元

建议通过开发商售楼处核实最新房源信息，并结合自身需求优先锁定意向户型。首推房源中111㎡和 151㎡户型去化速度较快，若计划入手需尽早决策。

户型图获取：可通过我们开发商小程序“满京华美好家”下载高清户型图，或致电400-992-06669预约领取纸质版。

样板房参观：实体样板房已开放，建议重点体验111㎡和 151㎡户型的空间尺度，实地感受科学公园景观视野。

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