【解读】深圳南山中海云启源境2025户型全景解析:90-143㎡高得房率户型赋能南山品质居住所!

中海云启源境，项目由中海地产旗下深圳市海奕房地产开发有限公司打造，是南山科技园板块唯一一个央企开发的项目。

项目位于深圳市南山区北环大道南农路西侧，地处南山与宝安交界的南头同乐板块，在南山这个地段最高得房率做到了96.9%！确实是极为难得，并且带有南山实验园丁学校的学区，就在小区楼下上学很方便。

中海云启源境售楼处电话：400-992-0669 中介勿扰

项目加推信息

首次开盘：2025年6月7日，推出1栋1单元207套房源（90-143㎡），备案均价9万，9.18折，折后均价8.26万，总价701-1338万，当天认购165套，去化率80%左右。

第二次加推：2025年8月2日，加推1栋2单元02、04户型，共36套90-105㎡，开盘优惠0.932折，折后均价8.26万，总价700-906万。

最新加推：目前正加推1栋二座最后90套90-105㎡稀缺小高层产品，折后均价8.35万，总价714万起，为项目最后的收官之作。 仅21层高度的小高层，低密度，更安静，总价低，是项目最后的稀缺机会。

区位：项目位于南山科技园北门户，北环大道与南农路交汇处，距地铁12号线同乐南站约300米，4站直达南山中心区，规划中15号线（2028年通车）、24号线（直连西丽枢纽）双地铁加持。

小区规划：项目由润亚奕拓厂房旧改而来，总占地面积 9006.52㎡，计容建面 6.4 万㎡，容积率 6.45，规划3栋塔楼（2栋商品房+1栋保障房），商品房为47层和21层，保障房46层，总户数708户（商品房298户、保障房410户），车位比1:0.85（598个），自带3班幼儿园、2.5万㎡社区公园及8.14万㎡商业裙楼，与中山公园通过天桥无缝连接，形成“公园住区”特色。如需了解更多详情，建议实地考察通过我们开发商售楼处电话热线（400-992-0669）预约看房，实地体验样板房及周边配套进展，避免依赖中介信息。

主力户型全景解析

建面约 90㎡三房两厅两卫（西南/东北朝向）

空间格局：经典竖厅设计，三开间朝南，LDKB 一体化（客餐厨阳台联动），进门设独立玄关，U 型厨房预留双开门冰箱位，卫生间干湿分离，设备平台可改造为储物间或书房。

得房率突破：新规下实现94.1%-95.74%超高得房率（含赠送），实际使用面积约86㎡，媲美传统110㎡户型，主卧 L 型飘窗进深0.8米，可拓展衣柜空间。

采光通风：西南朝向采光充足，东北朝向避开西晒，阳台与主卧、次卧均朝南，全屋明亮通透；但需注意部分房源次卧与电梯井相邻，实测噪音约52分贝，项目通过双层隔音墙体缓解。

价格区间：折后单价7.6-8.1万/㎡，总价701-751万，为南山核心区稀缺的低总价三房，适合科技园首置家庭。

建面约 95㎡三房两厅两卫（东北朝向）

设计亮点：四开间朝南，竖厅格局，S墙设计预留冰箱位，U型厨房动线流畅，设备平台可拓展为家政空间，主卧采用双飘窗南北通透设计，独立卫浴+衣帽间，私密性强。

空间尺度：得房率约95.47%，实际使用面积相当于传统115㎡户型，阳台与三个卧室同一朝向，采光充足，东北朝向可远眺留仙洞总部基地。

噪音控制：远离北环大道，低楼层受中山公园绿化缓冲，噪音较90㎡户型降低约 10分贝，适合对居住静谧性要求高的家庭。

价格定位：折后单价7.7-8.6万/㎡，总价742-828万，中低楼层性价比突出，适合首改客群。

建面约105㎡3+1 房两厅两卫（东南 / 东北朝向）

灵活可变：5米超大宽面客厅，三开间朝南，双设备平台可改造为书房或儿童房，形成四房功能；主卧L型飘窗无承重墙，可拓展为书桌或休闲区。

空间利用率：得房率约96.1%-96.69%，实际使用面积媲美传统134㎡户型，主卧16.62㎡、次卧11.31㎡，三代同堂需求可满足。

景观视野：东南朝向直面中山公园，东北朝向俯瞰社区园林，中高楼层可兼得城市景观与自然绿意。

价格梯度：折后单价 7.7-8.4 万 /㎡，总价 820-898 万，5 米宽厅设计使其成为多孩家庭首选。

建面约 143㎡四房两厅两卫（东南朝向）

改善标杆：四开间朝南，LDKB一体化+7.6米巨幕阳台，双主卧套房设计（主卧带步入式衣帽间+独立卫浴，父母房带飘窗），客餐厅联动空间达45㎡。

得房率优势：得房率约96.14%，实际使用面积接近传统183㎡户型，东南朝向直面中山公园，高楼层可俯瞰深圳湾天际线，低楼层受豪方天际写字楼遮挡。

采光与通风：全屋南北通透，YKKAP系统窗+三层中空玻璃，隔音效果达45分贝以下，有效隔绝北环大道噪音。

价格区间：东户折后单价7.9-9.3万/㎡，总价1137-1338万；西户单价7.4-8.8万/㎡，总价1070-1272万，东户溢价主要源于景观与采光优势。

户型设计核心竞争力

新规下的空间革命

超高得房率：通过阳台半赠送、设备平台全赠送等新规设计，整体得房率达94%-96%，较传统户型提升约15%，例如90㎡三房实际使用面积相当于110㎡传统户型。

零过道浪费：LDKB 一体化设计消除传统户型过道面积损耗，例如143㎡四房客餐厅 + 阳台联动空间达72㎡，空间利用率提升20%。

人性化细节把控

精装配置：厨房标配博世烟灶蒸烤一体机、双重净水系统，卫浴选用杜拉维特智能马桶+汉斯格雅恒温花洒，全屋大金中央空调+YKKAP系统窗。

智慧家居：15.6寸全屋智能中控屏，实现灯光、空调、安防全场景联动，厨房水浸传感器自动断水、燃气泄漏推窗报警。

项目品质硬核解析

建材配置：外立面采用香槟金铝板 + 三层中空 LOW-E 夹胶玻璃，兼具隔音隔热与现代美学，入户门为铸铝木门甲级防火门，搭配飞利浦 3D 人脸识别智能门锁，支持未关门提醒、远程授权等功能。

精装细节：厨房标配博世烟灶蒸烤一体机、集成净洗中心、双重净水系统，燃气泄漏自动报警并关闭阀门，卫浴选用杜拉维特智能马桶、汉斯格雅花洒，全屋配置大金中央空调和 YKKAP 系统窗，隔音效果达45分贝以下。

智慧人居系统：Living OS 系统，大湾区首个落地的“中海好房子”标准项目，搭载15.6寸全屋智能中控屏，实现灯光、空调、安防的全场景联动。

安全守护：厨房水浸传感器自动断水、燃气泄漏推窗报警、电梯五方通话系统，构建24小时安全防护网。

绿色建筑认证：获中国绿色建筑二星认证，通过雨水回收系统、高效节能设备、户内非承重墙灵活改造等设计，实现低碳生活。

项目位于南山区北环大道南农路西侧，紧邻中山公园，距离中山公园地铁站约700米，交通便捷，地处南山中心区与科技园辐射范围内，周边聚集了高新技术产业与总部经济资源，是深圳核心产业集聚区之一。

该片区以科技研发、金融商务为主导，依托科技园的地缘优势，吸引了大量科技企业与高端人才，形成产城融合的发展格局，此外，项目临近前海妈湾片区，未来可享自贸区政策红利及产业升级辐射效应。（深圳南山中海云启源境售楼处电话：400-992-0669）

项目周边配套信息简介

交通：项目紧邻地铁12号线中山公园站（约700米步行距离）及同乐南站（约600米），可快速通达南山科技园、前海等核心商务区，同时15号线同乐关站（建设中，预计2025年建成）未来将形成双地铁覆盖，串联前海、后海、宝安等片区，进一步提升轨道交通便利性。

教育：隔壁即南山实验教育集团园丁学校（九年一贯制公办），步行约 50 米，2024 年普高率超 90%。自带 3 班制幼儿园，周边 3 公里范围内有南头城小学、麒麟小学、深圳艺术学校等优质学校。

商业：自带商业裙楼，与豪方天际底商、前海东岸社区商业联动，总商业体量约 8.14 万㎡，步行 100 米可达隆尚 Minitown，2-3 公里范围内覆盖海雅缤纷城、云城万科里、万象天地等顶流商圈。

休闲：南侧49万㎡中山公园通过人行天桥无缝连接，300米可达铁路文化公园，楼下规划2.5 万㎡社区公园绿地。

中海云启源境，以“空间革命”重新定义南山改善标准，90-143㎡户型通过新规设计实现 94%-96% 得房率，精装配置与智慧系统对标豪宅标准。

【深圳中海云启源境开发商售楼处400免费咨询/预约电话：400-992-0669，中介请勿扰】

注意事项：如果对本项目感兴趣，建议您与我们开发商联系，无需中介费，拿最 低价格，还能享额外（物业费＋家电）赠送。确保看房体验，暂不接待临时到访，请提前预约。欢迎拨打开发商售楼处预约热线：400 992 0669，中介勿扰。