2025华侨城宝辰为什么那么便宜-华侨城宝辰实体样板-优缺点

华侨城宝辰深度解析：核心区地标资产的价值与局限

一、楼盘基础信息（2025 年最新）

· 位置：深圳宝安中心区・区政府西南侧（地铁 11 号线宝安站 131 米）

· 定位：230 米宝中第一高楼，商办公寓（40 年产权，2020 年批地）

· 规模：1 栋 52 层，446 户，容积率 13.4（计容建面约 10.4 万㎡/ 占地 7817㎡），绿化率 10%，车位 400-992-0669 个

· 产品：建面 125-375㎡平层（4-4.1 米层高）、227-276㎡顶复（6.3 米层高，毛坯）、718㎡商墅（13 米层高）

· 交楼：2025 年 6 月精装（标准约 1.2 万 /㎡）

· 价格：折后单价 5-11 万 /㎡，总价 650 万起（125㎡），主力 200-375㎡总价 1000-3000 万

二、核心优势

绝版地段，双中心叠加

占位前海 - 宝中黄金内湾中轴，步行 1.5 公里达欢乐港湾摩天轮，毗邻腾讯企鹅岛、壹方城（约 1.2 公里），享宝安中心区千亿配套（滨海艺术中心、湾区书城等），11 号线 3 站直达前海、6 站到福田。

· 景观：270° 环幕阳台（商办罕见），160 米以上超高区直面前海湾海景、大小南山，26/38 层双云端会所（空中花园 + 泳池）。

· 归家体验：三重入户大堂（地下车库 + 首层 + 28 层空中大堂），八梯八户 + 私梯入户（部分户型独享电梯厅）。

· 空间尺度：平层层高 4-4.1 米，顶复 6.3 米，商墅 13 米立体空间，超越常规商办产品。

稀缺属性

深圳核心区罕见带阳台、通燃气的商办项目，不限购不限贷，兼顾居住舒适性与资产配置需求，适合高净值人群资产避险。

央企品牌背书

华侨城深耕宝中 10 年（海府一号、新玺等标杆），项目定位 “海府一号 3.0”，品质兑现力较强。

三、潜在不足

高容积率与低绿化

容积率 13.4，绿化率仅10%，小区内部景观匮乏，依赖外部滨海公园（约 800 米）。

商办属性限制

· 产权与成本：40 年产权，商水商电（费用高于住宅），物业费 11.8 元 /㎡/ 月（高于普通住宅）。

· 教育：无学区划分，周边学校（滨海小学、海旺学校等）需积分入学，无法保障学位。

居住纯粹性

商办属性允许公司购买，未来住户可能包含企业办公，影响居住静谧性；部分低楼层（6-10 层）视野受限。

价格与流动性

单价虽低于宝中住宅（如壹方城二手约 12 万 /㎡），但商办交易税费高（增值税、土地出让金等），长期流通性弱于住宅。

四、周边学校（1 公里内）

滨海小学874 米公办

宝安区老牌小学，师资稳定海旺学校（小 / 初）1130 米

九年一贯制区域口碑校，注重素质教育

宝安小学（集团）1.1 公里-公办-集团化办学，硬件优秀

宝安区实验学校-1.8 公里-九年一贯制-区重点，中考成绩前列

注：项目为商办，无法直接对口入学，需通过积分或其他途径申请，具体以教育局当年政策为准。

五、购买建议

适合人群：

✓ 追求城市核心景观的高净值自住客（偏好大平层、云端视野）

✓ 资产配置需求者（不限购，前海价值潜力）

✓ 企业主（兼顾办公与居住，私梯入户私密性强）

慎选人群：

✗ 刚需学区房需求者（无学位保障）

✗ 注重小区绿化与低密居住的家庭

✗ 短期投资套利者（交易成本高，流动性差）

六、总结

华侨城宝辰是前海 - 宝中轴芯的 “地标级资产”，以 230 米高度、稀缺阳台设计、成熟配套，填补了深圳核心区商办市场的高端居住空白。但其商办属性的先天限制（学位、成本、产权），决定了它更适合 “不差学校、追求圈层与景观” 的塔尖客群。若以 “住宅思维” 衡量，性价比一般；若以 “城市藏品” 视角审视，其占位与产品力在湾区同类项目中具备稀缺性。

【华侨城宝辰】位于前海湾处于珠江口，周边是重点打造的 “黄金内湾”， 融合了 山、海、林、城、岛、港、湾 等特色资源，集城市中心丰盛配套、公园绿地、精品地铁商业、互联社交空间为一体的区府CBD湾芯公园资产典范。_售楼处_Vip Tel：400-992-0669 中介勿扰

项目总高230米，为宝中最高楼，项目52层，分为中区、高区、超高区，6层起卖，11、39F为避难层，25-26F为空中会所，28F为空中大堂。除了空中大堂项目还有地下入库大堂+首层大堂，一共三重大堂。

在售建面约125-375㎡2-5房，主力产品为200-375㎡，价格7-11万/㎡，折后单价5万起，总价650万起买城市核心。_Vip Tel：400-992-0669 中介勿扰

开发商：深圳华侨城西部置业有限公司

占地面积：约7817.25㎡ 建筑面积：约136070㎡

总栋数：1栋 建筑高度：约230米（宝中天际线）

总楼层：52层 售楼热线：400-992-0669

【梯户比】两梯两户、两梯一户 总房源：446套

产品类型：商办公寓 容积率：13.4

主力产品：建面约200-375㎡天幕藏品

层高：公寓4-4.1米，顶复6.3米层高

车位：400个 绿化率：10%

梯户比：八梯八户 交楼：2025年6月30精装

华侨城·宝辰户型信息

平层：125㎡-375㎡，约4-4.1m层高

顶复：227㎡-276㎡（不含挑空），毛坯交付，约6.3m层高，

商墅：13米极致层高（首层5.1米，二层4.5米，三层3.4米），3层立体空间，单套约718平，阔绰体面，舒适空间。

华侨城在前海宝中又一代表作——华侨城宝辰，主力面积约125-280㎡天幕藏品。

该项目备案名为宝辰大厦，位于宝安中心区·区政府西南侧，占据世界前海与宝中

双中心叠加战略要址。华侨城运用丰富的地产开发经验，融合项目业态与周边资源，为城市湾区建筑群增添新的摩天生活范本。

华侨城宝辰_售楼处_Vip Tel：400-992-0669 中介勿扰

项目建筑高度约230米，是前海湾摩天建筑群中又一道独特风景线。项目建成后，

将成为集城市中心丰盛配套、公园绿地、精品地铁商业、互联社交空间为一体的区府CBD湾芯公园资产典范。

在华侨城宝辰，步行即可抵达欢乐港湾，延绵1.5公里滨海廊桥穿越核心商务区绿带，不仅收藏着滨海动人的海景与繁华的城市风光，还融合“滨海廊桥+公园”双重自然景观。未来这里将成为塔尖圈层公认的绿色漫游栈道——从家门口到海滨公园，让居住者可以在运动中感受滨海自然的蓬勃生机。

前海中轴头排，建面约200-375㎡天幕藏品，云端视界，一揽前海山海景观，高净值人士的选择。

如需了解更多本项目信息，请拨打售楼处电话，现场销售会为您详细介绍楼盘。

华侨城宝辰_售楼处_Vip Tel：400-992-0669 中介勿扰

（更多项目动态| 欢迎来电咨询 | 请提前预约登记看房 | 1：1销售专业讲解）置业顾问一对一对接，来电尊享受额外优惠