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福田卓越缦悦（备案名：皇熙悦府）作为皇岗村旧改一期核心项目，定位为福田中心区高端改善型住区。

开盘时间：项目营销中心已于2025年9月20日开放，预计2025年10月底开盘入市，首推一期1栋五单元45层超高层住宅，共232套房源。更多详情，建议实地考察通过我们开发商售楼处热线（400-992-0669）预约看房，实地体验样板房及周边配套进展，避免依赖中介信息，高效看房更省心！

项目地处福田 CBD 南翼皇岗村，北接福田金融核心，南邻河套深港科技创新合作区，享受深港融合政策红利，是深圳中轴线“山城海”景观序列的重要节点。

旧改规模：作为超200万㎡皇岗村旧改首期项目，一期总建面约40.5万㎡，二期规划两栋200米双塔商业及8万㎡会展南广场，未来将重塑区域商务与商业格局。

项目占地约3.1万㎡，总建面约40.2万㎡，计容积率建面约30.2万㎡，涵盖商品住宅、回迁住宅、集中式商业、基础生活配套等业态，其中，住宅（商品房+回迁房）约20.3万㎡，商业约7万㎡，另有其它基础配套设施若干。

分两期开发，分四标段建设，由8座住宅主体楼+底部商业/配套裙房组成。其中，一期1栋1-2-3-4单元为45层&47层回迁住宅楼，1栋5单元为45商品住宅楼；二期2栋1-2-3单元为45层&46层商品住宅楼，一期和二期由连廊衔接，底部负1+地面1-3层为商业/配套裙房。（深圳福田卓越缦悦售楼处电话：400-992-0669）

首推一期建设用地面积约3.1 万㎡，总建面约22.5万㎡，容积率5.07，计容建面约15.9万㎡，规划停车位1266。共5栋建筑，其中4栋为回迁物业，首推1栋五单元45层超高层住宅，仅232套可售房源，定位纯粹改善社区。

梯户比与私密性优化：北区大户型（173㎡、257㎡）采用2梯2户独立电梯厅入户，南区中小户型（91-125㎡）为3梯4户，整体梯户比接近1:1，保障居住私密性与出行效率。大户型双电梯配置避免高峰等待，中小户型通过优化电梯排布减少候梯时间。

所有户型均采用新规设计，销售使用率超90%，远超深圳住宅平均水平。飘窗与设备平台不计入产权面积，实际空间利用率最大化。

设计亮点比较多，如方厅、U型厨房、烟道外置、多大凸窗+设备平台、主卧270度环幕玻璃、各功能尺度舒阔等；数据方面，含赠送使用率均能达到90%以上，部分使用率超95%，整体产品/户型还是比较有谈资、竞争力的。

例如，92㎡三房实际使用面积接近传统100㎡户型，173㎡四房可媲美市场200㎡大平层。（深圳福田卓越缦悦售楼处电话：400-992-0669）

92㎡三房（朝东）：竖厅格局动静分区，朝东户型每日迎晨曦入户；厨房预留双开门冰箱位，次卧连接景观阳台，增强空间通透感。

空间创新：弹性方厅可改造为书房或儿童活动区，飘窗与设备平台增加实用面积，适合三口之家。

105㎡ 3+1房（朝南）：紧凑型改善户型，主卧配置步入式衣帽间，全屋多飘窗设计提升采光面，通风与日照条件优越。

场景适配：弹性方厅可灵活调整为茶室或二孩房，适合家庭结构较简单的客户。

123㎡四房（竖厅朝南）：竖厅设计，主卧采用270° 弧形转角飘窗，搭配独立卫浴与衣帽间，营造酒店式居住体验。

空间优势：户型方正，次卧连通景观阳台，适合注重居住格调的改善家庭。

126㎡四房（南北通设计）：南北通格局保障空气对流，客厅连接景观阳台，北向双次卧可通过移门实现弹性空间，满足多孩家庭或三代同堂需求。

细节考量：次卧飘窗与阳台连通，放大采光面；主卧曲面采光提升空间通透感。

173㎡ 4+1房两厅三卫：双电梯独立电梯厅入户，私享约8㎡玄关厅，可定制整墙收纳柜，南北通透双阳台，北向无遮挡视野可览市民中心地标与莲花山绿意。

奢阔空间：主卧面积超30㎡，配备双台盆卫浴、独立浴缸及观景飘窗，中西双厨设计，中厨封闭防油烟，西厨岛台延伸社交场景。

创新设计：主卧三面采光，连通主卫、次卫与次卧的飘窗打破传统隔断，营造开阔空间感。

生态与社区规划

生态环境：周边17.3万㎡皇岗公园环伺，高区可俯瞰福田 CBD 与深圳湾景观；社区内规划三大景观中庭（林下客厅、香草花园、空中云墅）及双泳池（室内恒温+室外）。

社区品质：外立面采用 LOW-E 玻璃 + 铝板，极致窗墙比；北区大户型（173㎡、257㎡）配备双电梯独立电梯厅入户，南区中小户型为3梯4户，梯户比接近 1:1。

全龄设施：架空层设置儿童区、健身区、宠物乐园，绿化率 35%-40%，并通过风雨连廊串联各功能区。

项目配套信息

交通配套：紧邻7号线皇岗村站（E/D/C1/C2口直达），步行300米可达4/10号线福民站，500 米至3 号线石厦站，形成“4地铁+双口岸”格局。2站直达皇岗口岸，15分钟直达香港；3站抵达福田站，无缝换乘广深港高铁。

自驾出行：周边环绕滨河大道、新洲路、粤港澳高速等主干道，10分钟覆盖福田 CBD、南山科技园，20分钟直达宝安国际机场。

商业配套：自带商业，规划约7万㎡轻奢商业 MALL（一期4.1万㎡，二期规划双塔商业），未来将联动形成会展南广场，承接福田 CBD 南翼商务需求。

周边商圈：10 分钟车程覆盖购物公园、皇庭广场、卓越 INTOWN 等6大高端商业体，形成“15分钟高端生活圈”。

教育配套：对口皇岗小学（省一级）和荔园外国语小学（水围校区），前者步行可达，后者以双语教学为特色。

中学学区：划入皇岗创新实验学校（初中部），该校正投入5亿重建，定位为 “福田区标杆学校”，预计未来教育质量显著提升。

医疗资源：3公里范围内有香港大学深圳医院、深圳市妇幼保健院（福强院区）等三甲医院。

生态环境：周边17.3万㎡皇岗公园环伺，高区可俯瞰福田 CBD 与深圳湾景观，社区内规划三大景观中庭（林下客厅、香草花园、空中云墅）及双泳池（室内恒温 + 室外）。

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