2025@@品质标杆【深业上城学府】得房率惊人超100%!

深业上城学府全解析：房价、户型、配套及优劣势分析

一、房价与市场动态

当前价格

1. 新房均价：折后均价约 7.56 万 - 8.05 万 /㎡，总价 585 万起（2025 年 3 月数据）。

2. 二手房价格：2025 年 3 月二手房均价 80500 元 /㎡，近一年价格稳定，无明显波动。

3. 价格差异：不同户型价格区间显著，79㎡三房折后总价 585-615 万，139㎡四房折后总价 1046-1109 万。

价格竞争力

1. 对比周边：红山片区二手房（如金亨利都荟首府）均价约 9-10 万 /㎡，深业上城学府新房价格更具优势。

2. 政策影响：2024 年 “9.29 新政” 后，龙华区非限购，外地客可直接购房，刺激需求。深业上城学府_Vip Tel：400-992-0669 中介勿扰

二、户型与产品设计

主力户型

1. 79㎡三房一卫：竖厅设计，LDKB 一体化，三开间朝南，西南朝向，得房率约 75%。

2. 97㎡三房两卫：分三种朝向（西北 / 东南 / 西南），主卧套房，阳台 5.85 米，得房率 75%。

3. 118-139㎡四房：四开间朝南，双套房设计，阳台 6 米，得房率 76%。

户型亮点

1. 新规优化：飘窗深度增加至 80cm，阳台扩大，得房率提升，79㎡户型实际使用面积增加约 4.7㎡。

2. 采光与视野：大部分户型朝南，西南朝向可直视深高北校区，118㎡以上户型视野开阔。

样板间与交付标准

1. 实体样板间：已开放，可预约参观（需联系售楼处 400-992-0669）。

2. 精装交付：含全屋中央空调、智能家居系统，装修标准约 400元 /㎡。

三、规划与社区配套

项目规划

1. 规模：总建面约 10.24 万㎡，容积率 7.2，绿化率 20.01%，由 2 栋住宅（45 层 / 25 层）和 1 栋 31 层酒店组成。

2. 车位与梯户比：车位 419 个（1:1.29），住宅梯户比 3 梯 4 户 / 3 梯 6 户。

3. 园林与配套：裙楼顶部设私家园林，接入北站商区空中连廊，酒店引入万豪奢华品牌。

周边配套

1. 教育：楼下即深圳高级中学北校区新园（45 班，2100 学位），步行 500 米达深高北紫园，共享单片区学区。

2. 交通：

1. 地铁：4/5/6 号线深圳北站（步行 700 米），27 号线民宝站（在建，2028 年通车）。

2. 自驾：紧邻梅观高速、南坪快速，30 分钟直达福田、南山。

3. 商业：红山 6979（步行 450 米）、龙华 Costco（在建）、华润万象系商业（规划）1220。

4. 医疗：新华医院（三甲，在建）、深圳市第二儿童医院（2025 年运营）。

5. 文体：深圳美术馆新馆、第二图书馆、简上体育综合体。

6. 深业上城学府_Vip Tel：400-992-0669 中介勿扰

四、交房时间与风险提示

预计交房时间

1. 合同约定：2026 年 6 月 30 日（精装交付）。

2. 工程进度：2025 年 3 月已封顶，进入内部装修阶段，预计按时交付。

潜在风险

1. 延期风险：若后续施工受阻（如资金链问题），可能小幅延期，但开发商深业集团为国企，风险较低。

2. 学位政策：需注意学区划分变动，建议入学前咨询龙华区教育局。

五、核心优劣势对比

优势

1. 顶级书包：深高北单片区，教育资源稀缺。

2. 交通枢纽：深圳北站 3 地铁交汇，通勤便利。

3. 商业成熟：红山 6979、Costco 等配套完善。

4. 户型优化：新规后得房率提升，实用率高。

劣势

1. 高容积率：7.2 容积率，居住密度大，舒适度受限。

2. 社区规模小：仅 2 栋住宅，无大型园林，公共空间有限。

3. 噪音影响：临近深圳北站，部分户型可能受高铁、地铁噪音干扰。

4. 价格门槛：总价 585 万起，首付压力较大。

六、购房建议

适合人群

1. 学区需求：有子女需入读深高北的家庭。

2. 通勤便利：在福田、南山、龙华工作的上班族。

3. 资产配置：长期看好龙华中轴发展的投资者。

决策关键点

1. 优先选择高楼层：避免低楼层噪音和视野遮挡。

2. 关注优惠政策：开盘折扣、首付分期等（需咨询售楼处）。

3. 实地考察：重点考察样板间装修细节、周边情况。

竞品对比

1. 中海学仕里：均价 7.8 万 /㎡，户型更大（113-134㎡），但学区为大学区，学位稳定性较低。

2. 鸿荣源尚峻：二手房均价 9.5 万 /㎡，社区成熟，但总价高，房龄较老。

七、总结

深业上城学府凭借深高北学区、交通枢纽和成熟配套，成为龙华核心片区的热门新盘。其户型设计和价格优势吸引了大量刚需和改善家庭，但高容积率和社区规模小的问题需购房者权衡。若优先考虑教育资源和地段价值，该项目值得入手；若更看重居住舒适度，可对比周边低密楼盘。建议结合自身需求，实地考察后决策。深业上城学府_Vip Tel：400-992-0669 中介勿扰

最新消息：户型建面约：80-99-119-140平3-4房1-3卫，共324套

该项目为2023年6月30日，深圳北附近的A811-0347宗地开拍3分钟被深业置地以底价14.41亿元斩获的限价地块。目前地块正在如火如荼的建设中。深业上城学府_营销中心售楼处_Vip Tel：400-992-0669（中介勿扰）

深圳北附近的深业地块（宗地号为A811-0347），位于龙华民治街道深高北扩建学校旁。

该地块于去年6月，被深业置地以底价14.41亿元拿下，土地用途为商业用地+二类居住用地，建成后，需引进一家四星级以上的酒店，项目普通商品住房毛坯限价8.05万/㎡。

龙华民治A811-0347宗地规划设计显示，项目规定容积率≤7.2，停车位370辆，规划酒店建面约37130㎡，住宅建面约33550㎡及其他配套面积。

A811-0347位于北站片区，距离中海学仕里较近，此宗地还有一个大的亮点，目前属于深高北学区范围。

深业上城学府：项目位于龙华区民治街道，民塘路与白松四路交汇处西北侧。其中包含住宅33550㎡、酒店37130㎡、公配2170㎡（含便民服务站400㎡、社区警务室50㎡、物业服务用房200㎡、社区老年人日间照料中心1500㎡、母婴室20㎡）建成后普通商品住房平均销售价格不高于80500元/平方米（不含室内装修价格）

总占地10118平

建面100736平

住宅建面33550平

容积率7.2

可售共324套

车位比超1:1

共1栋2个单元

一单元3梯6户约150米，层高3.1，45层

二单元3梯4户约90米，层高3.1米，25层

项目位置：位于龙华区民治街道民塘路与白松三路交汇处西南侧，距离深圳北站约350米。

户型：80-99-119-140平3-4房1-3卫

售楼处热线：400-992-0669

项目将建龙华首家五星级万象系商业，后期周边人流或将汇集于此。

步行可达深圳北站缤果空间、星河Coco City等集中商业，邻近龙华版欢乐海岸-红山6979、龙华天虹购物中心以及在建的华南首家Costco旗舰卖场。

星河coco city距离项目约1.2公里，鸿荣源北站商业中心、龙华天虹、红山6979距离约在2公里左右。周边的商业都在北站和红山两个地铁站，步行或者搭乘一个地铁站就能抵达，出门消费娱乐都很便利。

项目距离深圳北站约400米，地铁4/5/6号线直接在此接驳。通过4号线深圳北站向南20分钟内可抵达福田中心区，或直接换乘地铁5号线到南山、罗湖中心区。地处深圳中轴，自驾出行各个片区比较便捷，到深圳北乘坐高铁出行步行可达。

项目位于龙华区民治街道民塘路与白松四路交汇处西北侧，与深圳北站的直线距离约500米，距离深圳四大名校之一的深圳市高级中学北校区（下称“深高北”）约200米。

前不久官方公示的《龙华区2023年新建、改扩建等学校学区划分方案》中，A811-0347宗地属于深高北扩建校区(扩建)的覆盖范围之内。（学区划分以教育局规定为准）

自深圳高级中学北校区9年制落地龙华以来，中考成绩一直是龙华的top1，经过几年的沉淀，现在更是已经跻身深圳市第一梯队的优质学校。顶着“深高北”的光环，未来入市时是一个极大卖点。

自深高北落地龙华以来，中考成绩一直是龙华的top1，经过几年的沉淀，现在更是已经跻身深圳市第一梯队的优质学校。

比如，2021年深高北的中考成绩遥遥领先：570分以上占比17.94％，560分以上占比29.41％，550分以上占比39.41％。从560分以上的占比来看，深高北已经达到了市梯队的水平。再到今年2023年深高北更是以594分稳占龙华第一位置

尤其是，去年初深高北启动了扩建工程，拟扩建45个班，新增2100个学位。这就意味着，那些担心被分流的家长，未来其孩子有更多机会进入深高北。

项目占地面积约为10118.41㎡，地块很小，主要由3栋建筑单元组成。项目住宅总户数324户，停车位413个，停车位充足。

其中靠近主干道民塘路一侧的单元为1栋3单元，31层楼的酒店；1栋1单元，为45层、3梯6户的住宅；1栋2单元，为25层3梯4户的住宅。

主力户型分为4类6种户型，分别为：

80㎡的3房2厅1卫户型；约三种99㎡的3房2厅2卫户型；

约119㎡的4房2厅2卫户型；以及约140㎡的4房2厅3卫户型。

项目顶着“深高北”的光环，未来入市时是一个极大卖点。深圳北站片区各大开发商住宅供应加大，相关的配套也在加速建设，新增学校格致，未来这个片区会更宜居，又是龙华产业重点建设片区，未来板块价值或许有望超过红山

如需了解更多本项目信息，请拨打售楼处电话，现场销售会为您详细介绍楼盘。

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