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深圳市南山区的招商瑧玺是一个备受关注的楼盘，其以优越的地理位置吸引了众多购房者的目光。然而，许多人对于招商瑧玺的感到疑惑，究竟是什么原因导致了它的价格相对较低呢？本文将为您解析招商瑧玺的优缺点，并探讨其未来的发展潜力。招商瑧玺_售楼处营销中心_Vip Tel：400 992 0669（中介勿扰）

优劣势分析

优点：

1、周边环境好，前湾河首排，水廊道景观，蓝天白云一线河景，周边已经初步形成一定居住氛围

2、户型使用率和实用性较前作有所提高

3、没有人才房、租赁房、公寓的纯粹商品房住宅，共有320户

4、招商品牌依然还在，虽然也遭遇过维权风波，物业也相对有保障

5、较高的品质，外立面采用玻璃幕墙加铝板的设计，具有科技感非常美观大气，颇受年轻人的青睐

6、相对低的容积率（容积率3.27）

7、央企操盘，烂尾的风险较小，有交楼保障

不足：

1、社区园林小，占地1.4万平做了4栋楼，目前新盘普遍缺点

2、项目上方有飞机航线，受噪音影响；靠近梦海大道一侧，道路噪音较大

3、妈湾新增了10多块住宅用地，供应量持续增多，稀缺属性减弱，片区升值预期有所下降

4、主朝向为东北或者西北，很难想象一个楼盘竟然主朝向都不朝南

5、附近200m有个净水厂，定期取污泥的时候有异味

6、学校有待考量，项目对应的是南二外妈湾学校，目前学校已经开工，作为新学校，无论师资还是质量还需要时间来检测

7、项目缺乏大型高端商业，需步行约900米到达前海印里

未来发展潜力怎么样？

招商瑧玺位于前海妈湾片区，是妈湾2.9平方公里理想城市重点标杆项目之一。

妈湾在前海核心三区中特点最为明显，占地面积最大，容积率最小不足 2，两面环海、连山聚湾，与周边大小南山、大铲岛科技岛等形成巧妙的互望空间，是前海唯一背山面海的风水圣地。

此外，妈湾还牵手腾讯，打造腾讯云（妈湾）数字经济产业基地，与大铲湾联动，打造以5分钟步行生活圈为基本功能模块的智慧理想人居空间。

妈湾面积高达726.5公顷，比桂湾（295公顷）和前湾（310公顷）的总和还要多出20%，容积率仅为1.28-1.48，可开发空间充足、舒适度高。未来片区内规划居住人口规模约9.6万人，规划就业人口规模约22.3万人。

根据规划，妈湾2.9平方公里由自贸作为单一主体统筹运营，肩负妈湾片区运营发展的时代使命，将联袂多个优秀ip进入妈湾，共建妈湾。

妈湾片区目前还在建设当中，待全面建成后，区域内部交通通畅，自驾出行方便，此外，片区内还规划了妈湾跨海通道。妈湾跨海通道预计今年通车，直接连通宝安、前海、南山

海洋资源更是占据前海湾两面海域，西面海以海岸高端商务区为主方向，规划游艇会、音乐厅、酒店度假村和海空口岸（港澳码头）等！招商瑧玺_售楼处营销中心_Vip Tel：400 992 0669（中介勿扰）

招商瑧玺信息介绍

「招商瑧玺」推出约106-128㎡的3-4房户型，约320套房源，限价10.25万。分布是一字排开的四栋楼，高度为20-23F的小高层纯住宅（没有保障房和人才房），东北向一线临河，景观无遮挡。

整个项目分东西两个地块一字排开，由4栋低密度小高层住宅（限高75米18-23F住宅（1栋1单元18F,1栋2单元20F;2栋1、2单元23F)，均为2梯4户）+一所幼儿园组成，占地14346㎡，住宅建面35922㎡，商业建面5149㎡，规划幼儿园5800㎡，容积率3.27。

招商瑧玺共推出三个面积段，分别是建面约106㎡的3房2厅2卫、建面约107㎡的3+1房2厅2卫、建面约128㎡的4房2厅2卫，拓展后的实际使用率高达91%-95%。 由于设计为低密度小高层，公摊面积少，使用率高。

106㎡三房二卫竖厅A户型：类似于传统三房二卫的户型设计，比较亮点的地方是这个户型分布在楼栋的前排，可以享受一线临河的景观和环境。还有个特殊的设计是门外空间设计了飘窗，儿童房也是利用了飘窗扩大了使用空间。

107㎡三房二卫横厅+储物B户型：超受欢迎的户型，有巨多飘窗的横厅户型，几乎一整个房子都被飘窗包围。由于飘窗的面积不算在套内，所以这个户型使用率会出奇高。不过有部分飘窗要利用起来做柜子，否则收纳空间不太够。

128㎡四房二卫横厅通透C户型：同样是利用了巨多的飘窗做高使用率的户型，算是107㎡横厅户型的放大版，预计大约只有80套。有意思的是这个户型的客厅还能做到南北通透，主卧还有衣帽间。

招商瑧玺配套情况

交通：步行约500米到5号线妈湾站，约700米到铁路公园站，临近月亮湾大道和广深沿江高速，还有在建的妈湾隧道，及规划的15号线，可快速通达南山、福田和宝安。

学校：东面规划前海南二外集团九年一贯制学校，据了解，前海之前已经确定了南二外集团化办学，南二外在南山和深圳的办学水平还是有目共睹的，有望拔高前海的教育质量。附近还有多所知名国际学校，荟同学校、深圳哈罗国际学校、礼德国际学校等等。

商业：项目自带约5000㎡商业，斜对面有约4万㎡印里商业街，目前人气还不错；此外自驾车几分钟还能到「万象前海」、「前海K11」、「壹方汇」、「前海山姆」等大型商业。

还有临近的妈湾新地标「招商环贸中心」也很快能建成，5.8万㎡集中商业已经在招商，2025年底开业，届时会成为妈湾第一个大型综合体。

小区品质介绍

【双层架空层设计】瑧玺不惜成本将小区花园2层进行搭板架空园林设计，不仅打破园林空间限制，还可在视线上与前湾河公园自然景观相呼应，打造“山海之韵 水岸奢居”主题景观空间。

【双入户大堂】设置双入户大堂，打造星级酒店式品质归家体验。

【全龄段泛会所】瑧玺在架空层布局了丰富、人性化的泛会所空间。

设置了儿童娱乐区、四点半学堂、健身房、球友荟主题区域，业主下楼即可健身、休憩，小孩也可以在家楼下游玩。

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