2018年上半年永州市房地产市场形势通报,各个县区房价怎样?

（永州市房产局）

我局对全市2018年上半年的房地产经济指标进行了调查统计，现将上半年永州市房地产市场形势通报如下：

一、2018年上半年房地产市场的基本情况

全市商品房供应有所增长，商品房销售增幅回落，房价同比上涨，房地产税收稳步增长，土地供应量减少价格上升。

（一）全市商品房供应有所增长

截止6月底，我市批准商品房预售面积274.52万平方米，同比增长62.82%；其中住宅212.99万平方米，同比增长61.04%；非住宅61.53万平方米，同比增长69.32%。中心城区批准预售面积137.66万平方米，同比增长58.18%；其中住宅117.75万平方米，同比增长83.81%；非住宅19.91万平方米，同比下降13.32%。

从各县区来看，商品房供应与去年同期相比，道县下降（-35.14%），蓝山县下降（-24.27%）；其它县区均有上升，涨幅较大的是分别为江华县（384.92%），新田县（301.92%），东安县（134.99%）。

（二）全市新建商品房销售同比下降，中心城区新建商品房销售有所增长

上半年，全市新建商品房销售网签面积297.64万平方米，同比下降2.00%，其中住宅275.58万平方米，同比下降2.58%；非住宅22.06万平方米，同比上涨5.90%。中心城区新建商品房销售网签面积139.66万平方米，同比上涨14.5%；其中住宅132.2万平方米，同比上涨20.43%；非住宅7.46万平方米，同比下降38.85%。

从全市各县区来看，11个县区中，有7个县区的销售量较去年上升，有4个县区的销售量较去年下降，销售量增幅较大的是江永县（60.3%）、宁远县（52.77%）、江华县（38%）；销售量下降幅度较大的是东安县（-59.70%）、蓝山县（-53.02%）、祁阳县（-26.23%）。

（三）房价同比上涨幅度较大

上半年，全市新建商品住宅均价为4451元/平方米，同比上涨31.65%，环比下降0.29%。其中中心城区新建商品住宅均价为5195元/平方米，同比上涨34.31%，环比上涨0.93%；冷水滩城区（含永州经开区）新建商品住宅均价为5276元/平方米，同比上涨25.74%，环比下降0.42%；零陵区新建商品住宅均价为5074元/平方米，同比上涨52.19%，环比上涨2.57%。

上半年，毛坯新建商品住宅较高价是金盘世界城，均价为7100元/平方米，较高价为7524元/平方米；精装房新建商品住宅较高价是碧桂园黄金时代，均价为8150元/平方米；别墅较高价是加州小镇，均价为11800元/平方米。

从全市来看，新建商品住宅均价与去年同期相比，除双牌县（-5.56%）有所下降，其它10个县区都有所上升，增幅较大的为零陵区（52.19%）、江华县（32.93%）、蓝山县（29.32%）。均价排名前三的为冷水滩区（5276元/㎡）、零陵区（5074元/㎡）、祁阳县（4504元/㎡）。

（四）商品住宅库存与去化周期持续下降，非住宅库存积压仍然十分严重

截止今年6月底，我市商品房库存为576.96万平方米，较2017年底下降了4.39%；其中住宅为305.97万平方米，较2017年底下降了17.48%。截止6月份，我市商品房库存去化周期为11.77个月，较2017年底减少了0.42个月；其中住宅为6.77个月，较2017年底减少了1.33个月；非住宅为70.43个月，较2017年底增加了8.4个月。中心城区商品房库存去化周期为16.44个月，较2017年底减少了1.45个月；其中住宅为11.22个月，较2017年底减少了1.98个月；非住宅为86.22个月，较2017年底增加了24.51个月。我市商品房住宅去化周期均在合理区间，但非住宅库存量大，去化周期居高不下。

（五）房地产开发投资有所下降

2018年上半年，全市房地产开发完成投资43.25亿元，同比减少4.35亿元，同比下降9.14%。

(六) 房地产贷款快速增长

一是房地产贷款增速依然保持高于各项贷款增速态势。截至6月末，全市房地产贷款余额405.25亿元，较年初增加94.41亿元，同比增长48.4%，高出全市各项贷款增速32.81个百分点，维持较快增长速度。其中，房地产贷款余额占全部贷款比重为31.03%（去年同期为24.17%，占比提高6.86个百分点）。二是房产开发贷款平稳增长，土地储备贷款余额为0。截至6月末，全市房产开发贷款余额为94.53亿元，比年初增加45.75亿元，同比增速107.44%，增速较快；全市土地储备贷款余额首度出现0元，比年初减少2.17亿元。三是个人住房贷款需求旺盛，增长额与增速较同期下降。截至6月末，全市个人住房贷款余额为278.07亿元，比年初增加46.98亿元（去年同期增加40.37亿元），同比增长40.33%（去年同期增长47.67%）。四是房地产各类贷款余额平稳增长，扭转一季度逐月下降趋势。4-6月月末，全市房地产各类贷款余额月度平稳增长，同比增速出现逐月上升趋势，其中房地产贷款增速分别为43.33%、46.22%、48.40%；房产开发贷款增速分别为98.00%、101.87%、107.44%；个人住房贷款增速分别为37.81%、39.48%、40.33%。

（七）房地产税收稳步增长

2018年上半年，全市房地产业税收为14.68亿元，比上年增长29.57%，其中房地产开发经营税收11.44亿元，比上年增长17.1%，占房地产总税收的77.93%。

（八）土地供应量减少价格上升

2018年上半年，市本级（含冷水滩区、经开区、零陵区）共公告招拍挂出让土地6宗，成交面积187.34亩，同比下降87.75%；总成交金额为3亿元，同比下降81.06%；平均单价为160.14万元/亩，同比上涨54.69%。其中：房地产开发用地2宗，面积为62.22亩，同比下降94.23%；成交价为2.80亿元，同比下降28.03%；平均单价为450.02万元/亩，同比增长222.82%。

二、当前存在的问题

一是房屋均价同比上涨幅度较大。2017年是去库存的鼎盛时期，其去化的商品房大部分是低品质的历史性房源，其价位较低，导致我市2017年的商品住宅均价偏低。2018年，大量的高品质新楼盘投放市场，精装房、洋房、别墅等个性化、多样化需求旺盛，特别是碧桂园在冷水滩区和零陵区的两个精装房楼盘相继开盘，其均价与2017年的均价相比较高，再加上部分楼盘捆绑地下车位出售，抬高了房价。

二是非住宅去化周期见涨，依然是去库存难点。非住宅商品房受“电商”扩张及实体经济不振等双重影响需求低迷，加上非住宅开发投资持续增长，销售形势低迷，增加了去库存的难度。自前年以来，我市商品房非住宅库存面积一直保持在200万平方米上下，去化周期一直在60-70个月左右徘徊。上半年，全市非住宅去化周期为70.43个月，较2017年底增加了8.4个月，非住宅去库存依然是去库存难点。

三是房地产市场违规现象依然存在。房地产市场监管涉及到发改、住建、国土、城管、经信、工商、房产等多个部门，普遍监管乏力，部分楼盘存在不按规划建设，不按合同约定交房，绿化、消防、小区管道、水电配套等基础设施建设不到位等问题，损害了购房者的权益；部分楼盘存在误导、炒作、虚假广告、捂盘惜售等行为；部分楼盘未取得预售许可的情况下以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，扰乱了房地产市场。

四是商品房预售资金没有监管，房地产领域非法集资问题突显。近年来，我市相继出现一批烂尾楼现象，比如冷水滩的西城华府、东海家园、香河一品，零陵的香水湾，祁阳的天宇排名前列城，东安的紫东国际等项目。这些项目由于预售资金没有监管，开发商抽逃资金或资金链断裂，成为了烂尾楼，而且这些烂尾楼项目与非法集资纠结在一起，引发了群体性集访，危害社会稳定。

三、下阶段房地产市场发展研判

预计下阶段全市房地产市场呈现以下发展趋势：一是房价同比会有所增长，环比保持平稳。预计今年下半年，我市房地产市场仍然保持强劲的势头，同比会维持增长的势头。但就本年度来看，房价不会大起大落，环比基本保持稳定。二是商品房销售增速保持平稳。随着生活水平的提高和“二胎”政策的开放，市民改善性住房需求有所增加，再加上契税补贴和农民工进城购房补贴的发放，我市房地产市场仍有大量刚性需求。但房贷利率上浮将抑制部分市场需求释放，叠加去年同期高基数因素，预计全市商品房销售增速保持平稳。三是部分高端购房者需求将继续向个性化、多样化转向。随着我市与500强等企业签订战略合作协议，产业化式房地产项目凸显，以及碧桂园等一批品牌房企进驻永州房地产市场，将进一步挖掘改善型需求潜力。旅游、文化、体育、娱乐、养老等地产相继出现，加上部分楼盘的精装房、洋房、别墅等多样式产品投入市场，满足了购房者的个性化需求，这些地产仍将有部分刚性需求的潜力。四是加强房地产市场监管，促进房地产业健康有序发展。根据市政府安排，拟将出台《关于进一步加强房地产市场监管，促进房地产业健康有序发展的实施办法》。着力从规划管理、土地供应、预（销）售管理、中介机构管理等方面规范房地产市场行为。重点对中心城区的商品房开发项目将全面实行预售资金监督管理。确保预售资金用于商品房开发项目建设，切实保障购房者的利益、防范银行贷款风险和非法集资。重点打击扰乱房地产市场秩序的违法违规行为,依法严厉查处房地产开发企业在商品房销售环节存在的违法违规行为, 以及房地产经纪机构、经纪人存在的违法违规行为。                                                         

                                                          2018年7月26日  

|文章来源：永州市房产局、永州楼市

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